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15. September 2017, 14:06
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Immobilie als Kapitalanlage: Was vor dem Kauf zu beachten ist

Die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist hoch, allerdings sollten vor einem Investment wichtige Kriterien berücksichtigt werden. Wüstenrot Immobilien gibt Tipps zur Auswahl eines geeigneten Objekts sowie zur Finanzierung.

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Neben der Lage üben die baulichen Objektverhältnisse großen Einfluss auf die nachhaltig erzielbaren Mieteneinnahmen aus.

Die Immobilie ist eine der beliebtesten Kapitalanlageformen. Sie ist weniger riskant als andere Geldanlagen und obendrein stabil und krisensicher, so Wüstenrot Immobilien. In Zeiten der Niedrigzinsphase sei sie zudem für viele gut finanzierbar und häufig rentabler als risikoarme Geldanlagen.

Wer jedoch eine Wohnung oder ein Haus explizit zur Altersvorsorge kaufen möchte, sollte im Voraus einige Dinge beachten.

Lage, Objektverhältnisse und Zukunftsprognose – diesen Kriterien sollte besonderer Wert beigemessen werden. Damit sich die Anlage in Betongold lohnt, sollte das Objekt langfristig vermietbar und nachhaltig ertragreich sein.

Da bei der Prüfung von Kaufangeboten dazu häufig Expertise, Erfahrung und Objektivität gefragt sind, könne es helfen, die Dienste eines versierten Immobilien-Maklers in Anspruch zu nehmen.

Lage der Immobilie von besonderer Relevanz

Bei der Lage spielt vor allem die Attraktivität und das Entwicklungspotential von Stadt und Region eine große Rolle, denn davon hängen die längerfristige Mietnachfrage und die Preisentwicklung ab.

In ausschließlich ländlich geprägten Regionen beispielsweise dominiert selbstgenutztes Wohneigentum und die Bevölkerung ist überaltert. Wegen des begrenzten Mieterpotenzials sind diese Regionen als Kapitalanlagestandorte nicht zu empfehlen, so Wüstenrot Immobilien.

Auch in strukturschwachen Räumen mit höherer Siedlungsdichte sind die Risiken für die Wertentwicklung und einen späteren Verkauf hoch, da die Infrastruktur dort häufig erodiert und junge Menschen wegziehen.

Ballungsgebiete hingegen eignen sich ganz besonders für eine Kapitalanlage. Hier herrscht rege Wohnungsnachfrage und die Chancen auf stabile, steigende Mieten sowie auf dauernde Vermietbarkeit sind gut. „Dabei ist jedoch auch ein Blick auf die Renditen zu werfen“, rät Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Hochschulstandorte bis hin zu Mittelzentren mit guter Infrastruktur könnten eine höher rentierliche Anlage bieten als die im Preisniveau deutlich teureren Ballungszentren.“

Gute oder mittlere Lage?

Beim Kaufpreis spielt außerdem die Grundstückslage – die sogenannte Mikrolage – eine wichtige Rolle. Unterschieden wird nach einfachen, mittleren und guten Lagen und dementsprechend unterschiedlich fallen die im Kaufpreis enthaltenen Grundstückspreise aus.

In aller Regel können Kapitalanlageobjekte den mittleren und guten Lagen zugeordnet werden. Mittlere Lagen mit dichterer Bebauung, gepflegten Gebäudezuständen und mindestens durchschnittlicher Infrastruktur werden vor allem von Jüngeren, Berufspendlern und Senioren sowie Familiengründern bevorzugt, weil sie am häufigsten angeboten werden und keine Spitzenmieten verlangt werden.

Die gute Lage mit viel Grün- und Freiflächen, gepflegten Gebäudezuständen, guter Infrastruktur und einem positiven Image besitzt das größte Entwicklungspotential, weil diese Lagen rar und deshalb die Mieten am höchsten sind. Sie werden meist von Gutverdienenden gewählt.

Einfache Lagen würden sich dagegen als Kapitalanlage-Standorte weniger anbieten, weil sich die meist schlechten Gebäudezustände, die schwache Infrastruktur und wenig Grünflächen negativ auf die Wertentwicklungs-Prognose auswirke. Diese Gebäude hätten zudem häufig einen größeren Instandhaltungs-Bedarf.

Objektverhältnisse beeinflussen die erzielbaren Mieteinnahmen

Neben der Grundstückslage üben die baulichen Objektverhältnisse großen Einfluss auf die zukünftig nachhaltig erzielbaren Mieten aus. Das Gebäudealter, der technische Zustand und die Ausstattung der Wohnungen des Gebäudes sind entscheidend für die Frage, welchen Ertragswert die Immobilie aktuell und in Zukunft besitzt.

Seite 2: Dürfen Vermieter Instandhaltungskosten umlegen?

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