Nach Monaten der Unsicherheit hat sich der deutsche Immobilienmarkt laut Praemia REIM Germany auf einem niedrigeren, aber stabilen Niveau eingependelt. „Der Optimismus ist einem gesunden Realismus gewichen“, betont Florian Wenner, Head of Research & ESG, in seinem aktuellen Bericht „Standpunkt Q3/2025“. Trotz verhaltener Konjunktur und geopolitischer Risiken sei die Überzeugung gewachsen, dass sich auch in angespannten Phasen attraktive Geschäfte machen lassen.
Das Marktumfeld habe sich angesichts einer stabilen Inflation nahe der Zwei-Prozent-Marke verbessert. Dennoch bremsten geopolitische Spannungen und Zweifel an der politischen Handlungsfähigkeit Europas die Investitionsbereitschaft. Das Transaktionsvolumen nach drei Quartalen belief sich auf rund 22 Milliarden Euro – leicht über Vorjahresniveau. Besonders aktiv waren Investoren in den Segmenten Wohnen, Logistik und Hotel. „Die Polarisierung zwischen den Assetklassen scheint der neue Normalzustand auf dem Immobilienmarkt zu sein“, resümiert Wenner.
Stabilisierung bei Büroimmobilien
Im Bürosektor zeigt sich eine langsame Bodenbildung. Nach neun Monaten 2025 summierte sich das Transaktionsvolumen auf 4,5 Milliarden Euro. „Transaktionsvolumina von deutlich unterhalb von 10 Milliarden Euro pro Jahr könnten zur Regel auf dem Büromarkt werden“, erklärt Wenner. Einzeldeals dominieren das Geschehen, wobei der mögliche Verkauf des Frankfurter Opernturms für zusätzliche Bewegung sorgen könnte.
Die Spitzenrenditen in B-Städten verharren bei 5,1 Prozent, während in A-Städten ein leichter Rückgang auf 4,4 Prozent zu verzeichnen ist. Der Vermietungsmarkt zeigt sich solide: Für das Gesamtjahr wird eine leichte Verbesserung gegenüber 2024 erwartet.
Wohnimmobilien bleiben Investorenfavorit
Wohnimmobilien behaupten mit 7,3 Milliarden Euro Transaktionsvolumen erneut ihre Führungsrolle. Die Spitzenrendite liegt stabil bei 3,4 Prozent. „Wohnimmobilien bleiben der Investorenliebling, der mit hoher Nachfrage, stabilen Renditen und der Aussicht auf Mietsteigerungen in den nächsten Jahren punkten kann“, sagt Wenner.
Trotz leichter Zunahme der Baugenehmigungen zwischen Januar und August um 5,7 Prozent bleiben die Fertigstellungszahlen schwach. In dieser angespannten Lage gewinnen betreibergeführte Konzepte wie Studentenwohnungen, betreutes Wohnen oder Micro-Living an Bedeutung. „Diese Spezialwohnformen bieten Wohnraum für Nachfragegruppen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt kaum eine Chance haben. Mit ihren Betreiberkonzepten können sie zudem Überrenditen erzielen.“
Chancen im Handel, Aufwind in der Hotellerie
Im Handel bleibt das Transaktionsvolumen mit 3,8 Milliarden Euro stabil, aber deutlich unter früheren Rekordwerten. „Man muss sich auch im Einzelhandelsimmobilienmarkt auf eine länger anhaltende Phase geringer Marktaktivität einstellen“, so Wenner. Große Deals wie der Verkauf der Berliner Gropius Passagen prägten das Marktgeschehen. Ausländische Investoren stellen mit 46 Prozent den größten Anteil und nutzen das Umfeld für gezielte Käufe in 1a-Lagen. High-Street-Shops erzielen Renditen von 4,5 Prozent, Supermärkte von 4,6 Prozent.
Der Hotelmarkt zeigt sich 2025 besonders robust. Mit rund 2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen verzeichnet die Assetklasse das stärkste Jahr seit 2019. „Das Transaktionsvolumen konnte den Fünfjahresdurchschnitt übertreffen, was keiner anderen Assetklasse gelungen ist.“ Besonders internationale Käufer trieben die Aktivität. Auch die stabilen Übernachtungszahlen untermauern die positive Dynamik. „Der deutsche Hotelmarkt bleibt im Aufwind“, so Wenner.
Gesundheits- und Logistikimmobilien im Fokus
Gesundheitsimmobilien verzeichnen im dritten Quartal kaum Transaktionen, erreichen aber mit 0,9 Milliarden Euro bereits ein höheres Volumen als im Vorjahr. „Die Fundamentaldaten sind schlicht zu gut“, betont Wenner. Demografische Trends, günstige Einstiegspreise und eine stabilisierte Betreiberlandschaft sprechen für ein attraktives Rendite-Risiko-Profil. Ärztehäuser und Kliniken gewinnen zunehmend an Bedeutung.
Der Logistiksektor bleibt drittstärkste Anlageklasse mit 3,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen und einem hohen Auslandsanteil von 70 Prozent. Die Renditen liegen unverändert bei 4,4 Prozent. „Die Nachfrage bleibt hoch. Auch bei den Flächenumsätzen ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen“, so Wenner. Allerdings bremsen konjunkturelle Schwächen und Flächenknappheit die Dynamik. Brownfield-Entwicklungen rücken daher verstärkt in den Fokus führender Entwickler.
