Neue Grundsteuer: Bodenrichtwerte sind intransparent

Wie viel ist ein Grundstück wert? Immobilienverkäufer, -käufer, aber auch der Staat ist aus steuerlichen Gründen dran interessiert. Der Fiskus verwendet allerdings einen Wert, der stark generalisiert ist. Gutachterausschüsse erheben den sogenannten Bodenrichtwert in der Regel in einem Zweijahresturnus auf Basis der Verkaufsurkunden der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Individuelle Eigenschaften eines Grundstücks werden nicht berücksichtigt. Nur bei der Einteilung in Bodenrichtwertzonen wird darauf geachtet, dass die Grundstücke in ihrer Beschaffenheit vergleichbar sind.

Als Faktor für die Berechnung der Grundsteuer sind Bodenrichtwerte kaum geeignet.

Seit Herbst 2009 gibt es das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) und die einzelnen Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer. Dabei gibt es nur ein Problem: Verbraucher finden im Internet keine Deutschlandkarte, in der sie problemlos eine Adresse eingeben können, um direkt und übersichtlich dargestellt den jeweiligen Bodenrichtwert zu sehen.

Problem der Vergleichbarkeit

„Der Bodenrichtwert ist für Verbraucher quasi eine Blackbox. Sich über die Werte zu informieren ist sehr schwierig. Es gibt keine bundesweit einheitliche Online-Plattform und bei den Bundesländern, die eine Seite haben, ist die Seite – typisch für die Digitalwüste Deutschland – auf dem technologischen Stand der 90er Jahre stehengeblieben“, kritisiert Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler.

Erhebungsmethode wirft Fragen auf

Dabei mangelt es nicht nur an der Darstellung. „Auch bei der Erhebungsmethode ist das Problem offensichtlich: Selbst, wenn sich die groben Kriterien von Grundstücken in einer Zone ähneln, kann der Verkaufspreis komplett unterschiedlich sein“, sagt der Immobilienexperte Heintzenberg. Das liegt daran, dass alle Grundstücke als unbebaute Fläche angesehen werden, der Wert jedweder Bebauung wird nur grob vom Wert des Bodens abgezogen.

Bei Immobilien entscheidet teilweise aber das kleinste Detail über den Verkaufspreis. Durch eine Immobilie, die aufgrund spezifischer Objektmerkmale oder -eigenschaften zu einem deutlich höheren Preis verkauft wird, steigt der Bodenrichtwert der gesamten Zone.

Seite zwei: Wie Künstliche Intelligenz helfen kann

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