3. Die heutige Zinssituation ist nicht von Dauer – der kluge Immobilienerwerber baut vor
Ist eine Immobilie gefunden – oder ein Bauplatz besichtigt – geht es ans Finanzieren. Was zu Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen gar nicht so teuer erscheint, kann zum Problem werden, wenn nach einer Niedrigzinsphase die Zinsen wieder steigen. Wer heute eine Immobilienfinanzierung zu attraktiven Konditionen abschließt, sollte sich darüber klar sein, dass diese in der Regel nicht auf Jahre hinaus so bleiben werden. Steigen Kapitalmarktzinsen, ändern sich auch die Marktkonditionen. An diese werden die Konditionen der Finanzierung angepasst – jeweils nach Ende der sogenannten Zinsbindung. Eine derartige Zinsanpassung kann richtig teuer werden, wenn sie in eine Zeit steigender oder hoher Kapitalmarktzinsen fällt. Die monatliche Belastung eines Bauherren oder Immobilienkäufers durch ein Darlehen kann dann beträchtlich steigen. Bereits beim Abschluss eines Darlehensvertrags sollte dies berücksichtigt und bei der Wahl der Darlehenshöhe immer etwas „Luft zum Atmen“ einkalkuliert werden. Ratsam ist es generell, in Zeiten niedriger Zinsen bei der Finanzierung von Haus oder Wohnung nach Möglichkeit die Tilgungsrate nicht zu niedrig anzusetzen. Denn wer bereits innerhalb der Niedrigzinsphase einen beträchtlichen Teil seines aufgenommenen Darlehens zurückzahlt, erspart sich damit höhere Kosten für das Restdarlehen, wenn die Kapitalmarktzinsen wieder steigen. Auch ein Bausparvertrag mit vom Kapitalmarkt unabhängigem Darlehenszinssätzen eignet sich hervorragend, um die Zinsänderungsrisiken auszuschließen, weil die Zinsen bereits bei Vertragsabschluss feststehen und für die gesamte Laufzeit gelten. Darüber hinaus gibt es heute attraktive Finanzierungsmodelle, die für die gesamte Dauer bis zur Rückzahlung festgeschriebene Konditionen bieten.
4. Eigenkapital muss sein
Grundsätzlich gilt: Je weniger Geld man leihen muss, desto günstiger und sicherer wird letztlich die Finanzierung. Wer über einen soliden Kapitalstock verfügt, kann daher ruhigeren Gewissens zugreifen, wenn plötzlich das eigene Traumhaus angeboten wird. Vorausschauende Finanzierer sorgen dafür, dass zum Zeitpunkt eines Baues oder Immobilienerwerbs ein solider Eigenkapitalstock – im Idealfall 20 bis 30 Prozent der erwarteten Gesamtkosten – vorhanden ist. Um diesen anzusparen, ist das Bausparen ein ideales Vorsorgeinstrument. Bausparen wird für kleine und mittlere Einkommen staatlich gefördert. Mag der vermeintlich niedrige Preis einer Immobilie auch beeindrucken: letztlich macht er nur rund 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten von Haus oder Wohnung aus, gerechnet über die gesamte Nutzungszeit von üblicherweise etwa 80 bis 100 Jahren. Der Rest der über die Jahre anfallenden Kosten entfällt auf Betrieb (zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Strom, Außenanlagen und Steuern) sowie notwendige Reparaturen und Modernisierungen.
Es ist daher bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs von Haus oder Wohnung sinnvoll, nebenbei ein finanzielles Polster für notwendige Reparaturen und Sanierungen anzulegen, Bei Eigentumswohnungen schreibt das Wohnungseigentumsgesetz übrigens zwingend die Bildung einer Instandhaltungsrücklage vor, die der Verwalter anlegt und bei Reparaturen und anderen Maßnahmen, die von den Eigentümern beschlossen werden, zur Finanzierung einsetzt. Bei den privaten Ein- und Zweifamilienhäusern wird dies erfahrungsgemäß nicht im gleichen Maß systematisch gemacht und nicht selten treten bei zwingend notwendigen oder planmäßigen Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Finanzierungslücken auf. So müssen zum Beispiel bei einem kleinerem Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren für Fenstertausch, Außenwanddämmung, Dach- und Kellerdämmung und Kesseltausch bereits mehr als 50.000 Euro investiert werden. Für Verbesserungen persönlicher Wohnwünsche und am Wohnkomfort fällt dabei noch nichts ab. Längerfristig wird die Alterung der Gesellschaft und der Bevölkerungsrückgang mehr Druck als heute auf den Immobilienmarkt ausüben. Wer dann seine Immobilie nicht regelmäßig „gepflegt“ hat, kann dann leicht auf Nachfrage- und Preisprobleme stoßen, denn entweder eine kleinere Zahl von Interessenten, oder Interessenten mit konkreten Produkt- und Preisvorstellungen, treffen auf ein größeres Angebot.
