Immobilienaktien: Sachwert plus Aktie

„Erneut konnten wir unsere Prognose anheben, denn mit der Integration der neu erworbenen Einheiten werden wir unsere Ertragskraft markant stärken. Damit werden wir auch die Attraktivität unserer Aktie weiter untermauern“, erklärt Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Wohnen AG. Vor Kurzem erklärte das Unternehmen zudem sein Interesse an den 38.000 Dresdner Wohnungen der Gagfah, die diese bis Jahresende veräußern möchte.

Deutscher Markt für Immobilienaktien noch klein

Unter den Immobilien-AGs, die nicht in Wohnimmobilien investieren, verzeichnet etwa die Deutsche Euroshop AG, Hamburg, eine gute Entwicklung. Das M-Dax-Unternehmen verfügt über ein Portfolio von 19 Shoppingcentern in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn.

Es konnte im ersten Halbjahr 2012 einen Umsatzerlös von 104,5 Millionen Euro und ein um 16 Prozent gewachsenes Ebit von 91,2 Millionen Euro erzielen. „Die Stärken unserer Fokussierung auf Shoppingcenter liegen in den indexierten Mieten, im diversifizierten Mieterportfolio und in der anhaltend großen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen“, sagt Claus-Matthias Böge, CEO der Deutschen Euroshop AG.

Noch allerdings ist das Marktsegment deutscher REITs und Immobilienaktien im internationalen Vergleich klein. Vor allem in den angelsächsischen Ländern haben Immobilienaktien und insbesondere REITs eine deutlich größere Bedeutung. In den USA wurden REITs bereits 1960 eingeführt und bilden ein eigenes Börsensegment, das derzeit eine Marktkapitalisierung von rund 400 Milliarden US-Dollar erreicht.

Nicht nur institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionsfonds schätzen sie wegen ihrer stabilen Ausschüttungen. REITs sind verpflichtet, 90 Prozent ihrer Erträge an die Anleger auszuschütten und bieten daher hohe stabile Dividenden. Im Gegenzug sind sie auf der Unternehmensebene von Steuern befreit.

Diese Marktdynamik sollte nach dem Willen der Immobilienbranche und der Politik auch zum Vorbild für Deutschland werden. Im Frühjahr 2007 wurde die Sonderform der Immobilienaktie, der REIT, mit großen Hoffnungen hierzulande eingeführt. Doch das Timing war ungünstig. „Kurz nachdem das deutsche REIT-Gesetz im Jahr 2007 mit großen Hoffnungen verabschiedet wurde, setzte in den USA die Subprime-Krise ein, die der Entwicklung der internationalen Immobilienmärkte einen Dämpfer verpasste“, erläutert Mitropoulos.

Erfolg auch ohne REIT-Status

Seitdem haben sich erst fünf deutsche Immobiliengesellschaften in REITs umgewandelt. Alstria Office und Fair Value vollzogen diesen Schritt noch im Jahr 2007, Anfang 2010 folgte die Hamborner REIT AG.

Die Münchener Prime Office REIT-AG wagte im Juli 2011 den Sprung auf das Parkett. Als jüngster deutscher Neuzugang ging im Juli 2012 die IVG Immobilienmanagement REIT-AG mit einem Portfolio im Wert von rund 1,35 Milliarden Euro an die Börse. Allerdings war mit der Notierung kein öffentliches Angebot verbunden, den Großteil der Anteile halten verschiedene Konzerngesellschaften der Bonner IVG Immobilien AG.

Der erhoffte große Durchbruch ist zunächst ausgeblieben. „Auch in den USA haben sich REITs nicht auf Anhieb durchgesetzt. Sie wurden vor rund 50 Jahren eingeführt, seit ungefähr 20 Jahren haben sie eine große Bedeutung“, erläutert Schaich. „Ich bin optimistisch, dass sich auch deutsche REITs mit der Zeit als wichtiges Marktsegment etablieren werden.“

Seite vier: Etablierte Konkurrenz

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