Das Transaktionsvolumen am europäischen Hotelinvestmentmarkt ist im Jahr 2025 auf 23,6 Milliarden Euro gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von 4,8 Prozent. Laut einer aktuellen Analyse der Immobilienberatung Savills trägt eine Kombination aus verbesserter Liquidität, realistischeren Preisvorstellungen und einer stabilen operativen Entwicklung zur gestiegenen Investorenzuversicht bei.
Die Kennzahl RevPAR liegt inflationsbereinigt 5,4 Prozent über dem Niveau von 2019. Das Kürzel steht für „Revenue Per Available Room“, also Umsatz pro (verfügbarem) Zimmer. Gleichzeitig gewinnt das Interesse an Value-Add-Strategien an Bedeutung. Investoren prüfen zudem verstärkt alternative Transaktionsformen, darunter Fusionen und Übernahmen sowie Kooperationen mit Betreibern.
Savills erwartet, dass sich der Markt zunehmend von klassischen Kaufstrukturen entfernt. Stattdessen dürften flexiblere Modelle an Bedeutung gewinnen, die stärker auf Zusammenarbeit und Risikoteilung ausgerichtet sind.
Operative Performance rückt in den Fokus
In den kommenden zwei bis drei Jahren dürfte die operative Leistungsfähigkeit von Hotels zu einem zentralen Renditetreiber werden. Hintergrund ist die weiterhin enge Spanne zwischen Renditen und Finanzierungskosten. Damit gewinnen Betreiberqualität und Positionierungsfähigkeit im Marktzyklus deutlich an Gewicht.
Savills beobachtet zudem eine wachsende Differenz zwischen durchschnittlichen und leistungsstarken Betreibern. Diese Entwicklung beeinflusst Investitionsentscheidungen zunehmend, da die Performance des laufenden Betriebs stärker bewertet wird als in früheren Marktphasen.
Besonders der deutsche Markt zeigt laut Analyse Anzeichen eines strukturellen Wandels. Zwar verlangsame sich das Angebotswachstum spürbar, der RevPAR liegt hier aber weiterhin elf Prozent unter dem Niveau von 2019. Gleichzeitig belasten steigende Kosten die Ergebnisse vieler Betreiber.
Bestehende Pachtmodelle unter Druck
Vor allem bestehende Pachtmodelle geraten unter Druck. Eine steigende Zahl von Mieterinsolvenzen deutet auf Anpassungsbedarf hin. In der Folge gewinnen alternative Vertrags- und Partnerschaftsmodelle an Bedeutung, die Risiken und Chancen zwischen Eigentümern und Betreibern neu verteilen.
Für langfristig orientierte und kapitalstarke Investoren eröffnet diese Phase neue Einstiegsmöglichkeiten. Voraussetzung ist jedoch die Bereitschaft, sich aktiv an Transformationsprozessen zu beteiligen.
Parallel dazu konzentriert sich die Nachfrage weiterhin auf erstklassige Objekte in Toplagen. Insbesondere das Luxussegment entwickelt sich überdurchschnittlich. Auch die Kombination aus Luxushotels und sogenannten Branded Residences gewinnt an Dynamik. Die Zahl entsprechender Projekte in Europa stieg von 18 im Jahr 2015 auf 62 im Jahr 2025 und könnte sich bis 2032 erneut verdoppeln.
Neue Kapitalstrukturen bei Hotelketten
Internationale Hotelketten haben ihr Markenportfolio in den vergangenen zehn Jahren nahezu verdreifacht. Gleichzeitig steigt die Bedeutung von sogenannten Key-Money-Zahlungen, die 2025 bei den fünf größten Betreibern insgesamt 1,2 Milliarden US-Dollar erreichen.
Vor diesem Hintergrund sieht Savills eine mögliche Verschiebung von klassischen „asset-light“-Strategien hin zu stärker kapitalbeteiligten Modellen. Diese sogenannten „investment-right“-Ansätze könnten die Expansion der Betreiber künftig unterstützen und engere Partnerschaften mit Investoren fördern.
David Kellett, Leiter des Bereichs Hotel Capital Markets EMEA bei Savills, sagt: „Der europäische Hotelinvestitionsmarkt tritt in eine Phase ein, die Überzeugung erfordert. Auch wenn das operative und kapitalmarktbezogene Umfeld komplexer ist als in früheren Zyklen, bleiben die strukturellen Grundlagen der Reise- und Gastgewerbebranche äußerst überzeugend. Die Nachfrage erweist sich weiterhin als widerstandsfähig, hochwertige Hotelimmobilien ziehen große Mengen an globalem Kapital an, und Hotels verfügen nach wie vor über die einzigartige Fähigkeit, sich im Laufe des Zyklus anzupassen. Für Investoren, die bereit sind, über kurzfristige Schwankungen hinauszuschauen, bleibt dies ein Sektor voller Chancen.“
