Mietendeckel, Diskussionen über Enteignungen und sinkende Renditen vertreiben Immobilieninvestoren aus Deutschland. In den USA lohnt sich die Investition noch, wenn Anleger eine Falle vermeiden. Ein Gastbeitrag von Volker Arndt, Geschäftsführer US Treuhand.
Immobilieninvestoren sind auf der Flucht vor der deutschen Bürokratie. Deutsche Metropolen benötigen dringend Wohnraum und Gewerbeflächen, aber Berlin verunsichert Investoren mit Gesetzen zum Mietenstopp, energetischen Sanierungen und Debatten über Enteignungen und Mietendeckel.
Drohungen lösen keine Probleme
Lösen können mehr Vorschriften, Eingriffe in den Mietmarkt und drohende Enteignungen die Probleme aber nicht – im Gegenteil: Sie werden sie verschärfen.
Die Mieten sind zwar durch Mietpreisbremse und Co. beschränkt, sind in den letzten Jahren aber dennoch überdurchschnittlich gestiegen. Die Kaufpreise hingegen sind unreguliert und aufgrund des Mangels an Angeboten und der niedrigen Zinsen für Anlagealternativen akzeptieren Investoren und Selbstnutzer immer höhere Preise.
Allein zwischen 2016 und 2017 sind die Berliner Nettoangebotsmieten um 5,4 Prozent gewachsen, in der gleichen Zeit haben sich die Angebotskaufpreise um 11,4 Prozent verteuert, wie aus dem „ibb Wohnungsmarktbericht 2018“ hervorgeht, den die Investitionsbank Berlin in Kooperation mit der Stadt Berlin herausgegeben hat.
Flucht aus Deutschland
Investoren werden in Deutschland also doppelt belastet: durch niedrige Renditen und zunehmende Unsicherheit angesichts wachsender bürokratischer Hürden. Gerade Städte wie Berlin benötigen mehr Kapital für den Wohnungsbau, vertreiben Investoren aber, statt sie anzulocken.
Die Flucht in deutsche Gewerbeimmobilien ist keine Alternative, denn auch dort nimmt der Renditedruck zu. So sind die Renditen für Büroimmobilien in Berlin der DZ Hyp zufolge innerhalb der vergangenen zehn Jahre von über fünf Prozent auf unter drei Prozent gesunken.
Und wissen wir, ob nicht auch dieses Segment künftig stärker reguliert wird? Schon wird etwa in Berlin ein Mietendeckel für Büroimmobilien diskutiert.
Alternative USA
Eine Ausweichmöglichkeit bieten die USA. US-Präsident Donald Trump ist zwar – zu Recht – äußerst umstritten, gilt aber als Regulierungsgegner. Seine Steuerreform war unternehmerfreundlich. Zudem ist er selbst Immobilienunternehmer und wird daher der Branche auch in Zukunft nicht schaden wollen.
Auch die Zahlen sprechen für ein Investment in Amerikas Büromärkte. Die Konjunktur ist robust. Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandsprodukt nach Angaben des Bureau of Economic Analysis um 3,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, im 2. Quartal betrug das Wachstum dann immerhin noch 2,1%. Die USA wachsen dynamischer als Europa.
Das Wirtschaftswachstum steigert auch die Nachfrage nach Büroflächen. Die Brutto-Angebotsmieten sind CBRE zufolge im ersten Quartal 2019 um 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Leerstandsquote blieb mit 12,5 Prozent auf dem niedrigsten Level seit 2007.
Welchen Fehler Investoren vermeiden müssen
Doch auch die USA können für Investoren zur Falle werden. Deshalb müssen sie selektiv investieren. In den vergangenen Jahren waren Metropolen wie New York, Washington D.C. oder San Francisco bei Investoren sehr beliebt. Die Preise sind in den Himmel geschossen.
Dies gilt auch für die Mieten. Hier droht Rückschlaggefahr. Selbst wenn die amerikanische Notenbank die Zinsen zukünftig senken will, heißt das nicht automatisch, dass auch die Immobilienpreise hier weiter steigen. Andere US-Metropolregionen sehen verheißungsvoller aus.
Las Vegas: Bessere Chancen als im Casino
Städte wie Dallas oder Las Vegas bieten immer noch günstige Einstiegsmöglichkeiten. Las Vegas hat CBRE zufolge mit Angebotsmieten von 20,87 Euro pro Quadratmeter noch Potenzial. Mit günstigen Mieten lockt es Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Im ersten Quartal 2019 lag Las Vegas auf Platz drei der US-Städte mit dem stärksten Wachstum von Bürojobs.
Der Leerstand hat nach Angaben von CBRE mit 14,28 Prozent den geringsten Stand seit dem dritten Quartal 2007 erreicht. Die dynamischsten Mietergruppen sind laut CBRE Co-Working-Anbieter, Call Center, die Computer- und Videospielbranche sowie der Finanz- und Versicherungssektor. Investoren, die auf Las Vegas setzen, spielen also kein Roulette mit ihrem Kapital.
Pauschal in die USA zu investieren, oder sich auf Standorte wie Manhattan, Washington oder San Franzisco zu konzentrieren, um dem Rendite- und Regulierungsdruck in Deutschland zu entfliehen, ist deshalb die falsche Strategie. Aber es gibt Millionen-Metropolen in den USA, die sehr vielversprechend sind.
Foto: US Treuhand
