Der Frankfurter Büromarkt hat sich zum Jahresende 2025 deutlich belebt. Mit rund 583.500 Quadratmetern erreicht der Flächenumsatz im Gesamtjahr nahezu das Niveau des Vor-Pandemie-Jahres 2019, berichtet der dort ansässige Gewerbeimmobilien-Makler Blackolive, der zum bundesweiten Verbund German Property Partners gehört. „Auch wenn im vierten Quartal 2025 kein weiterer Abschluss über 10.000 Quadratmeter erfolgte, ist das Ergebnis bemerkenswert und lässt uns vorsichtig optimistisch in die Zukunft blicken“, sagt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer von Blackolive in Frankfurt.
Getragen wurde das Jahresergebnis demnach vor allem von mehreren Großabschlüssen, berichtet Blackolive. Die Commerzbank mietete demnach rund 73.000 Quadratmeter im Central Business Tower an, KPMG Europe sicherte sich zusammen rund 33.400 Quadratmeter im Park Tower und im Opernturm. Hinzu kam der Abschluss von Allianz Global Investors über etwa 17.400 Quadratmeter im Fürstenhof. Insgesamt wurden 606 Mietverträge registriert, was einem Zuwachs von 61 Prozent gegenüber 2024 entspricht.
Auffällig ist die anhaltende Konzentration der Nachfrage auf hochwertige Flächen. Unternehmen entscheiden sich zwar häufiger für Standorte außerhalb des Central Business District, legen dabei aber weiterhin Wert auf Qualität und Nachhaltigkeit. Anmietungen wie jene von Jack Wolfskin im Mergenthaler in Eschborn oder von Deloitte im RAW nahe dem Europaviertel unterstreichen diesen Trend.
Nachfrage fokussiert sich auf Qualität und große Flächen
Besonders stark wuchs das Segment der sehr großen Flächen. Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter legten um 468 Prozent zu und stellten gut ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Auch die Größenklassen zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern sowie zwischen 1.001 und 2.000 Quadratmetern verzeichneten deutliche Zuwächse. Kleinere Flächen zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern verloren hingegen leicht an Bedeutung.
Regional entfiel mehr als ein Drittel des Umsatzes auf das Bankenviertel, maßgeblich beeinflusst durch die Großabschlüsse der Commerzbank und von KPMG. Insgesamt erreichte der Central Business District einen Anteil von rund 50 Prozent am Gesamtumsatz. Weitere Impulse kamen unter anderem aus Frankfurt Ost durch den Abschluss der ING DiBa im Hafenpark Quartier.
Finanzdienstleister blieben 2025 die stärkste Nachfragegruppe. Ihr Anteil lag bei rund 29 Prozent des gesamten Flächenumsatzes, gefolgt von Beratungsunternehmen mit etwa 19 Prozent und der öffentlichen Hand mit zehn Prozent. „Der hohe Anteil der Finanzdienstleister und die drei Großtransaktionen der Commerzbank, KPMG und Allianz Global Investors mit in Summe deutlich über 120.000 m² zeigen die ungebrochene Attraktivität des Finanzplatzes Frankfurt“, sagt Nguyen.
Steigende Mieten bei wachsendem Leerstand
Parallel zur hohen Nachfrage in Top-Segmenten sind die Mieten weiter gestiegen. Die Spitzenmiete erhöhte sich im Jahresverlauf um 4,50 Euro auf 52,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. Noch deutlicher fiel der Anstieg der Durchschnittsmiete aus, die um sechs Euro auf 31,50 Euro pro Quadratmeter zulegte. Verantwortlich dafür sind vor allem großvolumige Abschlüsse in Premiumlagen.
Der Leerstand nahm 2025 weiter zu, wenn auch mit geringerer Dynamik als im Vorjahr. Insgesamt stieg das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um gut 100.000 Quadratmeter auf rund 1,52 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote erhöhte sich damit auf 13 Prozent. Unterschiede zeigen sich zwischen den Teilmärkten, mit deutlichen Zuwächsen etwa in Frankfurt Nord und Niederrad, während andere Lagen Rückgänge verzeichneten.
Das Fertigstellungsvolumen erreichte 2025 mit rund 56.000 Quadratmetern einen historischen Tiefstand. Mehrere Projekte verzögerten sich und werden erst 2026 fertiggestellt. Für das kommende Jahr rechnet blackolive mit etwa 115.000 Quadratmetern neuen Büroflächen, von denen bereits ein Großteil vorvermietet ist. In den zentralen Lagen des Central Business District werden in den nächsten Jahren kaum größere zusammenhängende Flächen verfügbar sein. „Diese Verknappung wird die Mieten in einigen Gebäuden 2026 auf über 60 Euro pro Quadratmeter treiben“, prognostiziert Nguyen.
