Sichtbar ist diese Belebung bisher nur eingeschränkt. Rückblick: Auch der Zweitmarkt war mit dem steilen Zinsanstieg ab Frühjahr 2022 und dem anschließenden Absturz der Immobilienpreise zunächst unter Druck geraten. So sank der Durchschnittskurs der gehandelten Immobilienbeteiligungen, die den Zweitmarkt traditionell dominieren, an der Fondsbörse von 97,2 Prozent im Gesamtjahr 2021 und einem Spitzenwert von 110 Prozent im November 2021 auf 78,6 Prozent im Gesamtjahr 2024.
Obwohl seit Herbst 2024 über den Immobilienmarkt selbst – vor allem für Wohnimmobilien – vielfach von „Bodenbildung“ und teilweise wieder steigenen Kaufpreisen zu lesen ist, ging es am Fonds-Zweitmarkt auch im ersten Halbjahr 2025 zunächst weiter abwärts. Erst im Juli zog der Durchschnittskurs im Gesamtmarkt auf knapp 60 Prozent wieder etwas an und schoss im August auf 76 Prozent, bei Immobilienfonds gar auf 79,2 Prozent. Im September indes war das Sommer-Hoch schon wieder vorbei: Nach dem Monatsbericht der Fondsbörse fiel der Durchschnittskurs der gehandelten Immobilienfonds auf 59,3 Prozent und im Gesamtmarkt auf 55,7 Prozent zurück.
Kursentwicklung einzelner Monaten mit Vorsicht zu genießen
Generell ist die durchschnittliche Kursentwicklung in einzelnen Monaten ohnehin mit etwas Vorsicht zu genießen, weil sie – zumindest im Vergleich mit Aktienbörsen – auf einer geringen Zahl an Transaktionen beruht. So meldete die Fondsbörse in den zwölf Monaten von August 2024 bis Juli 2025 insgesamt 5.782 Transaktionen, also im Schnitt knapp 500 im Monat. Daraus lassen sich ohne Frage generelle Tendenzen ablesen, die aber durch einzelne Transaktionen durchaus spürbar beeinflusst werden können.
So führt die Kursliste weiterhin mit großem Abstand der 1978 von einer Deutsche-Bank-Tochter (heute DWS) aufgelegte Anlagefonds 6 Olympia Einkaufszentrum München an. Kurs zuletzt: 990 Prozent des Nominalwerts (dieser und alle weiteren Kurse: Stand 22. August 2025). Dahinter folgen drei weitere Fonds aus dem Segment der Einzelhandelsimmobilien: Der ebenfalls von DWS gemanagte Einkaufs-Center-Immobilienfonds aus dem Jahr 1975 mit 475 Prozent sowie der Einkaufs-Center-Fonds der DG Anlage (225 Prozent) und der Mitteleuropa II Fonds von HGA, der das Einkaufscenter „Galerie Vankovka“ in Tschechien finanziert (205 Prozent). Ob in einem Monat ein oder gar mehrere Anteile dieser Fonds – vor allem des Olympia Einkaufszentrums – gehandelt werden oder nicht, kann den Durchschnittskurs durchaus um einige Prozentpunkte verändern.
Project Wohnen 14 auf Platz 2 der meistgehandelten Fonds
Anders herum können auch Transaktionen mit einzelnen sehr niedrig bewerteten Fonds den Durchschnitt beeinflussen. Beispielsweise lag nach der Statistik der Fondsbörse im Juli 2025 der Project Wohnen 14 der in Schieflage geratenen Project Gruppe auf Platz 2 der meistgehandelten Fonds. Von der Tranche aus dem Beitrittsjahr 2015 (mit Thesaurierung) wurde demnach ein Volumen von zwei Millionen Euro Nominalkapital gehandelt. Kurs: 8,0 Prozent. Im Vormonat war noch ein Nominalvolumen dieses Fonds von 24.000 Euro für 18 Prozent über den Tresen gegangen. Das dürfte im Juli sowohl den Kursdurchschnitt als auch die Tendenz zum Vormonat entsprechend nach unten gezogen haben.
Der Project Wohnen 14 ist auch ein Beispiel dafür, dass die Kursentwicklung eines Fonds unter Umständen von einzelnen Transaktionen abhängt und von außen kaum zu erkennen ist, ob sie aus einer Veränderung der Fondssituation, dem Verhandlungsgeschick oder dem Verkaufsdruck der betreffenden Akteure resultiert.
Diskrepanz zwischen Kauf- und Verkaufsangeboten
Dabei ist die Diskrepanz zwischen Kauf- und Verkaufsangeboten nicht selten hoch. Aktuell steht beispielsweise ein Nominalvolumen von 234.000 Euro des Olympia-Einkaufszentrums für 930 Prozent zum Verkauf. Geboten werden lediglich 741 Prozent – für ein Volumen von 40.000 Euro. Ob daraus überhaupt eine Transaktion wird, auf welchem Kursniveau und über welches Anteilsvolumen sich der oder die Käufer und Verkäufer dann einigen und ob vielleicht noch weitere Interessenten aufspringen, wird sich herausstellen und kann auch den Marktdurchschnitt des betreffenden Monats entsprechend beeinflussen.
Derzeit haben bei solchen Prozessen eher die Kaufinteressenten die besseren Karten. „Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds hat sich seit Mitte 2022 sehr deutlich zu einem Käufermarkt entwickelt. Die wenigen aktiven Käufer bestimmen nach wie vor die Preise“, bestätigt Paul Schloz, Geschäftsführer der Asuco Fonds GmbH. „Es sind daher für eine Vielzahl von Fonds übertriebene Preisreduzierungen zu beobachten. Kommt es zu Fondsliquidationen, überschreiten die Liquidationserlöse regelmäßig die Zweitmarktkurse. Der substanzielle Wert der im Eigentum der Fonds stehenden Immobilien ist also häufig höher als der Preis, der am Zweitmarkt für die Immobilien gezahlt wird“, so Schloz weiter. Gute Zeiten für professionelle Aufkäufer also.
