16. Mai 2011, 12:29
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Der Multiplikator ist nicht alles

In dynamischen Wohnimmobilienmärkten setzen professionelle Investoren beim Objekterwerb immer weniger auf den Multiplikator, der anzeigt, zum Wievielfachen der Jahresmiete eine Immobilie ge- beziehungsweise verkauft wird, sondern zunehmend auf mögliche Mietsteigerungs- und Lageentwicklungspotenziale

Gastkommentar: Jürgen Michael Schick, IVD.

Schick Ivd-127x150 in Der Multiplikator ist nicht alles

Jürgen Michael Schick, IVD

Ein wichtiger Indikator beim Erwerb einer Immobilie ist der sogenannte Multiplikator. Ähnlich wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien gilt der Vervielfältiger als wichtiger Hinweis dafür, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. Zunehmend ist jedoch in manchen Märkten für Wohnimmobilien – beispielsweise in Berlin – zu beobachten, dass professionelle Investoren weniger auf diesen Multiplikator achten als auf mögliche Mietsteigerungs- und Lageentwicklungspotenziale.

Ein einfaches Zahlenbeispiel soll verdeutlichen, warum der Multiplikator insbesondere in dynamischen Mietmärkten nur eine beschränkte Aussagekraft hat und als Kriterium beim Erwerb einer Immobilie nicht überbewertet werden sollte: Ein Zinshaus in Berlin-Neukölln wurde kürzlich zum 16-fachen verkauft, was auf den ersten Blick teuer erscheint, da solche Multiplikatoren nicht für einfache, sondern eher für gute Lagen charakteristisch sind.

Der Käufer war sich dessen durchaus bewusst, erwarb das Zinshaus aber dennoch, weil die Ist-Miete mit 4,50 Euro deutlich unter der mittelfristig bei Neuvermietung erzielbaren Miete von etwa sechs Euro lag. Die Immobilie kostete 1,6 Millionen Euro bei 100.000 Euro Mieteinnahmen. Gelingt es künftig tatsächlich, die Miete von 4,50 auf sechs Euro anzuheben, dann bedeutet das eine Mietsteigerung von 33 Prozent, es kann dann also eine Jahresmiete von 133.000 Euro erzielt werden. Der Multiplikator läge dann bei zwölf, was für ein Haus in dieser Lage beim derzeitigen Marktniveau durchaus günstig ist.

Umgekehrt gilt: Hätte der Investor ein Haus in ähnlicher Lage zum 14-fachen erworben – scheinbar also viel “günstiger” – und betrüge die Miete jedoch in diesem Fall bereits sechs Euro, dann hätte er in Wahrheit teurer gekauft als derjenige Erwerber, der das 16-fache bezahlte.

Seite 2: Hoher Multiplikator heißt nicht gleich “teuer”

Weiter lesen: 1 2

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Thomas-Cook-Insolvenz: Warum es für den Staat teurer werden könnte

Im September 2019 stellte der Reiseveranstalter Thomas Cook einen Insolvenzantrag. Etliche deutsche Tochterunternehmen folgten. Viele Reisende konnten und können deshalb ihre Reisen nicht antreten. Der Schaden dafür geht, nach vorsichtiger Schätzung, in die hunderte Millionen Euro. Die Mutschke Rechtsanwaltsgesellschaft mbH hat heute die Bundeskanzlerin und das Bundesjustizministerium aufgefordert, die Ansprüche der geschädigten Urlauber anzuerkennen.

mehr ...

Immobilien

BGH urteilt zu Mieterhöhung auf Basis von Uralt-Mietspiegel

Es flattern eine Mieterhöhung ins Haus, die der Vermieter mit einem veralteten Mietspiegel begründet. Der BGH zeigt die Rote Karte.

mehr ...

Investmentfonds

Kapitalmärkte: Jetzt auf defensive Titel setzen?

Die Aussichten für die Aktienmärkte sind getrübt. Sébastien Galy, Senior-Makrostratege bei Nordea Asset Management, setzt in diesem Umfeld auf Value- und defensive Aktientitel.

mehr ...

Berater

Schiffsfonds-Zweitmarkt: Handel rauf, Kurse runter

Die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG beendet den Handelsmonat Oktober mit einem außergewöhnlich hohen Umsatz beim Handel mit Schiffsbeteiligungen. Gleichzeitig ging der Durchschnittskurs spürbar zurück. Die Begründung dafür ist etwas überraschend.

mehr ...

Sachwertanlagen

MPC baut Engagement in der Tankschifffahrt aus

Der Asset- und Investmentmanager MPC Capital AG ist über seine Tochtergesellschaft MPC Maritime Holding eine strategische Beteiligung in Höhe von 50 Prozent an der Albis Shipping & Transport GmbH & Co. KG, Hamburg, eingegangen.

mehr ...

Recht

ifo Institut sieht Grundrente kritisch

Das ifo Institut sieht die Grundrente kritisch. „Letzten Endes hat sich die SPD mit ihrer Forderung durchgesetzt, dass Personen mit geringen eigenen Rentenansprüchen eine zusätzliche Sozialleistung erhalten“, sagt Joachim Ragnitz, stellvertretender Leiter der Niederlassung Dresden des ifo Instituts. Ragnitz bemängelt vor allem, dass sich die Höhe der Renten nicht mehr an zuvor gezahlten Beiträgen orientiert.

mehr ...