Wie teuer ist Wohnen in Deutschlands Metropolen – und wo finden Mieter überhaupt noch ein Angebot? Die aktuelle Mietanalyse 2025 der Immobilienplattform Jacasa liefert auf Grundlage von 40.000 Online-Inseraten eine detaillierte Momentaufnahme für die sieben größten Städte der Republik und ihre jeweiligen Umlandregionen. Die Ergebnisse offenbaren enorme Unterschiede. Das gilt für die Mietpreisen als auch bei der Zahl verfügbarer Wohnungen.
Hamburg – eine toxische Mischung
Eine toxische Mischung aus Knappheit und Spitzenmieten bietet Hamburg. Nirgendwo sonst sind die Angebote so knapp. Mit nur 1,7 Inseraten pro 1.000 Haushalten bildet die Hansestadt das Schlusslicht. Ein wenig heraussticht Hamburg-Mitte mit 2,4 Inseraten pro 1.000 Haushalten. Trotz insgesamt geringem Angebot sind die Preise für Neuvermietung in der Stadt enorm hoch. So werden etwa in Hamburg-Mitte 27,06 Euro pro Quadratmeter oder in Eimsbüttel 23,68 Euro pro Quadratmeter gefordert. Im Schnitt liegt die Angebotsmiete in der Stadt bei 21,40 Euro pro Quadratmeter.
Auch das Umland hat mit nur 1,4 Inseraten pro 1.000 Haushalten eine vergleichsweise geringe Angebotsdichte. Die in den Inseraten aufgerufenen Mieten liegen im Umland durchschnittlich bei 12,81 Euro pro Quadratmeter. Weder gibt es große Ausreißer nach oben, noch nach unten. Zusammen mit Umland werden im Schnitt 16,89 Euro pro Quadratmeter fällig und damit der fünfte Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten.
München – Deutschlands teuerstes Wohnpflaster
München bleibt auch 2025 Deutschlands teuerster Mietmarkt. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 27,40 Euro in der Stadt und 19 Euro im Umland liegt die bayerische Landeshauptstadt weit vorn. In Spitzenlagen wie Schwanthalerhöhe oder Altstadt-Lehel werden sogar bis zu 39,30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Gleichzeitig zeigt sich München bei der Angebotsdichte durchwachsen: Stadtteile wie Sendling-Westpark und Solln bieten überdurchschnittlich viele Mietwohnungen, das Umland bleibt hingegen zurückhaltend. Der in den Inseraten aufgerufene durchschnittliche Kaltmietpreis liegt bei 27,40 pro Quadratmeter in der Stadt und bei 19 pro Quadratmeter im Umland.
Berlin ist nicht mehr günstig
Berlin rangiert bei den Mietpreisen auf Platz zwei – mit einem durchschnittlichen Stadtpreis von 23,60 Euro pro Quadratmeter und 16,00 Euro im Umland – auch die Hauptstadt setzt neue Höchstmarken. Die Stadtteile Mitte mit 28,5 pro Quadratmeter, Friedrichshain mit 27,90 pro Quadratmeter, Wilmersdorf mit 27,7 pro Quadratmeter und Prenzlauer Berg mitpro Quadratmeter bleiben Luxusadressen, obwohl das Angebot nur mittlere Dichte zeigt: Nur 2,8 Inserate pro 1.000 Haushalten gibt es in der Hauptstadt. Mit einer Ausnahme: In Grunewald gibt es 23 Inserate pro 1.000 Haushalten.
Potsdam mit 20,5 pro Quadratmeter zeigt: Auch im Speckgürtel sind die Preise für Neuvermietung mitunter hoch. Dennoch bleibt das Umland insgesamt attraktiv. Denn: Wo die Stadt Berlin eine Median-Kaltmiete von 23,6 pro Quadratmeter aufruft, so liegen die Mieten im Speckgürtel insgesamt nur bei 16,0 pro Quadratmeter durchschnittlich.
Günstigste Region im Umland sind Märkisch-Oderland mit 13 Euro pro Quadratmeter Ein Wermutstropfen: Im Umland ist das Angebot mit nur 1,2 Inseraten pro 1.000 Haushalten relativ gering. Besonders dramatisch sieht es im Landkreis Oder-Spree aus. Hier gibt es lediglich 0,2 Inserate pro 1.000 Haushalten. Dies könnte ein Indiz für fehlende Neubauten sein oder aber auf einen “offline-Mietmarkt” hindeuten
„In Berlin sehen wir sowohl Höchstpreise in Szenevierteln wie Friedrichshain oder Wilmersdorf als auch günstige Alternativen im weiteren Umland“, erklärt Jacasa-Gründer Björn Kolbmüller. Besonders auffällig sei das Nebeneinander von Nachfragehochburgen und weitgehend leergefegten Randlagen. „Im Landkreis Oder-Spree etwa gibt es nur 0,2 Inserate pro 1.000 Haushalte – ein Hinweis auf fehlende Neubauten oder auf einen nach wie vor offline geprägten Mietmarkt.“
Frankfurt/Main auf Platz 3
Frankfurt am Main und das Umland belegen zusammen mit 17,51 Euro pro Quadratmeter den dritten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten.
Pendeln lohnt sich: Die Bankenstadt umkreist ein sehr großer Mietpreisgraben. Die Mieten in der Innenstadt sind im Schnitt rund 68 Prozent teurer als im Umland. Im Durchschnitt liegt der aufgerufene Mietpreis in der Innenstadt bei 23,43 €/m² und im Umland nur bei 13,94 €/m².
