Project Analyse: Der Immobilienmarkt läuft heiß

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Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der Project Real Estate AG: "Die Freigabe von mehr Bauland und schnellere Genehmigungsverfahren – das könnte die Situation schnell entschärfen."

Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiter kräftig. Gleichzeitig geht das Angebot vielerorts zurück. Der Projektentwickler und Fondanbieter Project warnt nun vor Überhitzung.

„Was schon in den ersten drei Monaten dieses Jahres erkennbar war, wird nun in der aktuellen Marktanalyse von Project Research für das zweite Quartal 2021 überdeutlich: In vielen deutschen Metropolen läuft der Immobilienmarkt heiß“, heißt es in einer Mitteilung des Unternehmens. Project analysiert quartalsweise die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschosswohnungsbau in sieben deutschen Metropolregionen sowie Wien (Österreich).

Hamburg verdrängte demnach Nürnberg beim Preiswachstum zumindest von April bis Juni von Platz Eins und auch in der ohnehin teuersten deutschen Metropole, München, wird es wieder teurer. In Berlin sind die Preise zwar nicht ganz so stark angezogen wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Doch selbst in Köln, wo vergangenes Jahr die Preise noch stagnierten, klettern sie wieder mit Schwung. Auch in der österreichischen Bundeshauptstadt Wien manifestiert sich dieser Trend mit einer erneut zweistelligen Jahreszuwachsrate. Fast überall werden vergleichbare Lagen immer teurer und es mangelt an verfügbaren Angeboten. 

„Jetzt wird augenfällig, was sich schon im ersten Quartal andeutete – die Preise laufen in den meisten Metropolen heiß. Das ist kein Wunder, denn das verfügbare Angebot von bezahlbarem Wohnraum sinkt bei unverändert hoher Nachfrage. Allein in Berlin hat sich das Angebot an verfügbaren Neubauwohnungen während des vergangenen Jahres um 40 Prozent reduziert. Die Freigabe von mehr Bauland und schnellere Genehmigungsverfahren – das könnte die Situation schnell entschärfen“, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der Project Real Estate AG. Die Ergebnisse des Quartalsberichts im einzelnen:

Berlin: verstetigte Preisdynamik, Objektangebot sinkt 

Die Verkaufspreise in der Bundeshauptstadt liegen per Stand Juni im Durchschnitt bei 7.652 Euro pro Quadratmeter, was einem erneut verstärkten jährlichen Wachstum von jetzt 7,2 Prozent entspricht. Noch im Dezember lag das Jahreswachstum bei 5,7, im März waren es 6,0 Prozent. Der bereits mehrfach zu beobachtende Rückgang der Objektzahlen in den teureren Bezirken hält an bzw. hat sich verstärkt.

Vor allem im hochpreisigen Bezirk Berlin Mitte kletterten die Preise um 18,9 Prozent, in Charlottenburg-Wilmersdorf ebenfalls zweistellig um 15,6 Prozent. In Mitte konnten in den letzten Monaten Objekte in vorwiegend günstigeren Lagen wie Wedding oder Gesundbrunnen ihren Vertrieb erfolgreich abschließen.

Die wenigen Vertriebsstarts der letzten Zeit konzentrierten sich dagegen auf teurere Lagen in der Nähe des Alexanderplatzes, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert. Den größte Preiszuwachs mit einem Plus von 24,2 Prozent notierte Reinickendorf, was auch hier an einzelnen Objekten aus dem Hochpreissegment – beispielsweise in der Konradshöhe oder in Frohnau – lag. Auch die Bezirke Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg stiegen mit 16,5 bzw 14,9 Prozent zweistellig.

Hier zeigt sich eine Entwicklung, die in den meisten Städten zu beobachten ist: Vergleichbare Lagen werden immer teurer. Kosteten die meisten Einheiten in Reinickendorf vor etwa einem Jahr noch zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter, findet man dort heute kaum mehr Objekte bzw. Einheiten, die unter 5.800 Euro liegen. In den vier teuersten Bezirken (Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Steglitz-Zehlendorf) sind aktuell circa 40 Prozent weniger Objekte im Vertrieb als zum selben Zeitpunkt im Vorjahr. In den meisten anderen Bezirken sieht es nicht anders aus. In der gesamten Stadt beträgt der Objektrückgang etwa 30 Prozent. Derzeit werden etwa 40 Prozent weniger Neubauwohnungen am Markt angeboten als vor einem Jahr. 

