Dazu benötigt er klare angebotsunterlegte Renditen und Objekteinschätzungen abseits der ubiquitär verfügbaren und kommunizierten prime yields diverser Researchreports. Dann kann er zwischen over- oder underrent Objekten unterscheiden. Und er steht vor der Wahl, ob er kurzfristige Mietverträge bevorzugt und/oder dann in Refurbishment-Aktivitäten geht. Einem leicht höheren Risiko steht eine höhere Rendite entgegen. Eine Strategie, welche bei ausreichenden Objektkenntnissen Erfolg verspricht.
Oder dramatischer formuliert – dem Hunger des Kapitalmarktes nach diesen Information können wir immer weniger die Aussage entgegensetzen: „diese Information haben wir nicht“. Dabei werden doch täglich Millionen Euro abseits jener Lagen und Marktberichte gerade in Objekte investiert die als Teilmarkt bisher kaum abgegrenzt sind beziehungsweise sich als solcher etabliert haben.
Die Karawane der Markttransparenz muss weiterziehen
Denn machen wir uns bewusst: Das transparente TOP-Segment beziehungsweise die TOP-Lage deckt – je nach Abgrenzung – drei bis fünf Prozent des Marktes ab. Damit geben sich der Markt und seine professionellen Vertreter den Anschein, als bewege man sich ich ausschließlich in der Oberklasse. Doch was ist mit den anderen 95 Prozent? Das war die große Transparenz-Leistung der letzten zehn Jahre. Doch die Karawane der Markttransparenz muss weiter ziehen.
Dabei liegen etliche der benötigten Daten bereits vor: Die Gutachterausschüsse als Gralhüter der Transaktionen und Abschlüsse oder auch professionelle, das heißt kostenpflichtige Datenbankanbieter. Vernetzung bisher? Ein eher schwieriges Unterfangen. Aber lösbar. Zumal die Forderungen eher zunehmen werden denn abnehmen.
Wenn wir uns die Liste der notwendigen Marktinformationen anschauen sind darin Punkte, die kurzfristig sicher mit dem Argument des „nicht machbar“ bis hin zu Datenschutzproblematik begründet werden. Wie wäre es mit einem öffentlich verfügbaren Marktbericht, der Incentives – Markt vs. Effektivmieten, darstellt? Abschreibungen, Teilmarktabgrenzungen, Durchschnittsrenditen vs. Spitzenrenditen, branchenbezoge Mietansätze, Laufzeiten und Break Options, Typisierung der Einzelhandelsobjekte und und und… die Liste ließe sich beliebig fortsetzen.
Auch wenn diese Forderungen für einige Marktteilnehmer kurzfristig eher bedrohlich wirken beziehungsweise nicht darstellbar sind, vielleicht sogar als nicht sinnvoll erachtet werden – notwendig sind sie allemal. Denn spätestens bei der nächsten Abschwungsphase wird man sie als notwendig erachten. Gefährlich sind diese Aussagen nur, wenn man sich der Stagnation verschrieben hat und der Evolution im Wege steht. Denn die Kraft der Märkte zeigt, dass man dann dort nicht mehr lange stehen wird. Gehen wir also die neuen Zielvorgaben zügig an.
Dr. Thomas Beyerle ist Head of Global Research bei der schottischen Aberdeen-Property-Investors-Gruppe. Der studierte Geograph und Real Estate Portfolio Manager analysiert die internationalen Immobilienmärkte seit mehr als 15 Jahren. Beyerle doziert an der BA Stuttgart/Leipzig, ADI Stuttgart/Hamburg, EBS European Business School, IREBS International Real Estate Business School sowie an der Fachhochschule Biberach und der Fachhochschule Kaiserlautern.
