„20-jährige Laufzeiten werden in der derzeitigen Niedrigzinsphase über alle Vertriebswege der Postbank verstärkt nachgefragt“, berichtet Robert Annabrunner, Fachbereichsleiter Drittvertrieb bei der Postbank-Marke DSL-Bank. „Sie eignen sich für alle, die auf Sicherheit setzen wollen. Wer dann noch ein sogenanntes Volltilgerdarlehen abschließt, das heißt mit drei bis vier Prozent tilgt und so das Darlehen in 20 Jahren vollständig zurückzahlt, kann einen nennenswerten Zinsnachlass erhalten.“
Wer dagegen die Grundregel „je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger der Zinssatz“ befolgen möchte, für den kommt auch eine Geldmarktfinanzierung beziehungsweise ein variabler Kredit infrage, der sich nach dem Interbankenzins Euribor richtet. Dieser Zinssatz wird täglich neu berechnet und schwankt entsprechend. „Der Euribor entspricht jedoch nicht dem Abschlusszinssatz der Finanzierung“, warnt Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei Immobilienscout24. In den Abschlusszinssatz fließe auch ein individueller Aufschlag für das Kreditrisiko ein. „Grundsätzlich muss der Kreditnehmer das Risiko schwankender Zinsen einplanen“, so Weitz. Bei variablen Krediten sollte eine Zinsobergrenze vereinbart werden, das sogenannte Cap-Darlehen. Dabei wird eine feste Kreditlaufzeit mit einem variablen Zinssatz und einer Zinsobergrenze festgelegt. Dadurch kombiniere man die Chancen eines variablen Kredits mit den Vorteilen einer langfristigen Zinsbindung.
„Etwas risikofreudigeren Kunden kann man derzeit die Splittung des Gesamtdarlehens in einen festgeschriebenen und einen variablen Anteil anbieten“, sagt Annabrunner. „Derzeit sind variable Darlehen zwischen zwei und drei Prozent effektiv erhältlich. Zudem könnten jederzeit und kostenlos Sondertilgungen geleistet oder bei steigenden Zinsen wieder auf Festschreibung umgestellt werden.“ Dagegen ist Kreditexperte Herbst ein absoluter Gegner eines Darlehenssplittings. „Damit hat einen die Bank bei Anschlussdarlehen immer im Griff. Ausnahme: Wenn das Darlehen mit der kurzen Zinsbindung innerhalb dieser Zeit auch komplett getilgt und kein Anschlussdarlehen nötig ist.“
Mehr Finanzierungs-Flexibilität
Generell sind Immobilienfinanzierungen heute wesentlich flexibler als noch vor zehn Jahren. Nicht nur bei Zins und Laufzeit gibt es Spielraum zur Gestaltung, auch bei der Festlegung der Tilgungshöhe bieten einige Banken mittlerweile flexible Optionen. „Die Option der kostenfreien Sondertilgung und Tilgungsveränderung ist keine Besonderheit mehr, sondern gehört bei den maßgeblichen Banken zum Standardangebot“, bestätigt Herbst. „Gerade für Käufer in der Familiengründungsphase sind Darlehen attraktiv, die einen Wechsel bei der Tilgungshöhe erlauben“, sagt Prohyp-Mann Günther. So könne etwa während der Doppelverdienerphase eine anfängliche jährliche Tilgung von drei Prozent vereinbart werden, die dann etwa während der Elternzeit eines Partners auf ein oder zwei Prozent gesenkt werde.