Auch in den Umlandregionen sind zweistellige Preisanstiege zu beobachten. Dies gilt sowohl für Potsdam (6.825 Euro pro Quadratmeter) als auch für das erweiterte Berliner Umland, wo der Quadratmeterpreis nun bei 4.756 Euro liegt. Das Mietpreisniveau in Berlin liegt (Stand Q1 2021) bei 17,47 Euro im Neubau und 13,24 Euro pro Quadratmeter im Bestand. 

München: Preisdynamik nochmals verstärkt

Was schon im ersten Quartal 2021 in der bayerischen Landeshauptstadt beobachtet wurde, manifestiert sich jetzt mit einem Anstieg von noch 8,2 Prozent im März auf nunmehr 12,1 Prozent und damit durchschnittlich 12.113 Euro pro Quadratmeter. Ein augenfälliger Grund für das hohe Preiswachstum ist auch im Fall München die Objektverteilung innerhalb des Stadtgebiets. In den letzten zwölf Monaten nahm das Angebot in den teureren Lagen um mehr als 20 Prozent zu, die Objektzahlen in den günstigeren Stadtbezirken nahmen hingegen um circa 20 Prozent ab.

Vor allem in den letzten drei Monaten hatten einige Vertriebsstarts im Luxussegment signifikanten Einfluss auf das Preisniveau in der Stadt. Objektzahlen und verfügbare Einheiten nehmen insgesamt auch in der Isarmetropole seit Ende 2020 ab, wenn auch nicht so deutlich wie beispielsweise in Berlin. In manchen Außenbezirken ist die Entwicklung jedoch augenfällig. So hat sich im Bezirk Pasing-Obermenzing die Anzahl an verfügbaren Einheiten seit Herbst 2020 fast halbiert. 

Das nähere Münchner Umland weist weiterhin Preissteigerungen auf. Diese fallen allerdings mit einem jährlichen Wachstum von 7,6 Prozent deutlich moderater aus. In den von Project Research untersuchten Gemeinden (ohne Augsburg und Ingolstadt) liegt der Quadratmeterpreis mittlerweile bei 8.424 Euro. Die Verkaufspreise in der schwäbischen Großstadt Augsburg stiegen mit 5,5 Prozent seit Jahresbeginn vergleichsweise gering auf ein Niveau von jetzt 6.229 Euro. In Ingolstadt beträgt der Anstieg 4,6 Prozent und erreicht damit einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 5.658 Euro pro Quadratmeter.

Das Mietpreisniveau in München liegt im ersten Quartal dieses Jahres bei 22,10 Euro im Neubau und 19,86 Euro pro Quadratmeter im Bestand. 

Hamburg: jetzt stärkstes Preiswachstum aller Metropolen

Die Entwicklung der Vormonate setzt sich in der Hansestadt fort. Mit einem jährlichen Anstieg von 15,1 Prozent hat sich die Dynamik im Vergleich zum letzten Quartal (13,9 Prozent) sogar wieder erhöht und weist damit das stärkste Preiswachstum aller beobachteten Metropolen auf. Aktuell liegt der Verkaufspreis in der Elbmetropole bei 8.025 Euro pro Quadratmeter und damit nur noch knapp hinter Frankfurt am Main.

Im Jahresvergleich sanken die Objektzahlen auch weiterhin, halten sich seit Jahresbeginn aber auf einem stabilen Niveau. Vor allem in Wandsbek steigt die Zahl an Objekten im Vertrieb wieder deutlich an – und mit einem starken Plus von 13,8 Prozent auch die Preise. Im April wurde ein deutlicher Preissprung in der Gesamtstadt festgestellt. Gleichzeitig wurden in diesem Monat auffällig viele günstige Objekte unter Quadratmeterpreisen von 5.000 Euro verkauft. Zusammen mit dem Vertriebsstart in der HafenCity, einer der teuersten Lagen der Stadt, führte dies zu einer deutlichen Anhebung des Durchschnittspreises. 

Im untersuchten Hamburger Umland werden mit einem Jahresplus von 13,8 Prozent und Quadratmeterpreisen von nun 5.040 Euro ebenfalls hohe Preissteigerungen beobachtet. Und auch hier sinken die Objektzahlen relativ deutlich. Das Mietpreisniveau in Hamburg liegt im ersten Quartal bei 16,23 Euro pro Quadratmeter im Neubau und 13,35 Euro im Bestand. 

