Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt den Referentenentwurf zur Novelle des Baugesetzbuchs grundsätzlich als wichtigen politischen Vorstoß. Nach Einschätzung des Verbands enthält der Entwurf mehrere richtige Ansätze, bleibt aber an zentralen Stellen hinter dem zurück, was für eine spürbare Beschleunigung von Planung und Bau nötig wäre.
ZIA-Präsidentin Iris Schöberl betont, dass Reformen nicht nur angekündigt werden dürfen. „Wenn Deutschland schneller bauen will, müssen Reformen auch wirksam sein, sodass Verfahren wirklich vereinfacht und Investitionen erleichtert werden.“ Der Entwurf gehe in Teilen in die richtige Richtung. Zugleich dürften positive Ansätze nicht durch neue Pflichten, zusätzliche Belastungen, ein verschärftes Vorkaufsrecht und mehr Komplexität ausgebremst werden.
Aus Sicht des ZIA muss die Novelle drei Ziele zugleich erfüllen: Sie soll Verfahren tatsächlich vereinfachen und beschleunigen, die Investitionssicherheit stärken und die Umsetzung von Wohn- und Gewerbeprojekten erleichtern. Gerade verlässlichere und schnellere Planungsverfahren gelten in der Immobilienwirtschaft als entscheidender Hebel, um mehr Wohnraum und mehr Investitionen in die Praxis zu bringen.
Bauleitplanung und Verfahren im Fokus
Positiv bewertet der Verband vor allem die geplante stärkere Digitalisierung der Bauleitplanung, verbindlichere Verfahrensstandards, weniger Mehrfachbeteiligungen und ein insgesamt höheres Tempo in den Abläufen. Auch die stärkere Gewichtung des Wohnungsbaus in Abwägungsentscheidungen, die Mehrfachnutzung von Flächen sowie die stärkere Berücksichtigung serieller und modularer Bauweisen wertet der ZIA als Schritt in die richtige Richtung.
Gleichzeitig hält der Verband die Reform bislang nicht für ambitioniert genug. Nach seiner Einschätzung fehlt weiterhin eine „Fast Lane“ für Bauleitplanverfahren, bei denen eine Halbierung der Fristen möglich sein sollte. Auch bei der flexibleren Nutzung bestehender Gebäude, der regelmäßigen Überprüfung veralteter Planungsgrundlagen und dem weiteren Abbau planungsrechtlicher Bürokratie sieht der ZIA deutlichen Nachbesserungsbedarf.
Schöberl verweist dabei auf Beispiele aus dem Ausland. „Unser Motto in Deutschland sollte lauten: Mehr Niederlande wagen! Unsere Nachbarn haben es geschafft, ihr Bauplanungsrecht in den vergangenen Jahren deutlich zu entrümpeln – mit weniger Gutachten, mit Umgebungsplänen anstelle von Bebauungsplänen und mit einer stärkeren Zusammenarbeit zwischen Kommunen und privaten Bauträgern. Davon sollten wir lernen.“ Zudem macht sie deutlich: „Deutschland braucht eine BauGB-Novelle, die in der Praxis schnelleres Planen und Bauen ermöglicht und nicht nur neue Regelungen auf dem Papier schafft.”
Kritik am kommunalen Vorkaufsrecht
Weitergehende Erleichterungen erwartet der ZIA unter anderem bei einer überschlägigen Planungsprüfung, einem flexibleren Vorhabenbegriff, offeneren Festsetzungsmöglichkeiten, rechtssicheren Lösungen bei Immissionskonflikten und größerem Spielraum bei der baulichen Dichte. Hier fordert der Verband im weiteren Verfahren spürbare Nachschärfungen.
Besonders kritisch sieht der ZIA die geplante Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts. Gezielte Eingriffsmöglichkeiten bei städtebaulichen Problemfällen können aus Sicht des Verbands sinnvoll sein, sofern sie verhältnismäßig ausgestaltet werden. Weitergehende Zugriffs- und Mitteilungspflichten bei gesellschaftsrechtlichen Transaktionen lehnt der ZIA dagegen ab, wenn sie über missbrauchsnahe Fälle hinausgehen und Investitionen sowie neue Projekte belasten.
