Asuco ermöglicht Privatanlegern – ursprünglich über entsprechende Fonds, später über Namens- und zuletzt auch über Inhaberschuldverschreibungen – die Investition in den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds. Grundsätzlich kann sich zwar jeder auch auf eigene Faust direkt als Käufer am Zweitmarkt engagieren, aber das ist ohne ausgeprägten Sachverstand nur sehr eingeschränkt empfehlenswert und allenfalls bei Fonds ratsam, die oft gehandelt werden und sich in einer stabilen Situation befinden.
Dabei geht es nicht nur um die oft hohen Diskrepanzen in der Bewertung der Fonds, sondern auch darum, dass es sich nicht um eine Wertpapierbörse im (aufsichts-) rechtlichen Sinne handelt. Zwar gibt es auch für dieses Segment mittlerweile Vorschriften, und Unternehmen wie die Fondsbörse, aber auch andere gewerbliche Vermittler von Zweitmarktanteilen, benötigen eine entsprechende Erlaubnis der BaFin. Aber unter anderem die Vorschriften etwa über Adhoc-Publizität und das Verbot der Ausnutzung von Insiderwissen gelten im Fondszweitmarkt nicht.
Publizitätspflichten höchst eingeschränkt
Auch sind die generellen Publizitätspflichten vor allem bei den vielen „Altfonds“ höchst eingeschränkt und werden zudem nicht immer erfüllt. Die öffentliche Informationslage über einzelne Fonds ist oftmals mehr als dünn. Das kann für diejenigen Aufkäufer, die sich gut auskennen, durchaus ein Vorteil sein, zumal auch die Verkäufer nicht selten über den Wert ihres Anteils im Dunkeln tappen. Für alle anderen Käufer ist Glück sicherlich nicht ausgeschlossen, die Risiken indes sind hoch.
In welchen Segmenten des Immobilienmarkts oder Nutzungsarten sieht der Profi zurzeit (besonders) gute Investitionsmöglichkeiten? „Die Asuco verfolgt für ihre Anleger schon immer den Investitionsansatz einer breiten Streuung. Wir folgen keinen Trends, sondern investieren langfristig in den gesamten deutschen Immobilienmarkt“, antwortet Schloz. „Unabhängig davon durchläuft die Attraktivität der Nutzungsarten bestimmte Zyklen“, fügt er hinzu, etwa bei Hotels vor, während und nach der Pandemie. „Aktuell beobachten wir insbesondere bei Büroimmobilien eine verstärkte Unsicherheit auf Verkäuferseite. Diese Unsicherheit drückt sich in nochmals reduzierten Zweitmarktkursen aus“, so Schloz.
Großteil der Käufe direkt von Verkäufern
Asuco kaufe weiterhin den Großteil der Beteiligungen direkt von den Verkäufern. „Aufgrund des reduzierten Preisniveaus haben aber Ankäufe über die öffentlichen Börsen zuletzt etwas zugelegt“, berichtet Schloz und betont: “Wir erwerben nach wie vor ausschließlich Altfonds, die vor 2014 aufgelegt wurden.“
Das sagt auch Simon Wiesmann, Leiter Portfoliomanagement bei der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH: „Wir investieren aktuell nur in sogenannte Altfonds, die vor dem KAGB aufgelegt wurden. Dies ermöglicht eine höhere Genauigkeit bei unserer Bewertung, da eine lange Historie der Zielfonds gegeben ist.“ Das Unternehmen bietet mit dem HTB 14. Immobilienfonds einen Publikums-AIF an, der (mittelbar) am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds investiert. „Der HTB 14 steht aktuell bei rund 24 Millionen Euro. Die Schließung ist in Abhängigkeit vom weiteren Platzierungsverlauf für Ende Oktober dieses Jahres geplant“, berichtet Wiesmann.
„Allgemein sind die Anleger gemäß Aussagen unserer Vertriebspartner aktuell eher defensiv, das Produkt Zweitmarkt ist aber dennoch nachgefragt, da es in allen Marktphasen funktionieren kann“, antwortet er auf die Frage nach dem Interesse von Vertrieb und Kunden an dem Fonds. Ein Großteil des eingeworbenen Kapitals wurde demnach bereits investiert. Das Portfolio des HTB 14 bestehe rund zur Hälfte aus Büroimmobilien und zu etwa 30 Prozent aus Pflege- und Gesundheitseinrichtungen. Daneben wurden auch Beteiligungen an Einkaufzentren, Handelsimmobilien, Fachmärkten sowie einem Hotel und einem Kino angekauft, so Wiesmann.
„Investieren aktuell eher Cashflow-orientiert“
HTB lege dabei viel Wert auf langlaufende Mietverträge mit bonitätsstarken und gern auch staatlichen Mietern, die überwiegend attraktiv indexiert sind. „Wir investieren aktuell eher Cashflow-orientiert und weniger opportunistisch, als wir es in Vorgängerfonds getan haben, da Objektveräußerungen in den Zielfonds in der jetzigen Marktphase eher selten sind“, so Wiesmann.
Wie Asuco fasst auch HTB neben Publikums-AIFs ein weiteres Segment des Zweitmarkts als Zielfonds nicht an: Spezial-AIFs, also Fonds für semiprofessionelle und professionelle Investoren, deren Mindestbeteiligung pro Anleger laut Gesetz wenigstens 200.000 Euro betragen muss und im institutionellen Bereich nicht selten in siebenstelliger Höhe festgelegt wird.