Frankfurt: Vergleichbare Lagen jetzt öfters fünfstellig

In der – noch – zweitteuersten Mainmetropole, Frankfurt, bewegen sich die Preissteigerungen verglichen mit den meisten anderen Großstädten auf einem eher moderaten Niveau. Verharrten die Preise in der zweiten Jahreshälfte 2020 noch meist knapp unter der 8.000-Euro-Marke, ist seit Jahresbeginn wieder etwas mehr Preisschwung erkennbar. So liegen die Verkaufspreise bei derzeit 8.259 Euro, was ein Plus von 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet.

Unübersehbar ist die Entwicklung in den teuren Bezirken Süd und Bornheim-Ostend, wo sich das Niveau nochmals mit zweistelligen Prozentpunkten erhöhte. Vor allem in den Stadtteilen Sachsenhausen-Nord und Ostend weisen Neubauobjekte immer öfter fünfstellige Quadratmeterpreise auf, solche mit weiter zurückliegendem Verkaufsstart hingegen Preise zwischen 7.000 und 9.000 Euro. Demzufolge sind deutliche Preissteigerungen zwischen Objekten vergleichbarer Lageparameter zu konstatieren. Das zeigt sich besonders im Hafenquartier im Ostend. 

Das Frankfurter Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) weist insgesamt höhere Preissteigerungen auf als die Kernstadt. Die Quadratmeterpreise stiegen in den letzten zwölf Monaten auf 5.419 Euro, ein deutliches Plus von 12,4 Prozent bedeutet. Besonders stark ist der Preisanstieg im Hochtaunuskreis. Die Mietpreise in Frankfurt liegen derzeit bei 19,64 Euro im Neubau und 15,65 Euro pro Quadratmeter im Bestand. 

Düsseldorf: Teils fünfstellige Preise für Luxusobjekte in zentralen Lagen

Die Preisentwicklung in der nordrhein-westfälischen Hauptstadt verlief 2020 relativ volatil, was unter anderem auf die geringe Objektzahl zurückzuführen war, die größere Preissprünge bei Vertriebsstart oder Abverkauf begünstigt. Ein solcher Preissprung konnte auch im Juni 2021 beobachtet werden, als der durchschnittliche Verkaufspreis innerhalb eines Monats um circa 350 Euro anstieg. Aktuell liegt dieser bei 7.869 Euro, was einer Zwölf-Monats-Steigerung von 6,4 Prozent entspricht. Ausgelöst wurde diese durch Vertriebsstarts aus dem Hochpreissegment in zentralen Lagen. Generell ist auffällig, dass die wenigen Vertriebsstarts in den zentralen Lagen der Stadtbezirke 1 bis 4 immer häufiger fünfstellige Quadratmeterpreise generieren. 

Das Düsseldorfer Umland weist mit einem Plus von 5,6 Prozent in den vergangenen zwölf Monaten erstmals seit längerem wieder niedrigere Preissteigerungen auf als die Kernstadt. Die zurückgehenden Steigerungen liegen unter anderem an vermehrten Vertriebsstarts in Krefeld. Dort liegen die Verkaufspreise bei circa 4.000 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter denen der Umlandgemeinden der nordrhein-westfälischen Landkreise Mettmann und Neuss-Rhein. Das Gesamtpreisniveau im untersuchten Umland befindet sich aktuell bei 4.565 Euro. Da sich die Objektzahlen im Düsseldorfer Umland (wo deutlich geringere Verkaufspreise generiert werden) im Gegensatz zur City deutlich erhöht haben, sank das Preisniveau für die gesamte Region im vergangenen Jahr.

Das Mietpreisniveau in Düsseldorf liegt bei 15,07 Euro im Neubau und 11,97 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Köln: Wieder mehr Preisdynamik

Nachdem in der Domstadt Köln im Jahr 2020 die Verkaufspreise größtenteils stagnierten, ist seit Beginn des Jahres 2021 mehr Preiswachstum feststellbar. Im Juni liegt das Niveau bei 6.332 Euro, das ist ein Anstieg von 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Die Verteilung zwischen rechts- und linksrheinischen Objekten spielt inzwischen bei der Preisentwicklung nur eine unwesentliche Rolle, da die Entwicklung auf beiden Seiten in etwa gleich verläuft. Auf beiden Rheinseiten gehen die Objektzahlen derzeit zurück. Auch in Köln sind einzelne Vertriebsstarts in den guten bzw. innenstadtnahen Lagen mit Quadratmeterpreisen von über 8.000 Euro mitverantwortlich für die gestiegene Dynamik der letzten Monate.

