Baulandmobilisierungsgesetz: Ein Umwandlungsverbot hatte darin nichts zu suchen

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Axel Guthmann, LBS

Axel Guthmann ist Verbandsdirektor der Landesbausparkassen und schreibt in seinem aktuellen Blog-Eintrag über die Reform des Baulandmobilisierungsgesetzes.

Axel Guthmann ist Verbandsdirektor der Landesbausparkassen und schreibt in seinem aktuellen Blog-Eintrag über die Reform des Baulandmobilisierungsgesetzes.

Ein Baulandmobilisierungsgesetz, das nicht neue Flächen für dringend benötigten Wohnraum mobilisiert, sondern die Entstehung von Eigentumswohnungen im Bestand erschwert – diesen intellektuellen Spagat konnte nur hinbekommen, wer viel Verständnis für das Zusammenspiel der Kräfte in einer Großen Koalition aufbringt. Es ist deshalb richtig, dass Bundesbauminister Horst Seehofer nun die umstrittene Passage aus dem Gesetzentwurf entfernt hat. Und zwar nicht nur deshalb, weil mehr Mieterschutz nichts zur Gewinnung von Bauland beiträgt, sondern vor allem, weil ein Umwandlungsverbot die Bildung von Wohneigentum noch weiter erschweren würde.

Mehr Wohnraum braucht mehr Bauland

Wer mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen will, muss dafür sorgen, dass mehr gebaut wird. Und dafür braucht es vor allem mehr Bauland. Wie dieser Flaschenhals etwas zu weiten ist, dafür hat die Baulandkommission im vergangenen Jahr eine ganze Reihe sinnvoller Vorschläge präsentiert. Umgesetzt werden sollen diese durch das Baulandmobilisierungsgesetz, dessen Referentenentwurf seit Juni vorliegt und das vor allem Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) vorsieht.

In den Entwurf hatte sich jedoch ein Fremdkörper eingeschlichen: das Umwandlungsverbot. Etwas präziser müsste man wohl von Erschwernissen für die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen sprechen, die im Ergebnis allerdings in den betroffenen Gebieten auf ein Verbot hinauslaufen. Doch ganz gleich, ob man es Verbot oder Beschränkung nennt – glücklicherweise hat das Bundesbauministerium nun den jüngsten Meldungen zufolge den einzig richtigen Schritt getan und will auf den umstrittensten Passus im Gesetzesvorhaben verzichten.

Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Ursprünglich vorgesehen war dies: Es sollte ein neuer § 250 BauGB eingeführt werden, der den Ländern das Recht geben würde, die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen in bestimmten Gemeinden beziehungsweise Teilen davon unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Voraussetzung dafür sollte laut Gesetzestext sein, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Entsprechende Gebiete hätten für die Dauer von bis zu fünf Jahren bestimmt werden können.

Die Umwandlung sollte nur dann nicht verweigert werden dürfen, wenn die Wohnungen an mindestens zwei Drittel der Mieter zur Selbstnutzung verkauft werden, wenn Wohneigentum für Familienangehörige geschaffen wird, im Fall von Erbschaften oder aus Gründen des Allgemeinwohls. Ein Verkauf auch einzelner Wohnungen an Kapitalanleger oder Selbstnutzer wäre dann aber nicht mehr jederzeit möglich gewesen.

Erklärtes Ziel eines solchen neuen Paragrafen im Baugesetzbuch war es, angestammte Mieter vor Verdrängung zu schützen und ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Und schon daraus ergibt sich, dass er im Baulandmobilisierungsgesetz nichts verloren hatte: Mieterschutz steht in keinerlei inhaltlichem Zusammenhang zur eigentlichen Intention des Gesetzes, der Baulandmobilisierung.

Ein Umwandlungsverbot ist aber auch aus rein sachlichen Gründen kritikwürdig:

1. Ein Umwandlungsverbot erschwert den Zugang zu Wohneigentum, weil es das Angebot an Eigentumswohnungen künstlich verknappt.

Eigentumswohnungen in älteren Mehrfamilienhäusern stellen oftmals den Einstieg in die Wohneigentumsbildung dar – auch weil sie günstiger sind als Neubauwohnungen. Wie wichtig Wohneigentum zur Vermögensbildung und Altersvorsorge ist und dass es darüber hinaus auch einen wesentlichen Beitrag zum Abbau von Vermögensungleichheit leistet, haben Verteilungsforscher immer wieder in Studien gezeigt.

2. In sogenannten Milieuschutzgebieten (Gebieten mit Erhaltungssatzungen) gilt schon heute ein Umwandlungsverbot.

Durch den neuen Paragrafen wären weitere Stadtteile und Gemeinden hinzugekommen, die überdies auch noch von der übergeordneten Gebietskörperschaft, nämlich den Ländern, bestimmt werden sollten.

3. Es gibt Alternativen, um den Milieu- und Mieterschutz zu verbessern – sofern dies nötig erscheint.

Bei Umwandlungen greift ohnehin ein verlängerter Kündigungsschutz von mindestens drei Jahren. Die Länder haben die Möglichkeit (und sie wird auch genutzt), diesen für Gebiete, in denen Mietwohnungen knapp sind, auf bis zu zehn Jahren auszudehnen. Zudem wurde die Modernisierungsumlage stark begrenzt, so dass das sogenannte Herausmodernisieren deutlich schwieriger werden dürfte. Ein weiterer Ansatzpunkt wäre es, den Erwerb von Eigentumswohnungen durch deren Mieter stärker zu fördern, beispielsweise könnten die Städte oder Länder Nachrangdarlehen vergeben. Immerhin ist Wohneigentum der beste Schutz vor Verdrängung und vor steigenden Wohnkosten. Last but not least: Mehr Neubau innerhalb der Städte – beispielsweise durch Nachverdichtung und Dachgeschossausbau – würde ebenfalls zum Schutz vor Verdrängung beitragen.

Aus all diesen Gründen ist es eine gute Nachricht, dass das dringend benötigte Baulandmobilisierungsgesetz nun wohl nicht mehr an einem Paragrafen scheitern wird, der rein inhaltlich gar nichts mit dem Thema zu tun hat. Noch besser wäre es, wenn die Idee des ausgeweiteten Umwandlungsverbots ganz beerdigt würde.

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