Gewerbeobjekte historisch günstig

Büro- und Geschäftsobjekte in den besseren Lagen der Metropolen waren im Jahr 2004 durchschnittlich zum 13,7-fachen der Jahresnettomiete zu erwerben. Das war damit das günstigste Niveau der vergangenen zehn Jahre. Zu diesem Ergebnis kommt die jährliche Kaufpreisübersicht für Immobilieninvestments DB Immobilien, Heidelberg.

Zum Vergleich: Zwischen 1995 und 2002 lag dieser Multiplikator um 15 Jahresmieten. Bei einem pauschalen Bewirtschaftungskostenansatz von 20 Prozent entsprach dies einer Nettorendite von rund 5,3 Prozent. Im Jahr 2003 kam der Kaufpreiseinbruch auf durchschnittlich 14,2 Jahresmieten, in 2004 ein weiteres Absacken. Einziger Vorteil der gegenwärtigen Situation ist die auf durchschnittlich 5,8 Prozent gestiegene Nettorendite, sofern ein Objekt auch vermietet werden kann.

In Ostdeutschland seien die absoluten Kaufpreise aufgrund der minimalen Mieten bereits so niedrig, dass der Erstmarkt so gut wie zusammengebrochen sei. Wenn wie beispielsweise in Dresden ein Gewerbeobjekt in einer 2er-Lage nur einen Multiplikator von 12 erbringe, seien selbst die bloßen Herstellungskosten eines Bürohauses nicht mehr zu decken.

Allerdings hat sich im gesamtdeutschen Durchschnitt die Fallgeschwindigkeit verlangsamt. Während der Kaufpreisvervielfältiger von 2002 auf 2003 um 0,7 zurückging, betrug die Differenz von 2003 auf 2004 nur noch eine halbe Jahresmiete. Laut DB Immobilien ist noch nicht sicher, ob der Boden schon erreicht ist. Positiv sei zu vermerken, dass es bei den Mietpreisen Anzeichen für ein Erreichen der Talsohle gebe.

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