In der Nachbarstadt Bonn stiegen die Preise mit 12,6 Prozent im Jahresverlauf deutlich an und liegen aktuell bei 5.527 Euro für den Quadratmeter, gleichzeitig sind in dieser Stadt nur wenige Objekte verfügbar. Im restlichen Kölner Umland liegt das Preisniveau bei 4.793 Euro pro Quadratmeter, was ein Plus von 6,3 Prozent bedeutet. Die Kölner Mietpreise liegen derzeit bei durchschnittlich 15,70 Euro im Neubau und 12,93 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Nürnberg: lageunabhängige Preiszuwächse

Die Frankenmetropole musste in puncto Preiswachstum in diesem Quartal Hamburg den ersten Platz unter den teuersten deutschen Metropolen frei machen. Dennoch ist das Preisplus von 12,0 Prozent in den letzten zwölf Monaten Beweis für die nach oben zeigende Dynamik in Nürnberg. Nach dem massiven Preisanstieg in der zweiten Jahreshälfte 2020 stagnieren die Preise seit Jahresbeginn 2021 allerdings im Bereich von 6.000 Euro, aktuell bei 5.983 Euro pro Quadratmeter.

Vor allem Mikroapartment-Objekte und Objektstarts des Hochpreissegments führten ab Mitte 2020 zu möglicherweise überproportional starken Steigerungen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Preise bei Fehlen solcher Vertriebsstarts erst einmal wieder stagnieren. Mit Ausnahme der Project-Entwicklung in der Ostendstraße 161/163 liegen die meisten Vertriebsstarts seit Jahresbeginn zudem in eher einfachen Lagen. Dass die Preise lageunabhängig weiter steigen, zeigt beispielsweise der Stadtteil St. Leonhard, in dem mittlerweile Wohnungen für über 6.000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden. 

Im Nürnberger Umland nimmt die Bautätigkeit weiterhin deutlich ab. So bewegt sich das Angebot beispielsweise in Erlangen mit nur vier Objekten auf sehr niedrigem Niveau. Auch in den sonstigen Nachbarkreisen – ohne Fürth und Erlangen – ist eine ähnliche Tendenz spürbar. Dort reduzierte sich das Objektangebot in den letzten zwölf Monaten um fast 40 Prozent. Bei einem massiven jährlichen Preisanstieg von 16,7 Prozent liegt der dortige Quadratmeterpreis mittlerweile bei durchschnittlich 5.089 Euro. In Fürth liegt der Verkaufspreis bei 5.410 Euro, was einem Plus von 5,3 Prozent entspricht. 

Die Nürnberger Mietpreise liegen im ersten Quartal 2021 bei 13,92 Euro im Neubau und 10,72 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Wien – Weiterhin zweistelliges Plus

Seit Jahresbeginn verzeichnet die österreichische Bundeshauptstadt einen signifikanten Preiszuwachs. Im Juni lag der durchschnittliche Quadratmeter-Verkaufspreis bei 6.755 Euro, was zum zweiten Quartal in Folge eine zweistellige Wachstumsrate von 11,1 Prozent im Jahresvergleich ausmacht. Noch im März lag die Jahresrate bei 10,2 Prozent.

In den vergangenen Monaten stabilisierten sich sowohl die Objektzahlen als auch die verfügbaren Einheiten. Während die Objektzahlen im Zwölf-Monats-Vergleich um 15 Prozent sanken, blieb die Zahl der verfügbaren Einheiten gleich hoch. Das liegt an den Vertriebsstarts einiger Großprojekte mit jeweils über 200 Einheiten.

Auch Wien verzeichnet einen Rückgang der Objektzahlen, beispielsweise in den günstigeren Randbezirken wie Floridsdorf, Donaustadt und Liesing um knapp 25 Prozent. In teureren Lagen hingegen ist dies nicht zu beobachten, ganz im Gegenteil. Im zweitteuersten Bezirk Döbling stiegen die Objektzahlen sogar um 20 Prozent. Diese leichte Verschiebung weg von günstigeren Lagen könnte die erhöhte Preisdynamik ausgelöst haben. 

Im Wiener Umland fallen die Preissteigerungen mit 4,2 Prozent deutlich moderater aus. Dort liegt das Preisniveau bei derzeit 4.864 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietpreise der Donaumetropole liegen per Stand Juni bei durchschnittlich 16,65 Euro im Neubau und 14,05 Euro pro Quadratmeter im Bestand. Die Wiener Mietpreise werden von Project nicht selbst erhoben, sondern von der österreichischen Tageszeitung „Der Standard“ übernommen. Hierbei handelt es sich um Brutto-Mieten. 

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