Im Durchschnitt der 50 größten Städte liegt die Bruttomietrendite von Wohnungen im zweiten Halbjahr 2025 bei rund 4,1 Prozent. Gegenüber dem ersten Halbjahr entspricht das einem leichten Anstieg um 0,1 Prozentpunkte. Hintergrund ist die unterschiedliche Dynamik bei Mieten und Kaufpreisen.
Die Angebotsmieten erhöhten sich seit Jahresbeginn um 4,8 Prozent von 11,08 auf 11,61 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise legten im gleichen Zeitraum um 2,6 Prozent auf durchschnittlich 3.594 Euro pro Quadratmeter zu. Damit verteuert sich der Mietmarkt stärker als der Kaufmarkt.
Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle „Mietrenditeatlas“ des Immobilienfinanzierungsvermittlers Baufi24. Er wertet die Angebotsdaten in den größten deutschen Städten aus und stellt die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen gegenüber.
Metropolen mit unterdurchschnittlicher Mietrendite
In den sieben größten Metropolen zeigt sich ein anderes Bild. Hier liegen die durchschnittlichen Kaufpreise bei 5.936 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb von sechs Monaten entspricht das einem Anstieg um 4,5 Prozent beziehungsweise 243,65 Euro.
Parallel dazu erhöhten sich die Angebotsmieten um 5,2 Prozent auf durchschnittlich 16,64 Euro pro Quadratmeter. Dennoch verharrt die Mietrendite in den Top-7-Städten bei rund 3,4 Prozent und bleibt damit deutlich unter dem Durchschnitt der 50 größten Städte.
Der Nachfrageüberhang gilt weiterhin als zentraler Treiber steigender Mieten. Eine schwache Neubautätigkeit trifft auf stabile Zuwanderung in die Ballungsräume. „Die Daten zeigen, dass es mittlerweile kaum noch Städte mit einstelligen Angebotsmieten gibt. Der strukturelle Wohnungsmangel wirkt sich somit direkt auf die Mietpreise aus“, sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24.
Hamburg mit niedrigster Rendite
Neben der Nachfrage könnten auch höhere Aufwendungen für Instandhaltung und energetische Modernisierung eine Rolle spielen. „Zwar erhöhen höhere Bewirtschaftungs- und Modernisierungskosten den wirtschaftlichen Druck auf Vermieter, ausschlaggebend für die angespannte Lage dürfte jedoch in erster Linie weiterhin das begrenzte Wohnungsangebot sein“, erklärt Kohnen.
Im aktuellen Städteranking weist Hamburg mit 3,02 Prozent die niedrigste Mietrendite auf und liegt damit vor München mit 3,22 Prozent. Auch Frankfurt mit 3,24 Prozent und Berlin mit 3,36 Prozent bleiben unter der Marke von 3,5 Prozent. Mehrere Großstädte unterschreiten inzwischen diese Schwelle.
„Die hohen Kaufpreise in den Metropolen lassen trotz steigender Mieten nur begrenzte Renditen zu“, kommentiert Kohnen. „Die Alternative – der Erwerb von Wohneigentum – ist dort deutlich teurer als das Mieten.“
Hohe Renditen in Ruhrgebiet und Ostdeutschland
An der Spitze des Rankings stehen vor allem Städte in strukturschwächeren Regionen und im Ruhrgebiet. Chemnitz erreicht 5,90 Prozent, Gelsenkirchen 5,24 Prozent, Mönchengladbach 5,16 Prozent, Hagen 5,13 Prozent und Duisburg 5,05 Prozent.
Den stärksten Zuwachs verzeichnet Oberhausen mit einem Plus von 0,46 Prozentpunkten. Es folgen Erfurt mit 0,33 sowie Ludwigshafen am Rhein mit 0,32 Prozentpunkten. Duisburg und Dortmund legen jeweils um 0,31 Prozentpunkte zu.
Kohnen ordnet diese Werte ein: „Die rechnerisch hohen Mietrenditen gehen in diesen Regionen häufig mit höheren Risiken einher, etwa durch Leerstand oder schwächere Perspektiven für die Preisentwicklung.“ Kapitalanleger sollten daher die lokalen Marktbedingungen sorgfältig prüfen.
