In Deutschland fehlen 1,4 Millionen Wohnungen, hat das Pestel-Institut unlängst errechnet. Doch der Neubau lahmt weiterhin. Er leidet unter gestiegenen Zinsen und unter Baukosten, die auch wegen der Anforderungen an die Energieeffizienz exorbitant hoch sind. Der Staat versucht – bislang mit mäßigem Erfolg – gegenzusteuern und fördert den Wohnungsbau mit allerlei unterschiedlichen Programmen, in erster Linie über zinsverbilligte Darlehen der staatlichen KfW-Bank.
Der größte Batzen entfiel laut Bundesbauministerium 2025 auf das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN). Dieses fördert den Bau sowie den Ersterwerb von klimafreundlichen und energieeffizienten Wohn- und Nichtwohngebäuden und schließt mit einer besonderen Unterstützung auch Objekte ein, die zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erreichen. 2025 wurden KFN-Förderzusagen von rund 4,5 Milliarden Euro erteilt, wie das Bauministerium Anfang Februar berichtete. Insgesamt wurden so Investitionen von 13 Milliarden Euro angestoßen und 36.747 Wohneinheiten gefördert. Dazu kamen 8.214 Wohneinheiten im Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN) sowie spezielle Programme für Familien und genossenschaftliches Wohnen.
Voraussetzung für die Neubauförderung durchweg: Der höchste Energieeffizienz-Standard KfW 40, also eine exzellente Wärmedämmung und Heizungstechnik. Außerdem: Die Wärmeerzeugung darf nicht mit fossilen Brennstoffen erfolgen. Nanu? Das riecht ein wenig nach dem Prinzip „Hosenträger und Gürtel“, also zwei verschiedenen Maßnahmen, die jeweils allein das Ziel erreichen würden. Eine von beiden ist überflüssig, damit die Hose nicht rutscht.
So oder so keine CO2-Emission
Bei Immobilien steht also die Frage im Raum, ob die hohen Anforderungen an die Energieeffizienz auch dann sinnvoll sind, wenn die Wärmeerzeugung nicht aus fossilen, sondern aus erneuerbaren Quellen erfolgt. Dann entsteht so oder so keine CO2-Emission und kein Klimaschaden, die schließlich der Grund für die harten Effizienz-Vorschriften sind. Wie gut ein Gebäude isoliert wird, ist dann allein eine ökonomische Frage, die streng genommen nur dem Bauherrn oder den Nutzern obliegen sollte – aber nicht dem Staat.
Zugegeben: So ganz stimmt das nicht, noch nicht. Denn zu den zulässigen Techniken zählen unter anderem Wärmepumpen – auch wenn der Strommix dafür teilweise noch fossile Quellen enthält. Doch auf Sicht soll die Stromerzeugung bekanntlich ausschließlich auf erneuerbare Quellen umgerüstet werden. Spätestens dann müsste sich die gesetzliche Fixierung auf die Energieeffizienz erledigt haben – eigentlich. Doch ein grundlegendes Umdenken ist nicht absehbar – etwa Erleicherungen bei der Energieeffizienz im Gegenzug zur Heizung vollständig mit erneuerbarer Energie.
Die Bundesregierung plant zwar unabhängig von der Reform des ungeliebten „Heizungsgesetzes“ von Ex-Minister Robert Habeck auch eine Neuordnung der Neubauförderung. Aber nach aktuellem Stand sieht es nicht danach aus, dass dabei das Hosenträger-und-Gürtel-Prinzip auf dem Prüfstand steht. Es wird noch nicht einmal erkennbar darüber diskutiert – auch im Neubau ohne spezielle Förderung nicht. Auch dort ist seit 2023 mit dem KfW-Standard 55 eine noch immer sehr gute Energieeffizienz im Bereich der Klasse „A“ das Mindestmaß und Öl- oder Gasheizungen sind mit wenigen Ausnahmen ebenfalls nicht erlaubt.
KfW-Standard 55 befristet wieder gefördert
Immerhin: Ende 2025 ist die Regierung ein klein wenig vom Energieeffizienz-Fetisch abgerückt: Seit 16. Dezember fördert die KfW – zeitlich befristet – auch Neubauten mit KfW-Standard 55. Sie zielt damit vor allem auf den riesigen „Bauüberhang“, also jene 760.000 Wohnungen, die bereits – teilweise vor Jahren – genehmigt worden sind, die aber bis heute nicht gebaut wurden. Viele davon wurden nach dem KfW-55-Standard geplant und liegen auch deshalb auf Eis, weil die Zinskosten davongelaufen sind, es dafür aber keine günstigen KfW-Darlehen gab.
So schlug das neue Programm sofort gut ein: In den nur zwei Wochen bis Silvester konnten 13.988 Wohneinheiten gefördert werden, berichtet das Ministerium. Die angestoßenen Investitionen summieren sich demnach auf rund 3,6 Milliarden Euro. Das Programm hat also durchaus Potenzial, den Neubau schon bei geringfügigen Abstrichen in der Energieeffizienz spürbar zu beleben.
Nun ist der Neubau das eine, der Gebäudebestand das andere – und in punkto Klima erheblich wichtigere. So verursacht der Betrieb von Gebäuden (inklusive Büros, Einzelhandel et cetera) nach Angaben des Umweltbundesamtes rund 30 Prozent aller CO2-Emissionen in Deutschland. Gerade bei älteren Häusern, die teilweise eine sehr schlechte Energiebilanz haben, lassen sich nicht selten mit geringen Investitionen hohe CO2-Einsparungen erreichen.
