Was macht Theta Omni Properties und an wen richtet sich das Angebot?
Grundler: Theta Omni Properties haben wir vor rund drei Jahren aus dem Primus-Valor-/Alpha-Ordinatum-Unternehmensverbund heraus gegründet, weil ein Thema bei uns stark an Größe und Bedeutung gewonnen hat: die Privatisierung von Wohnimmobilien aus unseren Fondsbeständen, also der Einzelverkauf von Wohnungen. Dieses Geschäft betreiben wir bereits seit dem Start der ImmoChance Deutschland-Fondsreihe (kurz: ICD) im Jahr 2007 erfolgreich mit – inzwischen aber in einer Dimension, die eine eigene, hochprofessionelle Einheit erfordert. Gleichzeitig öffnen wir uns damit weiteren Vertriebswegen und -partnern. Adressiert sind dabei auch Finanzberater, die vielleicht schon Fondslösungen mit uns umsetzen, Immobilien als Kapitalanlage bislang aber nicht aktiv vertrieben haben.
Theta Omni ist also eine junge Einheit. Inwieweit können Sie ausreichend Erfahrung belegen?
Grundler: Wir sind zwar als Marke jung, aber als Anbieter kein Newcomer. Hinter Theta Omni Properties steht die Erfahrung, Substanz und Governance des gesamten Unternehmensverbunds – mittlerweile zwei Jahrzehnte. Wir arbeiten seit vielen Jahren im Wohnimmobilienbestand, kennen Marktzyklen und haben Prozesse, die sich in der Praxis – und vor allem in Krisenzeiten – bewährt haben.Für Finanzberater ist das entscheidend, weil es um Verlässlichkeit geht: Wir sind finanziell stark aufgestellt, können Provisionen und Gehälter auch in schwierigeren Marktphasen sauber bedienen und haben die Kapazität, Themen konsequent umzusetzen – von der Vermietung bis zur Privatisierung. Und: Wir sind nicht auf einen kurzfristigen Hype angewiesen. Das mag teils banal klingen, aber ist unserer Erfahrung nach für den mit uns kooperierenden Partner einer der wichtigsten Faktoren: Wir bieten Sicherheit, dass wir auch in einigen Jahren noch präsent sind und Partner sowie deren Kunden langfristig begleiten. Weitere Synergie-Effekte sind gleichbleibende Abläufe, standardisierte Unterlagen, langjährige Ansprechpartner et cetera.
Wie wirkt sich das im täglichen Geschäft konkret aus?
Forell: Es ist eine seltene Kombination: Agilität plus Substanz. Als schlanke Einheit können wir schnell reagieren, klare Zuständigkeiten schaffen und pragmatisch entscheiden – das hilft im Vertrieb, wenn Rückfragen kommen, Unterlagen benötigt werden oder ein Prozess zügig laufen muss. Gleichzeitig greifen wir auf die breite Expertise des Verbunds zurück: Asset- und Portfolio-Management, Recht, Technik, Reporting, Compliance et cetera. Für Berater bedeutet das: schnelle Rückmeldung und kurze Wege – aber auf Basis eines stabilen Setups. Das reduziert Reibung in der Beratung und erhöht die Sicherheit, dass Aussagen, Unterlagen und Prozesse belastbar sind. Schließlich wurden sämtliche Immobilien schon bei Ankauf durch unsere Kapitalverwaltungsgesellschaft nach hohen regulatorischen Vorgaben geprüft, da unsere Alternativen Investmentfonds ja regulierte Finanzprodukte sind.
Welche Rolle spielt das Volumen-Wachstum der ImmoChance-Deutschland-Reihe für Theta Omni Properties?
Grundler: Wachstum bringt Skaleneffekte – und vor allem Auswahl. Je größer das Portfolio, desto gezielter können wir sondieren: Welche Objekte passen weiterhin perfekt in die Langfriststrategie, und welche bieten ein attraktives Fenster für die Privatisierung? Diese Selektion ist im Einzelverkauf ein wichtiger Renditetreiber. Zudem entsteht eine langfristige Pipeline, weil die Primus Valor-Fonds weiterhin jedes Jahr bundesweit Objekte ankaufen. Das ist auch für Vertriebspartner relevant, die nachhaltig mit uns zusammenarbeiten möchten: Wir denken nicht in Einzelaktionen, sondern in belastbaren, wiederholbaren Prozessen und Partnerschaften.
Welchen Stellenwert hat der Einzelverkauf in der Fondsstrategie?
Forell: Wir setzen ihn als Ergänzung beziehungsweise Unterstützung ein, nicht als Dogma. Wir verkaufen nicht, „weil man verkaufen kann“, sondern wenn die Kennzahlen stimmen und die Wirkung auf das Gesamtportfolio positiv ist: Liquidität, Timing, Renditebeitrag, Portfolioqualität. Gleichzeitig achten wir darauf, dass wir Cashflow-starke Bestände nicht aushöhlen. Es geht um Balance: halten, entwickeln, selektiv veräußern – je nach Markt und Objekt.
Auf der anderen Seite muss das Angebot auch für die Einzelkäufer „funktionieren“. Wie stellen Sie das sicher?
