Pflegeimmobilien gelten als krisenrobuste Investition. Der treibende Markt dahinter ist der demografische Wandel in Deutschland: Aufgrund der alternden Bevölkerung werden zunehmend Pflegeplätze benötigt.
Diese schaffen private Investoren mit dem Kauf von Pflegeapartments. Gleichzeitig investieren sie damit in den gezielten Vermögensaufbau und die eigene Altersvorsorge. Seit dem Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes bietet die Assetklasse einen weiteren entscheidenden Vorteil: den extrem effektiven Steuerhebel.
Stabile Cashflows und steuerliche Vorteile
Beim Kauf einer Pflegeimmobilie erhalten die Eigentümer über Jahrzehnte hinweg monatliche Mieteinnahmen. Mieterkontakt oder -suche entfallen dabei, denn Betreiber der Einrichtungen übernehmen Belegung sowie große Teile der Immobilieninstandhaltung. Die Eigentümer der Apartments werden im Grundbuch eingetragen und können diese jederzeit vererben, verschenken oder verkaufen – und optimieren gleichzeitig die eigene Einkommenssteuer. „Dank des Wachstumschancengesetzes von 2024 bieten neu gebaute Pflegeimmobilien ihren Käufern deutliche Vorteile aus Abschreibungen. Aber auch Bestandshäuser können steuerlich hoch attraktiv sein“, sagt Sandro Pawils, CSO der Carestone Gruppe. „Hier liegen jetzt Potenziale, die bisher fast ausschließlich im Denkmalschutz zu finden waren.“
Wachstumschancengesetz belebt Markt
Zentrales Instrument für Investoren bildet die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EstG. Anleger können so jährlich 5 Prozent des verbliebenen Restwerts ihrer Investitionskosten steuerlich geltend machen, befristet auf Käufe oder Baubeginne zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029. Heißt beispielhaft: Bei einem Apartment im Wert von 200.000 Euro lassen sich im ersten Jahr 10.000 Euro steuerlich geltend machen, ab dem zweiten Jahr dann 5 Prozent vom verbleibenden Restwert von 190.000 Euro – also weitere 9.500 Euro. „Das Wachstumschancengesetz war nach der Zinswende enorm wichtig, weil es den Neubau von Immobilien fördert. Und im Vergleich zu den vorherigen Abschreibungsmöglichkeiten von 3 Prozent ist das ein echter Vorteil, den Investoren nutzen. Wir spüren das in der Nachfrage und sind überzeugt, dass sich die Anreize in den nächsten zwei, drei Jahren bei den Anlegern noch weiter entfalten werden “, so Pawils.
Doppelte AfA nutzen
Zusätzlich können Investoren die Sonderabschreibung nach § 7b EstG. nutzen. Sie greift bei besonders energieeffizienten Neubauten nach dem Standard „Effizienzhaus 40“ mit QNG-Zertifizierung. Bis zu 20 Prozent der Investitionskosten sind so über vier Jahre zusätzlich absetzbar. „Mit Projektentwicklungen wie in Salzgitter erschließen wir unseren Investoren die Abschreibungsmöglichkeiten direkt. Nutzen Anleger die Kombination aus degressiver und der Sonderabschreibung, heben sie steuerliches Potenzial von über 40 Prozent in den ersten fünf Jahren. Die gezahlte Einkommenssteuer kann so effektiv ins Privatvermögen zurückgeführt werden“, sagt Pawils.
Robuste Assetklasse mit Zukunft
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG lässt sich für das ganze Jahr rückwirkend geltend machen. Wer also Ende des Jahres in eine Pflegeimmobilie investiert, profitiert steuerlich ganzjährig. Dabei bietet die Assetklasse Vorteile, die über klassische Immobilieninvestments hinausgehen. Neben den steuerlichen Vorzügen attestieren Analysten dem demografisch getriebenen Pflegemarkt auch in einem herausfordernden makroökonomischen Umfeld Wertstabilität, enormes Wachstumspotenzial und stabile Renditen bei gleichzeitiger Schaffung der dringend benötigten pflegerischen Infrastruktur in Deutschland. Finanz- und Versicherungsberater sowie Vermögensverwalter können ihren Kunden das große Potenzial dieser Assetklasse direkt erschließen und ihr Portfolio damit gezielt erweitern.
| Über Carestone Die Carestone Gruppe plant, baut und vermarktet Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung, über 21.000 geschaffenen Pflegeplätzen sowie knapp 20.000 verkauften real geteilten Pflegeapartments ist Carestone der marktführende Entwickler und Anbieter von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien in Deutschland. 2024 erhielt das Unternehmen vom F.A.Z.-Institut als Branchensieger die Auszeichnung für „Exzellente Nachhaltigkeit“. 2025 wurde Carestone von DEUTSCHLAND TEST und FOCUS MONEY bereits zum dritten Mal in Folge als „Unternehmen des Jahres“ ausgezeichnet. Darüber hinaus gehört Carestone laut einem Morningstar Sustainalytics Rating in der Kategorie Nachhaltigkeit weltweit zu den besten sechs Prozent der bewerteten Immobilien-Projektentwickler. |