Mit 33,63 €/m² bildet der Stadtteil Westend Süd die Spitze der hochpreisigen Stadt. Spannend ist die Tatsache, dass die Anzahl der Inserate pro 1.000 Haushalten in diesem Stadtteil bei 7,5 und damit recht nah am Durchschnitt von 5,0 liegt. Mit 13,3 Inseraten pro 1.000 Haushalten sticht der Bezirk Messe / City West hervor, hier gibt es eine besonders hohe Fluktuation. Bei einem Mietpreis von 21,29 €/m² liegt dieser Bezirk im mittleren Bereich. Insgesamt liegt die Angebotsdichte in der Stadt bei 5,0 Inseraten pro 1.000 Haushalten und im Umland bei 2,7 Inseraten pro 1.000 Haushalten, mit einem Ausreißer im Umland: Offenbach am Main hat mit 5,1 Inseraten pro 1.000 Haushalten wohl einige Wohnungen mehr frei zu vermieten.
Stuttgart – Stadt mit den meisten Angeboten
Stuttgart und das Umland belegen zusammen mit 17 Quadratmetern den vierten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten. Diesen Platz teilt sich Stuttgart mit Köln.
In Stuttgart sind die Menschen wohl rastlos – zumindest, wenn man den Mietmarkt betrachtet. In keiner anderen Stadt gibt es so viele Wohnungsinserate wie in Stuttgart. Im Schnitt gibt es hier 5,8 Inserate pro 1.000 Haushalten. Zwei Stadtteile aber stechen sogar noch heraus: Obertürkheim mit 13,3 Inseraten pro 1.000 Haushalten und Plieningen mit 11,4 Inseraten pro 1.000 Haushalten.
Im Umland ist das Verhältnis von Inseraten zu Haushalten insgesamt recht durchschnittlich. Es gibt pro 1.000 Haushalten 2,3 Wohnungsanzeigen. Einen Hotspot gibt es: Mit 4,1 Inseraten pro 1.000 Haushalten sticht der Kreis Böblingen leicht heraus. Insgesamt bleiben aber die Angebote im Stuttgarter Umland insgesamt auf einem einheitlichen Niveau.
Trotz einer vergleichsweise hohen Angebotsdichte weist die Stadt Stuttgart in ihren Inseraten Mieten im Mittelfeld auf, die sich innerhalb der Stadt nicht groß voneinander unterscheiden. Einzig Stuttgart-Nord und -Süd übersteigen 23 Euro für den Quadratmeter. Der durchschnittliche Angebotsmietpreis reicht von 20,24 Euro pro Quadratemter in der Stadt bis 15 Euro im Speckgürtel. Anders als in der Stadt zeigt sich im Stuttgarter Umland jedoch ein bemerkenswerter Hotspot: Ostfildern. Hier werden mit 24 Euro pro Quadratmeter die höchsten Angebotsmieten im Umland aufgerufen.
öln – Teure Hotspots treffen auf moderate Mieten im Umland
Köln und das Umland belegen zusammen mit 17 €/m² den vierten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten. Diesen Platz teilt sich Köln mit Stuttgart. Während das Umland moderate Preise für Neuvermietung aufweist, stechen in der Stadt bereits einzelne Hotspots heraus. So liegt laut Inseraten die Kaltmiete in Köln Innenstadt bereits bei 27,63 €/m². Im Schnitt liegt Köln bei einer Angebotsmiete von 20,13 Euro für den Quadratmeter, während das Umland kaum über 13 Euro pro Quadratmeter steigt – mit einer beachtlichen Ausnahme im Umland: Hürth / Rhein-Erft-Kreis ruft in seinen Inseraten Mieten in Höhe von 17,15 Euro pro Quadratmeter auf und auch die Angebotsdichte liegt dort mit 3,9 Inseraten pro 1.000 Haushalten auf Platz 1 im Umland.
Mit durchschnittlich 2,7 Inseraten pro 1.000 Haushalten in der Stadt und 2,2 Inseraten pro 1.000 Haushalten im Umland liegt Köln was die Angebote angeht im Mittelfeld. Im Umland fällt Dormagen / Rhein-Kreis Neuss mit besonders wenigen Angeboten auf: Hier gibt es nur 0,8 Inserate pro 1.000 Haushalten bei einer unterdurchschnittlichen Kaltmiete von 12,10 Euro für den Quadratmeter.
Düsseldorf – überraschend günstig
Besonders auffällig ist Düsseldorf. Mit durchschnittlich 18,60 Euro in der Stadt und nur 10,46 Euro im Umland klafft hier die größte Lücke zwischen Zentrum und Peripherie – ein Mietpreisgefälle von fast 78 Prozent. Kolbmüller kommentiert: „Dass der Mietmarkt sich so unterschiedlich darstellt, ist gerade für Menschen, die berufsbedingt umziehen müssen, sehr schwierig. Nicht wenige bevorzugen daher das Pendeln.“ Dabei gibt es im Zentrum teils deutlich mehr Angebote als in umliegenden Regionen wie Leverkusen oder Duisburg, wo die Inseratedichte niedrig und die Preise entsprechend gering sind.
Die Auswertung zeigt insgesamt: Der deutsche Mietwohnungsmarkt ist regional extrem unterschiedlich ausgeprägt. Während in manchen Großstädten das Angebot stockt und die Preise explodieren, gibt es andernorts noch Auswahl – allerdings oft nur im Umland. Für Wohnungssuchende, insbesondere mit kleinem Budget, bleibt Flexibilität der wichtigste Hebel.
