Makleralleinauftrag: Ist eine automatische Verlängerung zulässig?

Das Mittel der Wahl beim Immobilienverkauf: Der Makleralleinauftrag ist gut für Eigentümer und Makler, denn er schafft Sicherheit für beide Seiten. Trotzdem weicht er vom gesetzlichen Leitbild ab. In seinem Urteil vom 6. Februar 2019 hat das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart nun Stellung bezogen, was die Vertragslaufzeit angeht (AZ: 3 U 146/18).

Philipp Takjas, Mc Makler: „Insbesondere dort, wo es auf Treu und Glauben ankommt, können unterschiedliche Gerichte durchaus zu verschiedenen Ergebnissen gelangen.“

Ein paar Fotos knipsen, den ein oder anderen Interessenten durch die Immobilie führen und dann ordentlich Gewinn machen – so sieht das Makler-Klischee in den Köpfen einiger Menschen aus. Tatsächlich tragen Makler ein hohes unternehmerisches Risiko, das ist vielen gar nicht bewusst. Der Grund: Makler gehen in der Regel in Vorleistung. Geld bekommen sie erst, nachdem durch ihre Bemühungen ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Um ihr Risiko möglichst gering zu halten, präferieren viele Makler deshalb einen Alleinauftrag. Dabei garantiert der Auftraggeber dem Makler, dass er keinen anderen Makler gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag schließt der Eigentümer sogar aus, dass er die Immobilie eigenständig verkauft. In Sachen Vertragslaufzeit lässt der Gesetzgeber aber so ziemlich alle Fragen offen. Das OLG Stuttgart schafft nun etwas Klarheit.

Das ist der Sachverhalt

Die Eigentümerin einer Wohnung beauftragt ein Maklerunternehmen, diese zu verkaufen. Die Parteien vereinbaren einen Makleralleinauftrag. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers sehen eine Vertragslaufzeit von sechs Monaten vor. Ist das Objekt danach nicht verkauft, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils drei Monate. Die Kundin kann aber den Vertrag ohne Verkauf beenden, indem sie ihn vier Wochen vor der nächsten Verlängerung kündigt. Weit nach Ablauf der ersten sechs Monate verkauft die Eigentümerin ihre Wohnung über einen anderen Makler, ohne den ersten Vertrag vorher zu kündigen. Der zweite Makler erhält dafür sowohl eine Käufer- als auch eine Verkäuferprovision. Der erste Makler klagt daraufhin gegen die Kundin auf Schadenersatz und gewinnt vor dem Landgericht Stuttgart. Das OLG Stuttgart hebt aber die Entscheidung auf, die Klage auf Schadensersatz wird abgewiesen.

Eine Frage der Gesetzesanwendung

Das erstinstanzliche Urteil des Stuttgarter Landgerichts stütze sich auf § 309 Nr. 9 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach dürfen Allgemeine Geschäftsbedingungen eine automatische Verlängerung von Verträgen vorsehen, die eine regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand haben. Die Richter des OLG Stuttgarts lehnen aber die Anwendung des § 309 Nr. 9 BGB auf Makleralleinaufträge in ihrem Urteil ab, und zwar „weil der von der Beklagten erteilte Maklerauftrag nicht auf die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen gerichtet gewesen ist, sondern nur auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Käufers für ein einziges Objekt.“ Die Entscheidung des OLG Stuttgart fußt deshalb allein auf dem Gebot von Treu und Glauben. Wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen dagegen verstoßen, sie also einen Vertragspartner unangemessen benachteiligen, sind sie ungültig (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Fazit

Die Begründung des OLG Stuttgart ist überzeugend. In den meisten Fällen beauftragen Privatkunden den Makler mit der Vermarktung einer einzigen Immobilie, also gerade nicht mit regelmäßiger Dienstleistung. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Vermarktung durchaus auch mehrere Monate dauern kann. Letztlich kommt es aber immer auf den Einzelfall an. Richterliche Entscheidungen und Fachmeinungen in der Literatur gehen teilweise stark auseinander. Insbesondere dort, wo es auf Treu und Glauben ankommt, können unterschiedliche Gerichte durchaus zu verschiedenen Ergebnissen gelangen.

Das Problem ist und bleibt, dass es für den Makleralleinauftrag keine detaillierten gesetzlichen Bestimmungen gibt. Auch weichen die Verträge von Makler zu Makler teils stark voneinander ab. Die Rechtsprechung entwickelt sich nur langsam und bis zur höchstrichterlichen Klärung einer Rechtsfrage besteht die Unsicherheit für Verbraucher und Makler fort. Auch im hier beschriebenen Fall hat der Makler gegen die Entscheidung Revision eingelegt und es bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof sich hier positionieren wird. Ich gehe aber davon aus, dass auch der Bundesgerichtshof die Anwendung von Treu und Glauben durch das OLG Stuttgart bestätigen wird. Kunden sollten nicht zu lange an Maklerverträge gebunden sein und einen schwachen Makler ohne übermäßige Hürden austauschen können.

Autor Philipp Takjas ist Rechtsanwalt und General Counsel beim Full-Service-Immobiliendienstleister McMakler.

Foto: McMakler

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