16. Mai 2011, 12:29
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Der Multiplikator ist nicht alles

In dynamischen Wohnimmobilienmärkten setzen professionelle Investoren beim Objekterwerb immer weniger auf den Multiplikator, der anzeigt, zum Wievielfachen der Jahresmiete eine Immobilie ge- beziehungsweise verkauft wird, sondern zunehmend auf mögliche Mietsteigerungs- und Lageentwicklungspotenziale

Gastkommentar: Jürgen Michael Schick, IVD.

Schick Ivd-127x150 in Der Multiplikator ist nicht alles

Jürgen Michael Schick, IVD

Ein wichtiger Indikator beim Erwerb einer Immobilie ist der sogenannte Multiplikator. Ähnlich wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien gilt der Vervielfältiger als wichtiger Hinweis dafür, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. Zunehmend ist jedoch in manchen Märkten für Wohnimmobilien – beispielsweise in Berlin – zu beobachten, dass professionelle Investoren weniger auf diesen Multiplikator achten als auf mögliche Mietsteigerungs- und Lageentwicklungspotenziale.

Ein einfaches Zahlenbeispiel soll verdeutlichen, warum der Multiplikator insbesondere in dynamischen Mietmärkten nur eine beschränkte Aussagekraft hat und als Kriterium beim Erwerb einer Immobilie nicht überbewertet werden sollte: Ein Zinshaus in Berlin-Neukölln wurde kürzlich zum 16-fachen verkauft, was auf den ersten Blick teuer erscheint, da solche Multiplikatoren nicht für einfache, sondern eher für gute Lagen charakteristisch sind.

Der Käufer war sich dessen durchaus bewusst, erwarb das Zinshaus aber dennoch, weil die Ist-Miete mit 4,50 Euro deutlich unter der mittelfristig bei Neuvermietung erzielbaren Miete von etwa sechs Euro lag. Die Immobilie kostete 1,6 Millionen Euro bei 100.000 Euro Mieteinnahmen. Gelingt es künftig tatsächlich, die Miete von 4,50 auf sechs Euro anzuheben, dann bedeutet das eine Mietsteigerung von 33 Prozent, es kann dann also eine Jahresmiete von 133.000 Euro erzielt werden. Der Multiplikator läge dann bei zwölf, was für ein Haus in dieser Lage beim derzeitigen Marktniveau durchaus günstig ist.

Umgekehrt gilt: Hätte der Investor ein Haus in ähnlicher Lage zum 14-fachen erworben – scheinbar also viel “günstiger” – und betrüge die Miete jedoch in diesem Fall bereits sechs Euro, dann hätte er in Wahrheit teurer gekauft als derjenige Erwerber, der das 16-fache bezahlte.

Seite 2: Hoher Multiplikator heißt nicht gleich “teuer”

Weiter lesen: 1 2

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Finanzbildung in der Schule: Note mangelhaft

Die Finanzbildung in Deutschlands Schulen bekommt die Note 5, mangelhaft. Zu wenig und das von schlechter Qualität. Hinzu kommt dann auch noch ein zu geringes Interesse auf Seiten der Jugendlichen und jungen Erwachsenen. Das ergab eine Umfrage des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) und des Meinungsforschungsinstitut Insa.

mehr ...

Immobilien

Straßenausbau: Verband fordert Abschaffung der Beiträge

Der Eigentümerverband Haus & Grund hat die vollständige Abschaffung der sogenannten Straßenausbaubeiträge gefordert. Dass nur anliegende Grundstückseigentümer zahlen müssen sei nicht nachvollziehbar, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke in Berlin.

mehr ...

Investmentfonds

Biotechnologie: “Ungebremste Innovationskraft”

Welches sind die größten Risiken bei einer Investition in Biotechnologie und was sollten Anleger beachten? Darüber hat Cash. mit Dr. Ivo Staijen, CFA gesprochen, Manager des HBM Global Biotechnology Fund.

mehr ...

Berater

BVK macht weiter Front gegen Provisionsdeckel

Der Bundesverband Deutscher Versicherungskaufleute (BVK) hat angekündigt, weiter gegen den Provisionsdeckel kämpfen zu wollen. Den Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums zur Deckelung der Abschlussprovisionen von Lebensversicherungen auf 2,5 Prozent der Bruttobeitragssumme sehe man “verfassungsrechtlich weiterhin kritisch”.

mehr ...

Sachwertanlagen

“Eines der besten Quartale unserer Unternehmenshistorie”

Solvium Capital hat die Vermögensanlage Wechselkoffer Euro Select 5 vorzeitig geschlossen und auch das Angebot Wechselkoffer Euro Select 6 steht kurz vor Schließung. Das Nachfolgeangebot und ein weiteres Konzept sollen in den nächsten Wochen folgen.

mehr ...

Recht

High on wheels – Cannabis am Steuer

Der 20. April oder “420 Day” ist  für Cannabis-Fans ein Pflichttermin: Denn 420, 4:20 oder 4/20 (engl.: four-twenty) ist in den USA ein Codewort für den Konsum von Haschisch und Marihuana. Hierzulande können Kranke auf Kassenkosten Cannabis als Medizin erhalten und müssen nicht mit Sanktionen rechnen – wenn sie sich an die Vorgaben des Arztes halten und fahrtüchtig sind. Anders sieht es aus, wer zum privaten Vergnügen kifft.

mehr ...