Im dritten Quartal 2025 treffen auf den Premiumimmobilienmärkten der deutschen Top-7-Städte mehrere Bewegungen aufeinander. Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Wohnhäusern wächst das Angebot, während die Nachfrage und die Angebotspreise überwiegend zurückgehen, berichtet der Luxusmakler Dahler. Grundlage ist eine Auswertung der Angebots- und Nachfragedaten von ImmoScout24 für die Städte Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart durch Dahler. Betrachtet wurde jeweils das teuerste Zehntel der inserierten Angebote.
Im Premiumwohnungsmarkt stieg die Zahl der bei ImmoScout24 inserierten Eigentumswohnungen über alle Top-7-Städte hinweg um 9,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal. In Hamburg lag das Plus bei 13 Prozent, in Düsseldorf bei 15,9 Prozent, während Frankfurt am Main mit 4,3 Prozent den geringsten Zuwachs verzeichnete. Parallel dazu sank der Medianpreis in den oberen zehn Prozent der Angebote im Quartalsvergleich um 3,3 Prozent.
Besonders deutlich ist die Preiskorrektur in Düsseldorf, wo der Median der Angebotspreise für Premiumwohnungen um 6,3 Prozent auf 7.987 Euro je Quadratmeter fiel. In Köln zeigte sich dagegen eine gegenläufige Entwicklung: Hier stieg der Medianpreis um 2,5 Prozent auf 7.915 Euro je Quadratmeter. Die Grafiken im Report veranschaulichen zudem die Spannbreite der Quadratmeterpreise zwischen den Metropolen und die lokale Dynamik der Angebotsmengen.
Premiumhäuser: mehr Objekte, leichte Preiskorrektur
Auch im Segment der Premiumhäuser nahm das Angebot weiter zu. Über alle Top-7-Städte hinweg erhöhte sich die Zahl der inserierten Objekte laut Dahler-Auswertung im Vergleich zum Vorquartal um 11,9 Prozent. Besonders stark war der Zuwachs in Köln mit 21,2 Prozent, während Berlin mit 5,7 Prozent ein moderates Plus verzeichnete. Einzige Ausnahme ist München, wo das Angebot im dritten Quartal um 9,1 Prozent zurückging.
Bei den Angebotspreisen zeigt die Auswertung ein insgesamt stabiles, aber leicht rückläufiges Bild. Der Median der Angebotspreise für Premiumhäuser sank im Vergleich zum zweiten Quartal um 0,3 Prozent. München bleibt mit einem Median von 15.516 Euro je Quadratmeter der teuerste Markt, verzeichnete aber einen Rückgang um 6,8 Prozent. In Düsseldorf stieg der Medianpreis hingegen um 4 Prozent auf 9.922 Euro je Quadratmeter.
Nachfrage verteilt sich auf mehr Objekte
Auf der Nachfrageseite ist die Zahl der Kontaktanfragen pro Premiumkaufobjekt leicht rückläufig. „Die Anzahl der Kontaktanfragen pro Premium-Kaufimmobilie ist im dritten Quartal leicht zurückgegangen – in den Top-7-Städten um rund 4,2 Prozent. Das hat vor allem saisonale Gründe und liegt auch am stark gewachsenen Angebot: Viele Eigentümer im Premium-Segment sind derzeit bereit zu verkaufen. Gleichzeitig agieren Käufer momentan etwas zurückhaltender. Die Nachfrage verteilt sich also auf mehr verfügbare Objekte, sodass das einzelne Inserat weniger Anfragen erhält“, sagt Kristian Kehlert, Leiter Marktanalyse bei ImmoScout24, der Mitteilung zufolge.
Für Käufer bedeutet die aktuelle Marktphase mehr Auswahl und stärkere Verhandlungsspielräume, vor allem in Städten mit wachsendem Angebot und nachgebenden Preisen. Verkäufer müssen sich umgekehrt auf längere Vermarktungszeiten und eine höhere Preissensitivität einstellen. Die Auswertung zeigt, dass sich besonders in Düsseldorf und Köln das Kräfteverhältnis zugunsten der Nachfragenden verschiebt, während München trotz Preisrückgang auf einem sehr hohen Niveau bleibt.
„Phase der Neujustierung“
„Die Analyse verdeutlicht, dass sich der deutsche Premiumimmobilienmarkt in einer Phase der Neujustierung befindet“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer bei Dahler, und führt aus: „Es kommt vor allem ein angebotsseitiger Impuls in den Markt: Viele Anbieter zeigen sich nun bereiter, ihre Immobilien im aktuellen Preisumfeld zu verkaufen, wodurch das Angebot in Teilen auch die Nachfrage überflügelt. Interessentinnen und Interessenten agieren hingegen derzeit weitflächig zurückhaltender und prüfen ihre Kaufentscheidungen länger. Darüber hinaus warten viele nach wie vor auf stabilere Finanzierungsbedingungen. Die Nachfrage ist somit nicht verschwunden, sondern selektiver geworden. In der Breite erleben wir also keine Krise, sondern eine Marktanpassung auf hohem Niveau.“
Dahler ist nach eigenen Angaben seit 1993 auf die Vermittlung hochwertiger Wohnimmobilien im Premiumsegment spezialisiert und heute mit mehr als 90 Standorten in Deutschland, Österreich und Spanien vertreten. Die Expansion des Maklernetzes erfolgt seit 2011 über ein Franchise-System. Mit der 2024 gegründeten Sparte Dahler Invest adressiert das Unternehmen private und semiprofessionelle Investoren, die in Wohn- und Geschäftshäuser investieren möchten.
