Ferienimmobilien als Kapitalanlage? Was Käufer beachten sollten

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Ferienhaus in Hörnum auf Sylt

Urlaub in Deutschland liegt im Trend und immer mehr Menschen denken über ein eigenes Ferienhaus nach, das sie auch vermieten wollen. Doch längst nicht jede Immobilie ist dafür geeignet.

Die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Einschränkungen haben die Sehnsucht nach Urlaub bei den Deutschen befeuert. Bereits 2020 wurde jede Gelegenheit genutzt, um raus aus den vier Wänden zu kommen, wenn Corona das möglich machte. Im Zuge fortschreitender Impfquoten und Lockerungen der Reisebeschränkungen steigen auch die Buchungen für die Sommermonate 2021.

Aber nicht nur die Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen zur Miete nimmt zu, sondern es liebäugeln immer mehr Menschen mit dem Kauf einer Ferienimmobilie, insbesondere in deutschen Urlaubsregionen. Allerdings lohnt sich für eine Kapitalanlage nicht jede Immobilie. Für ein erfolgreiches Investment sollte man den Markt genau sondieren und auch Risiken beachten. Denn der Traum vom Ferienhäuschen kann sich unter Umständen schnell zum Albtraum entwickeln.

Es gibt einiges zu beachten, um eine hohe Vermietbarkeit und schließlich stabile Mieteinnahmen zu erzielen sowie Wertsteigerungspotenziale der Objekte zu nutzen. Auch ist eine Ferienimmobilie für viele durch die Möglichkeit der Eigennutzung verlockend. Aber auch dafür gibt es je nach Region verschiedene Voraussetzungen.

Ferienimmobilien zeigen sich krisenfest – starke Miet-Nachfrage auch für 2021

Die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Ferienimmobilie sind nach wie vor positiv. Denn dieses Segment trotzt der Krise, wie eine Marktanalyse von Engel & Völkers bestätigt. Auch wenn die Tourismusbranche zu den am stärksten von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffenen Segmenten gehört und der Reiseboom der vergangenen zehn Jahre durch die Pandemie abrupt gebremst wurde: Dieser Bereich bietet nach wie vor attraktive Investmentchancen für Investoren. Essenziell dafür sind die anhaltend hohe Nachfrage in der Vermietung und die weiterhin positiven Voraussetzungen für Immobilieninvestments, wie das niedrige Zinsniveau und Liquidität auf Investorenseite.

Dass der Tourismus nicht dauerhaft brach liegt, zeigten bereits die Sommermonate 2020, als der erste Lockdown wieder aufgehoben wurde. Laut Engel & Völkers gab es – angeschoben durch den Inlandstourismus – einen regelrechten Boom bei Ferienimmobilien in Deutschland mit Rekord-Auslastungsquoten. Demnach waren im August 2020 durchschnittlich 58,3 Prozent aller Ferienimmobilien in Deutschland ausgebucht, im August 2019 lag die Quote bei 54,1 Prozent.

Auch für diesen Sommer ist der Run auf Ferienwohnungen und Ferienhäuser ungebrochen – trotz Corona. Das untermauert auch eine Analyse von FeWo-direkt bezüglich der Reisetrends im Urlaubsjahr 2021: 58 Prozent der Deutschen wollen den Urlaub, den sie 2020 stornieren mussten, 2021 unbedingt nachholen. Nach einer Analyse von DS Destination Solutions sind bereits jetzt an der Nord- und Ostsee lediglich 37 Prozent der Unterkünfte im August 2021 noch verfügbar. Das zeigt, dass die Menschen kaum etwas so vermissen wie das Reisen und die Nachfrage insbesondere nach Urlaub im eigenen Land anhält.

Auch die weiteren Aussichten sind gut: Für die Ostseeinsel Usedom zum Beispiel wird ein enormer Anstieg der Übernachtungen im Laufe der kommenden Jahre erwartet. Eine Studie im Auftrag der Usedom Tourismus GmbH hält eine Steigerung auf 7,0 bis 8,1 Millionen Übernachtungen im Jahr 2030 für möglich und somit deutlich mehr, als 2019 mit 6,2 Millionen verzeichnet wurden.

Was Käufer von Ferienimmobilien generell beachten sollten, um Potenziale zu nutzen

Zunächst einmal sollte die Nutzung an sich geklärt sein. Will ich die Immobilie größtenteils vermieten oder gar selbst als Zweitwohnsitz nutzen? Ob das möglich ist, wird schon durch Bebauungspläne festgelegt. So ist in bestimmten Regionen ein dauerhaftes Bewohnen durch den Eigentümer sogar verboten. Das wirkt sich auch steuerlich aus: Um Steuervorteile nutzen zu können und beispielsweise beim Kauf keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zu zahlen, muss zumindest die nachhaltige Absicht bestehen, Einnahmen zu erzielen. Das Finanzamt schaut genau, ob dies auch faktisch vorliegt.

Anderenfalls muss Umsatzsteuer nachgezahlt werden. Nicht zu vergessen: Gemeinden verlangen eine Zweitwohnsitzsteuer, wenn man mehrere Wochen am Stück die Immobilie bewohnt. Das sollte ebenfalls bedacht werden.

Eine wichtige Voraussetzung für eine gute Vermietbarkeit ist, dass die Immobilie überhaupt den Marktbedarf trifft. Entscheidend dafür ist vor allem der Standort. Das Motto „Lage, Lage. Lage“ gilt insbesondere für Ferienimmobilien. Was nutzt die modernste Ausstattung, wenn der Standort nicht stimmt? Was gefragt ist, hängt zwar von der Zielgruppe ab, allerdings gibt es einen generellen neuen Trend zu ruhigeren Lagen, der durch Corona verstärkt wurde.

