Immobilienkaufvertrag: Das muss beachtet werden

Ist ein Käufer für die eigene Immobilie gefunden, geht es an den Kaufvertrag. Doch wie sieht dieser aus und welche Unterlagen werden genau benötigt? Der Immobiliendienstleister McMakler erläutert, welche Schritte und Dokumente notwendig sind und wer die Kosten trägt.

Fehler beim Vertragsabschluss können hohe Kosten nach sich ziehen.

Laut einer aktuellen Online-Umfrage von McMakler gab jeder zweite der befragten Immobilienmakler an, dass weniger als 20 Prozent seiner Kunden wüssten, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf nötig sind.

Für die meisten ist das ein nicht alltägliches Geschäft mit viel juristischer Materie, manchen Hürden und vielen offenen Fragen. McMakler klären auf, was im Kaufvertrag steht, wer ihn erstellt und welche Unterlagen beim Notartermin notwendig sind.

Wahl und Bezahlung des Notars

Ohne Notar, kein erfolgreich abgeschlossener Immobilienkaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer, denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit Paragraf 311b für den Immobilienkaufvertrag fordert eine notarielle Beurkundung. Das heißt, noch bevor der Kaufvertrag aufgesetzt wird, stellen sich zwei Fragen, wer wählt den Notar aus und wer bezahlt ihn?

In der Regel wird der Notar beim Verkauf einer Immobilie nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer nach festgesetzten Gebühren (Gerichts- und Notarkostengesetz) bezahlt. Diese Kosten liegen bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.

„Bestehen jedoch beim Verkäufer der Immobilie im Grundbuch Belastungen oder Rechte Dritter, müssen diese spätestens jetzt gelöscht werden. Die Kosten dafür trägt der Verkäufer allein. Dagegen muss der Käufer, wenn er den Kaufpreis per Bankdarlehen finanzieren will, alle die sich daraus ergebenden Kosten übernehmen“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Im Wesentlichen sind das die Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuld und die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

Aufgaben des Notars

Ein Notar ist als neutraler und unabhängiger Inhaber eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Willenserklärungen tätig. Er klärt den Sachverhalt und belehrt Käufer und Verkäufer über die rechtlichen Folgen des Geschäfts. Klar und unzweideutig sollen dann vom Notar die Wünsche und Erklärungen beider Parteien im Vertrag wiedergegeben werden.

„Keine Sorge“, beruhigt Immobilienexperte Pieczonka, „der Notar ist gesetzlich zur Neutralität zwischen Käufer und Verkäufer verpflichtet, egal, wer ihn bezahlt. Allerdings dürfen Verkäufer und Käufer von ihm keine steuerliche Beratung oder etwa eine Bewertung zum Kaufpreis erwarten.“

Daten und Details im Kaufvertrag

Neben dem Kaufpreis oder den Daten des Käufers enthält jeder Kaufvertrag auch Angaben dazu, wie mögliche Erschließungskosten (Grundstück) zwischen den Parteien geregelt sein sollen. Auch eventuell bestehende Vorkaufsrechte des Verkäufers, der Gemeinde oder eines eventuellen Mieters sind im Vertrag zu benennen. Nicht zuletzt sind die Ansprüche bei Mängeln an der Immobilie sehr ausführlich im Kaufvertrag beschrieben.

„Diese Daten und Angaben wird der Notar zur Vorbereitung eines Immobilienkaufvertrags vom Verkäufer – und teils vom Käufer – vorab verlangen. Wir empfehlen unseren Kunden daher, alle für den Vertrag nötigen Unterlagen rechtzeitig vor dem Termin der Unterzeichnung vorzubereiten“, fügt Pieczonka hinzu.

Und weiter: „Auch muss der Verkäufer dem Käufer für das Haus oder die Wohnung ein gültiges Exemplar des Energieausweises übergeben. Ist das fehlerhaft oder sind wesentliche Daten nicht enthalten, kann das für den Verkäufer teuer werden. Es drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Das wird oft vergessen.“ Ausnahme: Die Energieausweis-Pflicht gilt nicht bei denkmalgeschützten Gebäude sowie kleinen Immobilien mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Prüfung des Kaufvertrags

Nachdem Verkäufer und Käufer alle notwendigen Angaben gemacht haben, erstellt der Notar – mindestens 14 Tage vor dem vereinbarten Termin zur Vertragsunterzeichnung – einen Entwurf für den Immobilienkaufvertrag.

„Die Zwei-Wochen-Frist hat ihren Sinn: Laut Beurkundungsgesetz sollen beide Parteien vor Vertragsunterzeichnung ausreichend Zeit haben, sich die finanziellen und wirtschaftlichen Konsequenzen noch einmal klar zu machen. Spätestens jetzt sollten beide Seiten für sich die wichtigsten Inhalte des Immobilien-Kaufvertrages noch einmal überprüfen“, sagt Pieczonka.

Dazu gehören besonders die Angaben und Details zu den Personalien, der Kaufsache, dem Kaufpreis sowie die Fristen und besonderen Vereinbarungen.

„Unser Tipp für alle, die sich vorab mit den typischen Bestandteilen eines Kaufvertrags für Immobilien vertraut machen wollen, im Internet oder auf unserer Website gibt es Musterverträge für einen ersten Eindruck. Außerdem stehen Makler, soweit sie mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt sind, den Vertragsparteien während des gesamten Verkaufsprozesses beratend zur Seite“, ergänzt Pieczonka.

Seite 2: So laufen die Vertragsunterzeichnung und die Übergabe ab

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