Der Immobilienmarkt hat einen tiefgreifenden Wandel durchlebt: Steigende Zinsen, anhaltende Inflation, Corona, der Ukraine-Krieg und hohe Baukosten prägten in den vergangenen Jahrzehnten das Bild auf dem deutschen Immobilienmarkt. Auch wenn der „große Sturm“ vorbei scheint und die Zinsen auf einem zwar erhöhten, aber historisch betrachtet moderaten Niveau verharren, wächst bei Anlegenden die Sehnsucht nach inflationsgeschützten Investments mit Wertsubstanz. In dieser Gemengelage gewinnen Kapitalanlageimmobilien als strategisches Element für den langfristigen Vermögensaufbau an Bedeutung. Während in der öffentlichen Wahrnehmung noch viel über die aktuellen Herausforderungen gesprochen wird, eröffnen sich im aktuellen Marktumfeld, welches von steigenden Mieten und Kaufpreisen für Wohneigentum geprägt ist, für vorausschauende Anlegerinnen und Anleger neue Chancen. Wie können Immobilien strategisch in die persönliche Finanzplanung integriert werden? Und welche Rolle spielen sie für die langfristige Vermögensentwicklung?
Die Zeiten historisch niedriger Zinsen sind vorbei. Der Immobilienmarkt reagierte darauf mit einer regional differenzierten Preiskorrektur und einer Neuausrichtung der Renditeerwartungen, was sich bei genauerer Analyse als normaler Marktmechanismus und gerade zum aktuellen Zeitpunkt als gute Chance für den Markteinstieg entpuppte.
Strukturelle Faktoren wie der demografische Wandel und die fortschreitende Urbanisierung haben noch immer Bestand. In Ballungsräumen und wirtschaftsstarken Regionen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin das Angebot. Die Bautätigkeit wird mit dem großen Bedarf auch auf absehbare Zeit nicht Schritt halten können, was mittelfristig einen preistreibenden Effekt haben dürfte. Für Anlegende bedeutet dies: Wer jetzt mit klarem Konzept, regionaler Expertise und fachlichem Know-how agiert, kann nachhaltige Objekte zu attraktiven Konditionen erwerben.
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Gemäß einer aktuellen Berechnung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) stiegen die Mieten im zweiten Quartal 2025 deutschlandweit um 3,8 Prozent (verglichen mit dem Vorjahresquartal). Gleichzeitig ermöglichen die vollzogenen Preiskorrekturen noch immer einen attraktiven Einstiegszeitpunkt für ein Investment in Immobilien. Je nach Lage und Objektklasse sind Mietrenditen von deutlich über 3 Prozent keine Seltenheit, sondern eher die Regel. Die Eigenkapitalrendite, als die Verzinsung des tatsächlich eingesetzten Kapitals des Käufers, liegt in der Regel durch die Steuervorteile deutlich über der Mietrendite. Für Kundinnen und Kunden mit langfristigem Anlagehorizont eröffnen sich damit Perspektiven, die deutlich über den Erträgen klassischer Sparprodukte liegen.
Mehr als nur Beton
Kapitalanlageimmobilien sind mehr als nur physische Objekte – sie sind in vielen Fällen ein geeigneter Baustein für eine ganzheitliche Vermögensstrategie. Als reale Werte können sie einen natürlichen Inflationsschutz bieten, da Mieterträge bei entsprechend vertraglicher Gestaltung mit der Preisentwicklung korrelieren. Gleichzeitig diversifizieren sie das Gesamtvermögen und reduzieren die Abhängigkeit von volatilen Kapitalmärkten.
Die steuerlichen Vorteile sind dabei nicht zu unterschätzen: Abschreibungen, insbesondere im Bereich der Baudenkmäler und der energetisch optimierten Neubauobjekte, Instandhaltungskosten und Finanzierungsaufwendungen mindern die Steuerlast, während die Immobilie selbst an Wert gewinnen kann. Über einen Anlagehorizont von 15 bis 20 Jahren betrachtet, ergibt sich daraus ein beachtlicher Vermögensaufbau – vorausgesetzt, Lage, Objektqualität und Finanzierung sind stimmig.
Für Anlegerinnen und Anleger eröffnet die Immobilienanlage einen Weg, der sowohl rationale als auch emotionale Bedürfnisse anspricht. Sie schafft ein Fundament für finanzielle Selbstbestimmung im Alter und kann gleichzeitig als Vermögensbrücke zwischen den Generationen dienen. Wer heute in Immobilien investiert, denkt oft bereits an die Vermögensnachfolge für Kinder und Enkelkinder – ein Aspekt, der gerade vor dem Hintergrund eines zunehmend unter Druck stehenden Rentensystems an Bedeutung gewinnt.
Chance für die Beratung
Ähnlich wie bei der betrieblichen Altersvorsorge geht es auch bei der Immobilieninvestition nicht um standardisierte Produkte, die zu jedem Kunden bzw. jeder Kundin gleichermaßen passen. Erst durch die Berücksichtigung der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation und durch das Hinzuziehen der persönlichen Präferenz des Kunden bzw. der Kundin wird aus einem Immobilieninvestment eine maßgeschneiderte Anlagelösung. Hier kann eine fundierte und qualitativ hochwertige Beratung den Weg zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition ebnen.
Digitale Analysewerkzeuge unterstützen diesen ganzheitlichen Ansatz. Sie ermöglichen es, Immobilieninvestments im Kontext der persönlichen Einkommenssituation zu simulieren, Finanzierungsszenarien durchzuspielen und steuerliche Auswirkungen transparent darzustellen. Die Entscheidungsfindung wird dadurch faktenbasierter und nachvollziehbarer – ein entscheidender Vorteil für eine langfristig erfolgreiche Anlagestrategie.
Besonders wirkungsvoll ist die Kombination verschiedener Vorsorgeelemente. Während die gesetzliche Rente und betriebliche Altersvorsorge eine Grundsicherung bieten, können Immobilien als dritte Säule substanzielle Zusatzerträge generieren. Die monatlichen Mieteinnahmen ergänzen im Idealfall die Rentenzahlungen und erhöhen so den Grad der finanziellen Selbstbestimmung im Alter.
Matthias Wald ist Leiter Finanzvertriebe bei Swiss Life Deutschland.