Grundler: Unsere Stärke ist, dass wir keine „fremde Ware drehen“, sondern Wohnungen aus unserem langjährig aufgebauten eigenen Fondsportfolio-Bestand privatisieren – und diesen Bestand operativ wirklich kennen. Viele Einheiten waren über Jahre in unserer eigenen Hausverwaltung, die fast wie eine „non-profit“ Organisation anzusehen ist – denn wir wissen, wie wichtig der Mehrwert einer belastbaren Historie für den Käufer ist: Welche Maßnahmen wurden wann umgesetzt, wo gab es wiederkehrende Themen, wie ist die Instandhaltung dokumentiert, wie stabil ist die Bewirtschaftung. Letztendlich geht bei uns keine Einheit „einfach so“ in den Verkauf. Alles, was wir privatisieren, ist bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs durch eine rechtliche, technische und finanzielle Due Diligence gelaufen. Das macht Zustand und Kostenperspektive für Käufer deutlich nachvollziehbarer als bei Objekten, die erst kurz vor Verkauf den Besitzer wechseln. Diese Verlässlichkeit ist für viele Käufer der Unterschied zwischen „schönem Exposé“ und „guter Kapitalanlage“.
Trotzdem ist eine Wohnung nie risikofrei. Wie ehrlich muss man das im Vertrieb adressieren?
Forell: Sehr ehrlich. Eine vermietete Wohnung ist ein „lebendes“ Objekt: Es wird Mieterwechsel geben, Reparaturen, WEG-Themen oder schlicht Verzögerungen, die man nicht wegmoderieren kann. Deshalb halten wir nichts davon, eine Direktinvestition als „Wohlfühlpaket“ zu verkaufen, bei dem der Investor angeblich von allen Problemen befreit ist. Das wäre fachlich falsch und erzeugt Enttäuschungen. Unser Ansatz ist: so transparent, planbar und professionell gemanagt wie möglich – ohne zu behaupten, Realität finde nicht statt. Wer maximale Streuung und geringere Einzelrisiken sucht, findet das typischerweise bei unseren Alternativen Investmentfonds, wie aktuell unserem jüngsten Fonds ICD 14 R+. Die Direktinvestition ist greifbarer und individueller, aber eben objektbezogen. In der Beratung geht es darum, das passende Instrument zum Kundenprofil zu wählen – und wenn wir Berater dabei mit zwei Produktwelten unterstützen können, hilft das der Beratungspraxis.
Die Fonds investieren regelmäßig auch in die energetische Aufwertung der Objekte. Welchen Stellenwert hat das Stichwort ESG dann im Vertrieb der Wohnungen und bei Käuferentscheidungen?
Grundler: ESG ist weniger Buzzword, mehr Kosten- und Risikofrage. Berater und Kunden wollen weniger Hochglanz, mehr Klarheit: Energiekennwerte, Capex-Pfade, Nebenkosten und was das für Vermietbarkeit und Wertentwicklung bedeutet. Vereinfachungen im Regulierungsrahmen können helfen – solange Vergleichbarkeit und Datenqualität erhalten bleiben. Entscheidend ist, dass ESG praktisch erklärbar bleibt.
Bleiben wir bei der Politik. Wie bewerten Sie politische Initiativen wie „Bau-Turbo“ oder „Gebäudetyp E“?
Forell: Grundsätzlich positiv, weil beide an Tempo, Vereinfachung und Kosten ansetzen. Der Bau-Turbo ist ein wichtiges Signal, wenn Genehmigungen schneller werden und Kommunen mehr Spielraum erhalten. Entscheidend ist die Umsetzung: Wenn Prozesse digitaler werden und Fristen praxistauglich greifen, wirkt das wirklich. Doch seitens der Politik wünschen wir uns deutlich mehr Unterstützung. Eine wirkliche Entbürokratisierung konnten wir in den vergangenen Jahren nicht feststellen – bürokratische Vorgänge haben sich eher verlangsamt.
Abschließend Ihr Ausblick: Was erwarten Sie für 2026 im Segment der Bestandswohnungen?
Grundler: 2026 wird kein „Alles-steigt-wieder“-Jahr, sondern eines der klaren Spreizung. Wir erwarten eher stabile bis leicht positive Preisbewegungen, stark abhängig von Mikrolage, Zustand und Finanzierbarkeit. Wohnungen, die „einfach funktionieren“ – guter Grundriss, ordentlicher Zustand, saubere WEG-Struktur, nachvollziehbare Kostenperspektive – werden vergleichsweise schnell Käufer finden. Objekte mit unklarem Sanierungsbedarf, schwierigen Gemeinschaften, hohen Hausgeldern oder „Energie-Fragezeichen“ bleiben preissensibler und brauchen Konzept oder Abschlag. Für Finanzberater heißt das sehr praktisch: Beratung wird dann einfacher, wenn das Produkt wenig Reibung erzeugt. Kurz: Der Markt ist da – aber anspruchsvoll. Qualität setzt sich durch.
Dieser Artikel ist Teil des EXKLUSIV Deutsche Wohnimmobilien in Kooperation mit Theta Omni Properties. Alle Artikel des EXKLUSIV finden Sie hier.