Laut einer Umfrage von FeWo-direkt von Oktober 2020 wollen 63 Prozent der deutschen Familien ihren nächsten Urlaub in der Natur abseits der hektischen Großstadt verbringen. Die Corona-Pandemie hat ihre Spuren hinterlassen, angesichts sozialer Isolation und begrenztem Wohnraum wurde der Wunsch nach idyllischen Rückzugsorten und nach viel Platz verstärkt.

Allerdings sollte die Immobilie nicht gänzlich abgelegen und sozusagen weitab vom Schuss sein, damit eine Vermietbarkeit – auch in der Nebensaison – gegeben ist. So sind die Nähe zum Wasser beziehungsweise zum Strand oder zumindest deren gute Erreichbarkeit wichtig, auch spielt beispielsweise der Blick aufs Wasser eine große Rolle für die Lagebewertung.

Weitere wichtige Fragen, die vor dem Kauf einer Ferienimmobilie geklärt werden sollten, sind: Wie sind die Mikrolage und Infrastruktur? Gibt es Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten oder andere Freizeitmöglichkeiten und Schlechtwetter-Aktivitäten? Wie sieht die Konkurrenz vor Ort aus? Das alles wirkt sich auf die Vermietbarkeit aus und schließlich auch auf die Rendite.

Wie viel darf die Immobilie kosten, sodass sie sich rentiert? Das hängt natürlich stark vom Standort, der Region und vor allem von der Nachfrage ab – und wie viel Feriengäste bereit sind zu zahlen. Am höchsten sind die Preise für Objekte in sehr guten Lagen direkt am Wasser und mit Meerblick. Dabei können die Kaufpreise weit auseinander gehen. Sogenannte „Kaiserbäder“ zum Beispiel auf der beliebten Ferieninsel Usedom, wie Heringsdorf, oder auch Loddin an der Ostsee sind deutlich teurer als Standorte wie Zirchow am Achterwasser, also auf der Binnenseite der Insel Usedom.

Laut Engel & Völkers reichen die Kaufpreise für Ferienhäuser auf Usedom von 500.000 Euro in einfacheren Lagen bis zu drei Millionen Euro in sehr guten Lagen, wobei auch Liebhaberpreise von teilweise bis zu fünf Millionen Euro gezahlt werden. Die Spanne geht auch auf der Ostseeinsel Rügen weit auseinander und reicht von 250.000 Euro bis knapp zwei Millionen Euro, während Objekte auf der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst schon ab 100.000 Euro in einfacheren Lagen erhältlich sind. Aber auch dort werden laut Engel & Völkers Preise bis zwei Millionen Euro und teilweise mehr aufgerufen, je nach Lage.

Ist die Immobilie überhaupt für die Vermietung geeignet?

Da stellt sich eine generelle Frage: Welche Zielgruppe spreche ich an und ist die Immobilie überhaupt für Feriengäste nutzbar? Denn in einer Ferienimmobilie wohnt ja in der Regel nicht der Käufer, sondern Feriengäste – und deren Anforderungen sollten am besten schon beim Kauf der Immobilie im Vordergrund stehen. Denn diese muss einen Bedarf treffen und speziell für Feriengäste zugeschnitten sein.

Wichtig sind Kriterien wie optimale Zuwege, ausreichend Pkw-Stellplätze an der Unterkunft sowie eine generelle gute Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung. Mittlerweile gehört auch eine stabile Internetverbindung zum Standard und ist ebenso ausschlaggebend für eine gute Vermietung. Die Immobilie sollte genug Platz bieten für verschiedene Zielgruppen, das heißt, mindestens zwei Zimmer, besser sind drei oder vier, sowie eine hochwertige und robuste Innenausstattung, die einem häufigen Mieterwechsel und Familien mit Kindern standhält. Ein hoher Wohnkomfort, die Ausrichtung der Terrasse nach Süden und Ausstattungen wie Sauna, Fitnessraum sowie haustierfreundliche Angebote können die Zielgruppe deutlich vergrößern.

Schließlich muss der Inhaber einer Ferienimmobilie für eine wechselnde Vermietung vorbereitet sein und geeignete Strukturen schaffen – das reicht von der Online-Buchung und Online-Bezahlung bis zur eigentlichen Schlüsselübergabe vor Ort beziehungsweise das Installieren einer zentralen Schließanlage mit Hinterlegung des Schlüssels oder gar eine digitale Türklinke mit einem Code. Oftmals lohnt es sich, einen Dienstleister zu beauftragen, der sich um die Begrüßung der Gäste, Reparaturen und auch um die Reinigung der Immobilie kümmert. Das kostet zwar Geld, zahlt sich aber durch zufriedene Feriengäste und letztlich stabile Mieteinnahmen aus.

Fazit: Die Ferienimmobilie ist kein Selbstläufer, hat aber großes Potenzial

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass eine Ferienimmobilie zwar alles andere als ein Selbstläufer ist, sie kann aber durchaus eine lukrative und sichere Kapitalanlage sein – wenn einige Grundregeln beachtet werden. Sofern Makro- und Mikrolage stimmen und die Immobilie für verschiedene Zielgruppen vermietungstauglich ist, stellt dieses Immobiliensegment ein lohnendes Investment mit attraktiven Renditen dar. Das Potenzial ist durch die anhaltend starke Vermietungsnachfrage vorhanden.

Autor Helmut Kunze ist Regionalleiter von Bonava Deutschland.

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