Der seit über einem Jahrzehnt anhaltende Appetit der Versicherer nach Immobilienanlagen hält auch in der Covid-Pandemie weiter an. Neben Aktien gehören vor allem Immobilien zu jenen Assetklassen, die ein vergleichsweise attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis bieten. Wer nun aber meint, dass sich durch die Pandemie im Grunde kaum etwas geändert hat, der irrt. Andere Nutzungsarten geraten in den Fokus und auch die regionale Diversifizierung nimmt eine gewichtigere Rolle ein. Das zeigt das das neue neue Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz von EY Real Estate, für das 30 Versicherer befragt wurden.
Versicherer bauen auf Immobilieninvestments
Versicherungen in Deutschland bauen unvermindert auf Immobilieninvestments. Die Immobilienquote ihrer Portfolios liegt mit 11,5 Prozent so hoch wie nie zuvor. 63 Prozent der befragten Versicherungsunternehmen wollen ihre Immobilienquote weiter steigern, während die übrigen 37 Prozent sie konstant halten möchten.
Eine Trendumkehr bei der nunmehr seit einer Dekade kontinuierlich steigenden Immobilienquote ist damit auch in der Pandemie nicht festzustellen. Die Pandemie hat zudem die große Mehrheit der Versicherer (82 Prozent) kaum daran gehindert, ihre Anlagestrategie umzusetzen.
Mehr als die Hälfte der Versicherungen möchte Immobilienanlagen innerhalb ihrer Gesamtportfolios am stärksten ausbauen. Allerdings streben 77 Prozent der Befragten nun eine breitere Diversifizierung an.
„Immobilienanlagen mit stabilem Cashflow sind für die Assekuranz im Niedrigzinsumfeld unabdingbar, um Garantiezinsversprechen weiterhin einhalten zu können, auch wenn der Garantiezins wie geplant zum Beginn des nächsten Jahres zum wiederholten Male gesenkt wird“, sagt Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate und Autor der jährlich durchgeführten Studie. „Die Corona-Pandemie steigert die Attraktivität risikoarmer Immobilieninvestments sogar noch, wenngleich sie zu einer Verschiebung hin zu pandemieresistenten Nutzungsarten führt.“
Renditeerwartungen steigen
So gehen auch alle Umfrageteilnehmer davon aus, dass die Immobilienwirtschaft stabil bleiben wird. Allerdings gaben 86 Prozent der Befragten an, dass ihnen das hohe Preisniveau zu schaffen mache. 95 Prozent intensivieren ihre Suche nach Rendite, um die eingegangenen Garantiezinsversprechen erfüllen zu können.
Derzeit wird der Immobilienbestand der Versicherungen zu 60 Prozent direkt, zu 40 Prozent indirekt gehalten. Für den letzteren Bereich erwarten sich die Umfrageteilnehmer eine durchschnittliche Rendite von 5,6 Prozent. Wie in den Vorjahren liegt die erwartete Rendite für direkt gehaltene Bestände mit durchschnittlich 4,7 Prozent darunter – allerdings ist diese Renditeerwartung im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 Prozentpunkte recht deutlich angestiegen (2020: 3,2 Prozent).
Geschlossene Immobilienspezialfonds sind die beliebteste Anlageform der Befragungsteilnehmer (82 Prozent). Auch Investitionen in den Direktbestand werden weiterhin als attraktive Anlageform wahrgenommen (67 Prozent), gefolgt von Projektentwicklungen (63 Prozent) sowie offenen Immobilienfonds (55 Prozent).
Pandemieresistenz als neuer Anlageindikator
Bereits im vergangenen Jahr hatten sich aus heutiger Sicht recht erwartbare Änderungen bei den von der Assekuranz präferierten Nutzungsarten ergeben. So war das einstige Hauptinvestitionsziel der Versicherer, das Büroimmobiliensegment, von Logistik- und Wohnimmobilien überholt worden. Einzelhandels- und Hotelimmobilien hatten bereits massiv an Beliebtheit verloren.
Diese Verschiebungen setzen sich fort. Am stärksten in den Investitionsfokus der Versicherungen ist nun das Wohnimmobiliensegment gerückt (96 versus 75 Prozent 2020).
Wohnimmobilien – die präferierte Anlageklasse
Es löst damit in der Beliebtheit die präferierte Assetklasse des vergangenen Jahres ab: Logistikimmobilien (84 versus 83 Prozent 2020). Büroimmobilien verlieren weiter (62 versus 73 Prozent 2020) und sind nun sogar weniger im Investitionsfokus als Infrastrukturinvestments (79 versus 42 Prozent 2020).
Während auch Gesundheitsimmobilien beliebt sind – 46 Prozent der Versicherer haben sie im Investitionsfokus –, verlieren Hotelimmobilien weiter stark (14 versus 45 Prozent im Vorjahr). Auch Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin abgeschlagen, konnten sich im Vergleich zum Vorjahr jedoch etwas stabilisieren (37 versus 35 Prozent im Vorjahr).
„Mit der ‚Pandemieresistenz‘ ist schlagartig ein neuer Anlageindikator bestimmend geworden, der für risikoaverse und auf stabilen Cashflow abzielende Akteure wie Versicherungen umso relevanter ist“, sagt Fischer. „Die Assekuranz steht vor dem Dilemma, dass es sich bei den pandemieresistentesten Nutzungsarten überwiegend um kleinere Marktsegmente handelt, die aufgrund von Produktknappheit nur vergleichsweise schwer investierbar und illiquide sind.“
Beliebtester Investementstandort bleibt Deutschland
Deutschland bleibt unisono der beliebteste Standort für Immobilienanlagen der hiesigen Assekuranz. Weltweit betrachtet liegt Europa in der Gunst der Investoren weit vorn (55 Prozent), allerdings steigt das Interesse an Investments in Nordamerika (29 versus 4 Prozent 2020) sowie Asien und Ozeanien (19 versus 4 Prozent 2020) deutlich. Innerhalb Europas bleibt Westeuropa der beliebteste Investitionsstandort (72 Prozent), während insbesondere Nordeuropa in der Gunst der Assekuranz steigt (55 versus 46 Prozent 2020).
Nachhaltigkeit finanziell lohnend – Digitalisierung mehr denn je im Fokus
Die Nachhaltigkeitsthematik macht auch vor der Assekuranz nicht halt. Für alle Befragten steht die Relevanz von ESG-Kriterien („Environmental“, „Social“ und „Governance“) außer Frage. 95 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen zudem davon aus, dass sich nachhaltige Investments neben den ökologisch und sozial positiven Effekten auch finanziell beim Wiederverkauf auszahlen werden. Einigkeit besteht allerdings auch darin, dass fehlende Bewertungsstandards und der Mangel an validen Daten eine noch zu bewältigende Hürde darstellen.
„Bei der Nachhaltigkeit scheiden sich Theorie und Praxis. Was in der Theorie erkannt wurde – die absolute Notwendigkeit und Vorteilhaftigkeit nachhaltigen Wirtschaftens und Investierens –, führt in der Praxis zu konkreten Problemstellungen, die nun angegangen werden“, sagt Fischer. „Eine entscheidende Rolle nimmt dabei die Etablierung digitaler Technologie ein. Nur damit lassen sich ressourceneffizient valide Daten erheben, auf deren Basis belastbare Entscheidungen getroffen und Strategien umgesetzt werden können.“
