Europas Innenstädte wappnen sich für den Wandel

Es vergeht kaum ein Tag, an dem nicht mindestens eine negative Schlagzeile über die Auswirkungen von Disruption und Marktstörungen auf die Einzelhandelsmärkte in den Innenstädten und Einkaufszentren verkündet wird. Während dies für die USA und Großbritannien zutrifft, stellt sich die Frage, ob die europäischen Einkaufsmeilen einer ähnlichen Bedrohung ausgesetzt sind.

Chris Urwin, Aviva Investors

Chris Urwin, Aviva InvestorsDie negativen Folgen des Strukturwandels sind in Europa weniger ausgeprägt und Einzelhandelsimmobilien sind bisher robuster als anderswo. Doch das sollte nicht zu Selbstgefälligkeit führen: Der Wandel kommt. Mit zunehmender Technologie wird der Online-Handel weiter wachsen und die europäischen Verbraucher sind in diesem Kontext genauso anspruchsvoll wie ihre britischen und amerikanischen Pendants. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Gesamtnachfrage nach physischen Einzelhandelsflächen mit der Zeit weiter sinken wird.

Die veränderte Art und Weise, wie wir einkaufen, dürfte jedoch europaweit unterschiedliche Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien haben. Die besten Einkaufsmeilen könnten trotz eines schwierigeren Umfelds profitieren. Abgesehen von den hochwertigsten Einkaufszentren dürfte der Einzelhandel in den Vororten und am Stadtrand dagegen zu kämpfen haben. Verbraucher verlangen mehr von ihren Einkaufserlebnissen und Einzelhändler beschränken sich auf eine kleinere Anzahl von markenstarken Filialen.

Einige Innenstädte werden daher robuster sein als andere. Städte, die attraktive Reiseziele sind, vermögende und wachsende Einzugsgebiete sowie strenge Bebauungspläne aufweisen, sind gut positioniert. Auf der Suche nach diesen Erfolgsfaktoren haben wir solche Einzelhandelsstandorte in den Innenstädten identifiziert, die für den kommenden Wandel am besten geeignet sein dürften – einige heute und andere langfristig.

Wie entwickelt sich der Einzelhandel in den Innenstädten?

Lockere Vorgaben für die Bauordnung haben im Laufe der Zeit die Entwicklung des Einzelhandels im Vereinigten Königreich und noch stärker in den USA angetrieben. Folglich sind Investoren von Einzelhandelsimmobilien besonders stark vom Gegenwind durch den wachsenden Online-Handel betroffen. Als Reaktion auf diesen Trend haben viele europäische Länder – darunter Deutschland, die Niederlande und die nordischen Staaten – versucht, ihre Innenstädte durch wesentlich restriktivere Vorschriften für die Bauplanung zu schützen. Infolgedessen fiel dementsprechend das Bauvolumen in den Zentren geringer aus. Die Münchner Innenstadt hat nicht nur eine der attraktivsten Einkaufsstraßen Deutschlands, sondern hat auch deutlich von der sehr restriktiven Bauplanung profitiert, die die Anzahl der Einkaufszentren begrenzt haben.

Charakteristika der Einzugsgebiete

In Städten, in denen die Bevölkerung stagniert oder nur langsam wächst, dürfte der Onlinehandel einen größeren Teil gemessen an den relativ statischen Gesamtausgaben ausmachen. Dies ist beispielsweise in einigen kleineren deutschen und südeuropäischen Städten der Fall. Dennoch wird das Gesamtumsatzniveau im Einzelhandel in jenen Städten steigen, in denen eine wachsende Bevölkerung, Beschäftigung und Kaufkraft zu verzeichnen ist. Dies mildert die Auswirkungen des ansteigenden elektronischen Geschäftsverkehrs.

Paris ist eine Stadt, die sich durch ein großes und robustes Einzugsgebiet auszeichnet. Sie ist eine der stärksten globalen Einzelhandelsstandorte, die ein breites geografisches Gebiet und ein Einzugsgebiet von über zehn Millionen Einwohnern bedient. Paris verfügt auch über die qualifiziertesten Arbeitskräfte Europas und gehört zu den wohlhabendsten Städten, wodurch die privaten Ausgaben deutlich über europäischem Durchschnitt liegen.

Diese Faktoren dürften die Nachfrage nach zentralem Pariser Einzelhandel auf stabilem Niveau halten. Eine ähnliche Logik gilt für den zentralen Londoner Einzelhandel, trotz der Schwierigkeiten, die den gesamten britischen Markt betreffen. Eine wohlhabende Bevölkerung und hohe Kaufkraft tragen auch zur Robustheit von Städten wie Stockholm und Dublin bei. Beides sind florierende Zentren mit hoher Wertschöpfung, die das langfristige Wachstumspotenzial unterstützen.

Seite zwei: Welche Merkmale weisen die Top-Einkaufsstandorte auf?

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