Wohnimmobilien in Deutschland haben sich nach Zahlen der Deutschen Bundesbank 2012 um 5,3 Prozent verteuert. In den Metropolen fällt der Preisanstieg noch höher aus. Bundesbank-Vorstandsmitglied Dr. Andreas Dombret sieht im Niedrigzinsumfeld zwar keine Preisblase, mahnt aber die Entwicklungen im Auge zu behalten.
Aus Dombrets Sicht, die er in einer Rede anlässlich des gestrigen Neujahrsempfangs der Bundesbank-Hauptverwaltung in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein geschildert hat, besteht die Gefahr, dass das niedrige Zinsniveau – je länger es andauert – neuerlich zu Übertreibungen bei Vermögenstiteln beiträgt. Als Negativbeispiel führt er die jüngsten Preis- und Kreditblasen einiger Wohnimmobilienmärkte im Ausland an.
Nach Jahren der Stagnation sei der deutsche Wohnimmobilienmarkt in Bewegung gekommen, so Dombret. Die Preisdynamik stehe spätestens seit dem vergangenen Jahr im Mittelpunkt des öffentlichen Interesses. Nach den der Bundesbank vorliegenden Daten für das Gesamtjahr 2012 stiegen die Preise ähnlich kräftig wie schon ein Jahr zuvor. In 125 Städten verteuerten sich Wohnimmobilien im Jahr 2012 um durchschnittlich 5,3 Prozent. In den sieben größten Städten wies die Preisentwicklung mit einem Plus von 8,2 Prozent noch markanter nach oben.
Deutschlandweit keine Preisblase
In dieser Betrachtung müssten dem Bundesbank-Vorstand zufolge allerdings zwei wichtige Aspekte ergänzt werden: Zum einen hätten sich die Preise deutscher Wohnimmobilien im internationalen Vergleich lange unterdurchschnittlich entwickelt. Die recht kräftige Aufwärtsbewegung in jüngster Zeit könne insofern auch als Aufholprozess gesehen werden. Zum anderen bestehe je nach Region eine sehr unterschiedliche Entwicklung. Dombret nennt ein Beispiel: „Während beispielsweise die Preise für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr in Hamburg mit 8,4 Prozent deutlich zulegten, fiel der Anstieg in Schleswig-Holstein sehr viel schwächer aus. Hier nahmen sie in ausgewählten, größeren Städten nur um durchschnittlich rund zwei Prozent zu. In Mecklenburg-Vorpommern betrug die Preissteigerung selbst in den größeren Städten sogar nur 1.75 Prozent“. Sein Fazit: „Von einer Wohnimmobilienpreisblase kann man also in deutschlandweiter Betrachtung bislang jedenfalls ganz sicher nicht sprechen.“
Außerdem seien andauernde Preissteigerungen zwar eine notwendige, aber keine hinreichende Bedingung für das Entstehen einer Immobilienpreisblase. „Um die Stabilität des Finanzsystems zu bedrohen, muss ein Kreditwachstum hinzukommen, das nicht im Einklang mit der Risikotragfähigkeit der beteiligten Kreditnehmer und Gläubiger steht. Dies kann ich bislang nicht erkennen“, so Dombret. Zum Beleg führt er die folgenden Fakten an:
– Das Wachstum der Immobilienkredite blieb in Deutschland in den Jahren 2011 und 2012 moderat. Die privaten Haushalte verschulden sich nicht höher, sondern stocken das beim Immobilienerwerb eingesetzte Eigenkapital auf.
– Die Kreditvergabestandards der deutschen Banken sind traditionell konservativ. Dies hat auch mit der breiten Verwendung des Pfandbriefs als Refinanzierungsinstrument zu tun, der den Hypothekenkrediten Grenzen beim Beleihungswert setzt.
– Die Kreditvergabestandards bei Wohnungsbaukrediten wurden in Deutschland laut Bankenumfragen eher restriktiver. Das ist ein deutlicher Gegensatz zu den ehemaligen Boomländern, in denen die Standards im Aufbau der Blasen immer laxer wurden.
Schließlich sei auch die Risikotragfähigkeit der privaten Haushalte und der Banken mit der robusten Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung der vergangenen Jahre gestiegen. Jedoch zeigten die internationalen Erfahrungen, dass Anfangsphasen von Preisübertreibungen auch mit einem niedrigen Kreditwachstum einhergehen können. „Wir müssen also aufmerksam sein, mahnt der Bundesbank-Vorstand. „Und wir müssen auch das Verhalten von Finanzinstituten und privaten Haushalten im Auge behalten“, so Dombret abschließend. (te)
Foto: Deutsche Bundesbank
