Der Berliner Wohnungsbau stabilisiert sich auf einem mittleren Niveau. Für das vergangene Jahr erwartet die Investitionsbank Berlin (IBB) rund 16.300 fertiggestellte Wohnungen. Das wären etwa 1.000 Einheiten mehr als im Jahr zuvor.
Von den zusätzlichen Wohnungen profitieren zunächst vor allem Haushalte mit höherem Einkommen. Darauf weisen Teilnehmer einer Pressekonferenz zum Berliner Wohnungsneubau hin, an der neben der IBB Vertreter aus Investment, Projektentwicklung und Recht teilnahmen.
Das Plus resultiert allerdings vor allem aus einem Bauüberhang von rund 50.000 Wohnungen. Dabei handelt es sich um Projekte, die bereits vor mehreren Jahren genehmigt wurden und nun zeitverzögert fertiggestellt werden. Nach Einschätzung der Investitionsbank Berlin kompensiert dieser Effekt die rückläufigen Genehmigungszahlen der vergangenen Jahre. Es handelt sich also zum großen Teil um Wohnungen, die bereits vor mehreren Jahren genehmigt, aber zeitversetzt erst jetzt realisiert wurden. Durch dieses Abarbeiten würden die geringeren Genehmigungszahlen der vergangenen Jahre kompensiert, so Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (IBB).
Leistbarkeit liegt deutlich unter Neubau-Mieten
Nach Berechnungen der IBB kann sich ein durchschnittlicher Berliner Haushalt – abhängig von Haushaltsgröße und angemessener Wohnfläche – Kaltmieten zwischen 12,00 und 12,90 Euro je Quadratmeter leisten. Grundlage ist eine Wohnkostenquote von höchstens 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.
Die Angebotsmieten im freifinanzierten Neubau liegen jedoch deutlich darüber. Durchschnittlich werden rund 20 Euro je Quadratmeter verlangt. Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG, sieht einen großen Teil des Angebots sogar bei etwa 25 Euro je Quadratmeter. Oberhalb von 30 Euro je Quadratmeter steige der Vermietungsaufwand deutlich. „Diese Grenze wird vorerst bleiben“, sagt Nöske. „Denn die Einkommensentwicklung lässt in Berlin nicht mehr zu. Sind die Preise zu hoch angesetzt, droht längerer Leerstand, und der ist nicht wirtschaftlich.“
Auch die Vermietungsdauer zeigt die Grenzen der Leistbarkeit. Wohnungen im unteren Segment um etwa 12 Euro je Quadratmeter sind laut Investitionsbank Berlin meist nur vier bis fünf Tage auf dem Markt. Bei rund 19 Euro je Quadratmeter dauert es etwa drei Wochen, bei etwa 23 Euro je Quadratmeter bereits rund acht Wochen.
Grundrisse und Flächeneffizienz rücken stärker in den Fokus
Neben Lage und Miethöhe wird für den Vermietungserfolg zunehmend die Qualität der Grundrisse entscheidend. „Wer eine Neubauwohnung ins Auge fasst, schaut sich sehr genau an, was er für sein Geld bekommt. Nicht nutzbare Flächen sind ein absolutes Ausschlusskriterium. Niemand mietet eine Neubauwohnung mit einem langen Flur, nur um darin eine Garderobe aufzuhängen und an dessen Ende eine große Ziervase aufzustellen.“
Projektentwickler reagieren darauf zunehmend mit optimierten Grundrissen und höherer Flächeneffizienz. Nach Einschätzung von Marktteilnehmern bieten viele Projekte noch Potenzial zur Anpassung, sowohl bei der Wohnungsgröße als auch beim Nutzungsmix zwischen Wohnen und Gewerbe.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt unterdessen hoch. Der kontinuierliche Zuzug sorgt jährlich für einen Zuwachs von umgerechnet etwa 10.000 bis 15.000 Haushalten. Besonders junge Menschen aus dem Ausland ziehen weiterhin nach Berlin.
Neubau verlagert sich zunehmend an den S-Bahn-Ring
Angesichts hoher Grundstückspreise in zentralen Lagen entstehen neue Wohnprojekte zunehmend außerhalb der Innenstadt, jedoch weiterhin in der Nähe des S-Bahn-Rings und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Ein Beispiel ist ein Projekt mit 37 Wohnungen im Berliner Weitlingkiez in Lichtenberg, das Catella Investment Management für einen Fonds erworben hat. Das Gebäude wird nach KfW-55-Standard errichtet, 50 Prozent der Wohnungen sind barrierefrei. Die Vermietung soll in diesem Frühjahr beginnen.
Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management, sieht Investitionen weiterhin als möglich an: „Der Ankauf von Neubau für institutionelle Investoren zum 22fachen der jährlichen Nettokaltmiete rechnet sich noch. Wird das durch die Miete nicht mehr erreicht, müssen Grundstückspreise und Baukosten sinken.“ Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten bewertet Vandrei jedoch die Regulierungsrisiken in Berlin als höher. Gleichzeitig sei die Projektverfügbarkeit begrenzt.
Regulierung und Kosten belasten Neubauprojekte
Marktteilnehmer betrachten weitere regulatorische Eingriffe in den Berliner Mietmarkt kritisch. Diskutiert werden unter anderem Sozialquoten in der Bestandsvermietung oder Gewinnobergrenzen für Investoren „Eine weitere Regulierungen und die gegebenenfalls erforderliche Quersubventionierung mietpreisgebundener Wohnungen durch marktfreie Einheiten führt insbesondere im gegenwärtigen Marktumfeld nicht zur Ausnutzung der Baugenehmigungen“, sagt Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami.
Planungserleichterungen durch das sogenannte Schneller-Bauen-Gesetz oder den Bauturbo könnten die Auswirkungen nur teilweise abmildern. „Preistreiber beim Bauen sind weniger die Zinsen für die Projektfinanzierungen als die immer neuen Auflagen, mit denen Entwickler und Investoren konfrontiert sind.“
Auch beim Verkauf von Neubau-Eigentumswohnungen wirkt sich das Marktumfeld weiterhin aus. Steigende Finanzierungskosten und ältere Projektkonfigurationen führen teilweise zu längeren Vermarktungszeiten.
„Mit dem Zinsanstieg im Frühjahr 2022 waren 80 Prozent der Interessenten über Nacht verschwunden. Ein teils dysfunktionaler Mietmarkt sowie die Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen sorgen für ein wieder ansteigendes Käuferinteresse. Hinzu kommen die Aspekte der Vermögenssicherung, die größere Auswahl und der bessere Service auf dem Eigentumsmarkt“, sagt Sascha Nöske.
Leerstände in einzelnen Projekten beschäftigen inzwischen auch die Verwaltung. Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz müssen Eigentümer Leerstand von Wohnraum nach drei Monaten melden und begründen. Behörden können daraufhin Bußgelder festsetzen. „Abhängig von der angenommenen Miethöhe werden aktuell monatlich zwischen 250 und 750 Euro festgesetzt“, sagt Bottermann. Besonders in den Bezirken Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf werde derzeit vergleichsweise zügig entschieden.
