Der Berliner Immobilienmarkt hat die Korrekturphase der vergangenen Jahre offenbar hinter sich gelassen. Wie der aktuelle RDM-Preisspiegel zum Stichtag 1. Januar 2026 zeigt, steigen die Preise für Eigentumswohnungen erstmals seit dem Zinsschock 2022 wieder leicht an. Im Jahresvergleich ergibt sich ein Plus von 0,4 Prozent im Gesamtdurchschnitt. „Der Berliner Immobilienmarkt hat die Talsohle durchschritten“, heißt es in der Mitteilung des RDM-Landesverbands Berlin und Brandenburg .
Zuvor war der Markt deutlich unter Druck geraten. Zwischen Juli 2022 und Anfang 2024 sanken die Preise berlinweit um rund 15 Prozent. Die Dynamik des Rückgangs hat sich jedoch zuletzt spürbar abgeschwächt. Während das Minus von Anfang 2023 bis Anfang 2024 noch bei rund 8,3 Prozent lag, fiel es im darauffolgenden Zeitraum nur noch 0,7 Prozent aus.
Die Entwicklung verläuft dabei nicht einheitlich. Vielmehr zeigt sich eine deutliche Differenzierung zwischen den Bezirken. Diese Spreizung verweist auf die wachsende Bedeutung von Mikrolage, Baujahr und Objektqualität für die Preisentwicklung.
Deutliche Unterschiede zwischen den Berliner Bezirken
Zu den Bezirken mit den stärksten Preiszuwächsen zählen Treptow mit 3,0 Prozent sowie Köpenick mit 2,7 Prozent. Auch Charlottenburg, Mitte und Wilmersdorf verzeichnen jeweils rund 2,0 Prozent Plus, während Prenzlauer Berg ebenfalls stabile Zuwächse zeigt.
Demgegenüber stehen weiterhin rückläufige Entwicklungen in einzelnen Lagen. In Marzahn und Hellersdorf gehen die Preise um 2,1 beziehungsweise 1,9 Prozent zurück. Auch Friedrichshain, Steglitz und Zehlendorf verzeichnen leichte Abschläge. Andere Bezirke wie Wedding, Weißensee, Kreuzberg und Pankow bewegen sich moderat im positiven Bereich.
Die Spannbreite zwischen den dynamischsten und schwächsten Bezirken liegt bei rund fünf Prozentpunkten. Das unterstreicht die zunehmende Fragmentierung des Marktes und die Notwendigkeit einer differenzierten Bewertung einzelner Teilmärkte.
Miethäuser: Große Spreizung bei Faktoren
Im Segment der Miethäuser zeigt sich ein gemischtes Bild. Der sogenannte Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete bei einer Transaktion, bleibt in vielen Bezirken stabil oder erholt sich leicht. In Spandau hingegen setzt sich der Rückgang fort. Dort sinkt der Faktor gegenüber dem Vorjahr um etwa 5,7 Prozent. Seit Mitte 2022 summiert sich der Rückgang auf mehr als 50 Prozent.
Andere Bezirke entwickeln sich positiv. Reinickendorf, Prenzlauer Berg und Mitte verzeichnen Zuwächse zwischen 2,0 und 2,8 Prozent. Auch Pankow zeigt eine leichte Erholung. In etablierten Lagen wie Charlottenburg, Wilmersdorf, Neukölln, Steglitz, Tempelhof und Zehlendorf bleiben die Faktoren weitgehend stabil.
Die Bandbreite der Faktoren reicht aktuell von 15 in einfachen Lagen bis 26,5 in sehr guten Lagen. Damit ergeben sich erhebliche Unterschiede bei Kaufpreisen und Anfangsrenditen, obwohl die Mieteinnahmen vergleichbar sind. Parallel dazu steigen die Neuvertragsmieten weiter und liegen zuletzt bei 15,79 Euro pro Quadratmeter.
„Die Trendwende ist eingetreten – der Berliner Eigentumswohnungsmarkt hat nach drei Jahren Korrektur seinen Boden gefunden und dreht wieder leicht ins Plus. Die anhaltend hohe Wohnungsnachfrage in der Hauptstadt und stabile Bauzinsen stützen diese Erholung. Beim Miethausmarkt bietet die aktuell breite Faktorspreizung zwischen den Bezirken antizyklischen Investoren ein seltenes Einstiegsfenster“, so die Markteinschätzung des RDM-Bewertungsausschusses.
