Über die Eignung von Wohnungspaketen als Investment-Alternative zum Zinshaus sprach Cash. mit Jürgen F. Kelber, dem geschäftsführenden Direktor von Conwert Immobilien Invest und Chef der Tochter Alt & Kelber Immobiliengruppe.
Cash.: Bei direkten Immobilien-Investments haben Kapitalanleger – je nach Geldbeutel – in der Regel die Alternative, eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mietshaus zu erwerben. Wo liegen jeweils die Vor- und Nachteile?
Kelber: Vermietete Eigentumswohnungen sind schon für jene Investoren erschwinglich, die ein vergleichsweise geringes Eigenkapital von beispielsweise 10.000 Euro mitbringen. Daraus ergibt sich bereits ein wesentlicher Vorteil. Bei Mietshäusern dagegen müssen Anleger häufiger 100.000 oder auch mehrere 100.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Die Mietrendite bei ganzen Mietshäusern ist allerdings in der Regel deutlich höher als bei vermieteten Eigentumswohnungen. Mietausfälle schlagen sich bei Mietshäusern zudem weniger stark in der Performance nieder als bei einer einzelnen Wohnung. Dafür ist der Verwaltungsaufwand bei einem Mietshaus höher. Kapitalanleger müssen daher berücksichtigen, dass Kosten für die Verwaltung aufzuwenden sind.
Cash.: Zinshäuser sind derzeit seitens verschiedenster – auch institutioneller – Investorengruppen sehr gefragt. Alt & Kelber managt selbst Wohnimmobilienfonds, die in diesem Bereich investieren. In einigen Metropolmärkten herrscht dem Vernehmen nach bereits ein deutlicher Nachfrageüberhang. Sind die Einkaufspreise bereits soweit gestiegen, dass keine attraktiven Mietrenditen mehr erzielbar sind?
Kelber: Investoren können immer noch attraktive Mietrenditen erzielen, denn gerade in den Metropolregionen, beispielsweise Berlin, München und Hamburg, steigen nicht nur die Einkaufspreise, sondern parallel dazu auch die Mieten. Außerdem wird es weiterhin durchaus möglich sein, Wohnimmobilien günstig zu kaufen. Die Zahl der notleidenden Immobilienkredite wird infolge der Wirtschaftskrise weiter ansteigen und günstige Kaufgelegenheiten schaffen. Mehrere ausländische Investoren werden sich vom deutschen Markt zurückziehen und dabei Wohnungsportfolios verkaufen. Zudem werden künftig viele Kommunen wieder verstärkt Wohnungsbestände privatisieren, um die Haushaltslage zu stabilisieren.
Cash.: Eine weitere Anlagealternative sehen Sie in Wohnungspaketen. Bitte erläutern Sie, was hinter dem Konzept steckt.
Kelber: Bei dieser Form der Kapitalanlage handelt es sich um zu einem Paket gebündelte Wohnungen, die solchen Investoren angeboten werden, die ansonsten eher ganze Mietshäuser kaufen. Die zu Paketen zusammengestellten Wohnungen entstehen durch Mieterprivatisierung: Denn bei kaum einer Mieterprivatisierungsmaßnahme gelingt es, sämtliche Wohnungen an Mieter zu verkaufen. Manche Mieter sind zu alt, andere bekommen keine Finanzierung und manche haben einfach kein Interesse, Eigentum zu bilden. Es bleiben also stets Wohnungen übrig – sogenannte Restanten. Der Begriff ist allerdings etwas missverständlich.
Seite 2: Wie gerechtfertigt sind die Vorbehalte potenzieller Investoren?
