Grundbuch: Das sollten Immobilienkäufer beachten

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte das betreffende Grundbuch genau studieren. Das Portal Baufi24 klärt auf, wer welche Rechte hat, wie Fallen vermieden werden und was bei einer Scheidung geschieht.

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Erst der Eintrag im Grundbuch legt den neuen Eigentümer fest, nicht der Kaufvertrag.

Das Grundbuch und die darin enthaltenen Einträge sorgen immer wieder für Unsicherheiten und Fragen. Darf ein neuer Eigentümer über sein Grundstück frei entscheiden? Oder haben weitere Parteien, wie Banken oder Nachbarn, auch Rechte?

Im Grundbuch verwaltet der Staat alle Grundstücksrechte. Detailgenau sind dort Größe und Art des Grundstücks vermerkt und festgelegt, was wirklich erworben wird. Es ist in drei Bereiche eingeteilt: das betreffende Grundbuchamt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, in denen die Rechte behandelt werden.

Diese Abschnitte sollten genau studiert werden

„Die drei Abteilungen sind im Zusammenhang mit Kauf und Finanzierung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung und sollten vom zukünftigen Eigentümer gekannt und verstanden werden“, erläutert Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.

Die drei Abteilungen sind in Abteilung I „Eigentumsverhältnisse“, Abteilung II „Lasten und Beschränkungen“ sowie Abteilung III „Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen“ gegliedert.

In Abteilung I stellt ein potenzieller Käufer fest, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer des Grundstücks ist.

Wegerechte und Ähnliches beachten

„Die zweite Abteilung sollte auf keinen Fall vernachlässigt werden, da hier unter anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte und weitere Besonderheiten festgelegt sind“, erklärt Scharfenorth. Eine genaue Prüfung könne späteren Ärger vermeiden.

„Für die Finanzierung ist die Abteilung II wichtig, da beispielsweise die rechtlich genehmigte Nutzung eines Nachbargrundstücks oder Wohnrechte von Vorbesitzern stark eingeschränkt wird und damit auch Auswirkungen auf den Wert hat“, so Scharfenorth.

Grundschuld und Finanzierungsränge

Abteilung III sei für die Finanzierung am bedeutendsten, befänden sich dort doch die entscheidenden Einträge nach Erwerb des Grundstückes, vor allem die Finanzierungsränge: erster Finanzierungsrang bis 60 Prozent des Beleihungswertes, zweiter Finanzierungsrang bis 80 beziehungsweise bis 90 Prozent des Beleihungswertes oder dritter Finanzierungsrang bis 100 Prozent des Beleihungswertes.

Im Falle einer Versteigerung hat der erste Rang zuerst Anspruch auf Gelder, dann der zweite und zuletzt der dritte. Für eine finanzierende Bank als Sicherheit ist es von großer Bedeutung, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht.

Denn jede Hypothek wird im Grundbuch festgehalten und bildet das Recht, ein Darlehen zu bekommen. Als Grundschuld wird die Darlehenssumme eingetragen – eine Voraussetzung vor der Auszahlung.

Aufgrund ihres Bankrechts ist es Hypothekenbanken nur erlaubt, in den ersten Rang zu gehen, während Bausparkassen-Mittel für den zweiten Rang zur Verfügung stellen. „Im ersten Rang sollte immer der Hauptteil der Finanzierung stehen“, empfiehlt Scharfenorth.

Seite 2: Was passiert bei einer Scheidung?

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