Immobilie als Kapitalanlage: Worauf es nach dem Kauf ankommt

Ein Großteil der Mietwohnungen in Deutschland werden von privaten Vermietern zu Verfügung gestellt. Wer eine oder mehrere Wohnungen zur Kapitalanlage vermieten möchten, sollte jedoch klug kalkulieren. Wüstenrot Immobilien gibt Tipps für Kapitalanleger.

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Rund 14,5 Millionen Wohnungen in Deutschland werden durch private Kleinanleger vermietet.

Von der Besitzübergabe bis zum Ziel einer schuldenfreien und wertstabilen Immobilie für die Altersvorsorge ist es ein langer Weg, so die Immobilienmaklergesellschaft der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe.

Der private Kapitalanleger sei nun  in der Rolle des Vermieters und müsse seine Wohnung nach immobilienwirtschaftlichen Grundsätzen ebenso managen, wie es die Wohnungsunternehmen mit ihren Beständen professionell tun.

In Deutschland gebe es aktuell rund 40,5 Millionen Wohnungen. Gut 22 Millionen davon seien Mietwohnungen, rund 14,5 Millionen gehörten privaten Kleinanlegern. Häufigstes Anschaffungsmotiv sei dabei die Altersvorsorge.

Wert des Immobilienvermögens erhalten

Viele Wohnungen würden in der Lebensmitte erworben, wenn die Käufer beruflich und finanziell gefestigt seien. Bis zum Rentenbeginn dauere es dann in der Regel noch gut 20 Jahre.

In dieser Zeit gelte es, den Wert des Immobilienvermögens durch regelmäßige Instandhaltungen zu erhalten, die Mieten und Nebenkosten an die Marktentwicklungen anzupassen und die Wohnung zu entschulden. Bei der derzeitigen Marktkonstellation mit hoher Mietnachfrage könnten die Eigentümer zudem von den steigenden Preisen profitieren.

„Leider verläuft die Entwicklung nicht immer optimal“, weiß Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Besonders bei älteren Kunden oder bei Erbschaftsimmobilien ist festzustellen, dass die Mieten öfter unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das kann mehrere Gründe haben: Die Mieten wurden meist über längere Zeit nicht angepasst, die Darlehen sind noch nicht voll zurückgezahlt, oder es hat sich wegen unterlassener Instandhaltung ein Reparaturstau gebildet.“

Die Ursachen dafür seien vielschichtig und reichten von Überforderung im Umgang mit dem komplexen deutschen Mietrecht, etwa bei Mieterhöhungsfragen, bis hin zu Finanzierungsfragen für größere Instandhaltungen. Die Konsequenzen daraus seien niedrigere Marktwerte.

Reparaturstau: Probleme werden in die Zukunft verschoben

Im Falle eines Reparaturstaus würden die Probleme in die Zukunft verschoben und verteuerten sich. Betroffen sind laut Wüstenrot Immobilien meist ältere Gebäude, die vor 1980 gebaut wurden. Dort ständen oftmals größere Erneuerungen bei Bauteilen wie Dach, Fenster oder Heizanlage an, da die Bauteile am Ende ihrer technischen Lebensdauer angelangt seien, oder nicht mehr den neuesten Vorschriften entsprächen.

Bei älteren Einfamilienhäusern könnten sich solche Erneuerungen schnell auf bis zu 100.000 Euro belaufen, bei mittelgroßen Wohnungseigentümergemeinschaften mit 20 bis 30 Eigentumswohnungen auf bis zu eine Million Euro. Weil die angesammelten Rücklagen vielfach nicht ausreichten, müssten Sonderumlagen gebildet werden.

„Wir kennen Praxisfälle, da geht es je nach Wohnungsgröße um Sonderumlagen pro Eigentümer von 20.000 bis 40.000 Euro“, sagt Dörner. Um Sonderumlagen zu vermeiden oder zu minimieren, rät deshalb die WI privaten Vermietern, den Verwalter bei Vorschlägen zu Anpassungen der Instandhaltungsrücklagen frühzeitig zu unterstützen und auch Miteigentümer dahingegen zu motivieren.

Seite zwei: Ausreichend Rücklagen bilden

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