Grundsätzlich dürfen Mieter einen Untermieter aufnehmen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Der Bundesgerichtshof hat allerdings betont, dass dieses Interesse nicht grenzenlos ist. Wer mit der Untervermietung Gewinne erzielen will, kann sich nicht darauf berufen. In einem aktuellen Urteil stellte das Gericht klar, dass eine auf Einnahmeerzielung gerichtete Untervermietung kein schutzwürdiges Interesse darstellt (Az.: VIII ZR 228/23).
Ein berechtigtes Interesse liegt dagegen vor, wenn sich die persönlichen Lebensumstände nach Abschluss des Mietvertrags ändern. Dazu zählen etwa eine längere berufs- oder ausbildungsbedingte Abwesenheit oder eine wirtschaftlich angespannte Situation. Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, etwa ein Zimmer, haben Mieter sogar einen gesetzlichen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist, dass das Interesse erst nach dem Einzug entstanden ist. Grundlage dafür ist Paragraf 553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Zustimmung des Vermieters ist Pflicht
Unabhängig vom Umfang der Untervermietung müssen Mieter ihren Vermieter informieren und dessen Erlaubnis einholen. Erfolgt die Untervermietung ohne Zustimmung, kann dies eine Vertragsverletzung darstellen und im Extremfall eine Kündigung rechtfertigen. Die Rechtsprechung bestätigt immer wieder, dass eine eigenmächtige Untervermietung ein erhebliches Risiko für Mieter darstellt.
Vermieter dürfen die Zustimmung jedoch nicht ohne sachlichen Grund verweigern. Ein Ablehnungsrecht besteht etwa dann, wenn die Wohnung durch zusätzliche Personen überbelegt wäre oder berechtigte Zweifel an der Person des Untermieters bestehen. Auch eine geplante Zweckänderung der Wohnung, etwa eine gewerbliche Nutzung statt Wohnnutzung, kann eine Verweigerung rechtfertigen.
Besonders streng beurteilen Gerichte die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Auch hier ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Erfolgt die Vermietung ohne Erlaubnis, kann dies nach der Rechtsprechung eine Kündigung rechtfertigen, selbst wenn die Wohnung nur tageweise an Touristen überlassen wird. Zusätzlich greifen in vielen Städten kommunale Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum, die eine touristische Nutzung einschränken oder genehmigungspflichtig machen.
Haftung, Vertrag und Miethöhe
Verursacht der Untermieter Schäden in der Wohnung, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Diese Haftung ist in der Rechtsprechung eindeutig: Vertragspartner des Vermieters bleibt allein der Hauptmieter. Eine private Haftpflichtversicherung des Hauptmieters deckt Schäden durch Untermieter in der Regel nicht ab. Sinnvoll ist daher, auf eine eigene Privathaftpflichtversicherung des Untermieters zu achten und eine Kaution zu vereinbaren. Diese darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.
Ein schriftlicher Untermietvertrag ist dringend zu empfehlen. Er sollte die Namen von Haupt- und Untermieter, die Adresse der Wohnung sowie eine genaue Beschreibung der untervermieteten Räume und der gemeinsam genutzten Bereiche enthalten. Auch Mietdauer, Kündigungsfristen, Miethöhe, Kaution, die Anzahl der Schlüssel und der Hinweis auf den Hauptmietvertrag samt Hausordnung sowie die Zustimmung des Vermieters sollten festgehalten sein.
Die Höhe der Untermiete ist grundsätzlich frei vereinbar, darf aber nicht unangemessen hoch sein. Gerichte haben mehrfach entschieden, dass eine Gewinnerzielung über die Untermiete unzulässig ist. In Regionen mit Mietpreisbremse gelten deren Vorgaben auch für Untermietverhältnisse. Zuschläge sind nur in begrenztem Umfang zulässig, etwa bei möblierter Vermietung oder wenn Nebenkosten enthalten sind.
Steuern und mögliche Zuschläge
Einnahmen aus einer Untervermietung sind in der Steuererklärung anzugeben und können steuerpflichtig sein. Bei einer dauerhaften Untervermietung bleiben Einnahmen bis zu 410 Euro pro Jahr steuerfrei, sofern ausschließlich Arbeitslohn erzielt wird. Bei einer zeitweisen Untervermietung, etwa während eines Urlaubs oder eines befristeten Auslandsaufenthalts, gilt eine Freigrenze von 520 Euro jährlich.
Erzielt der Mieter insgesamt keinen Gewinn, sondern übersteigen die Kosten die Einnahmen, können diese Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden. Absetzbar sind unter anderem anteilige Mietzahlungen, Betriebskostennachzahlungen sowie notwendige Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten.
Ein Vermieter darf für eine erlaubte Untervermietung nur dann einen Zuschlag verlangen, wenn ihm durch die zusätzliche Person tatsächlich Nachteile entstehen, etwa höhere Betriebskosten. Pauschale Zuschläge sind nach der Rechtsprechung unzulässig. In der Praxis gelten etwa 20 Prozent der Untermiete als angemessen, in Ausnahmefällen bis zu 25 Prozent, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird. Für preisgebundenen Wohnraum gelten feste Beträge von 2,50 Euro monatlich bei einem Untermieter und fünf Euro bei zwei oder mehr Untermietern.
