Fehlkäufe sind ärgerlich und kostspielig. Wenn es sich um Schuhe, Kleidung oder andere Consumer-Produkte handelt, entsteht schon großer Frust, beim Kauf einer Immobilie können Mängel hingegen zu existenziellen Problemen führen, weiß André Heid von Heid Immobilien.
Insbesondere beim Kauf einer älteren Immobilie können größere Sanierungen anfallen und versteckte Mängel auftreten. Die unerwarteten Kosten summieren sich häufig zu hohen Beträgen. Gutachten schützen Käufer vor existenzgefährdenden Sanierungskosten und helfen bei Verhandlungen über Kaufpreise.
Um sich vor bösen Überraschungen beim Immobilienkauf zu schützen helfen Gutachter und Sachverständige genauso wie bei der Wertermittlung. Die Kosten für die Experten liegen in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 Euro und sind im Vergleich zur Gesamtinvestition überschaubar – vor allem unter Berücksichtigung der möglichen Folgen eines unentdeckten Mangels. „Im Nachhinein ist es immer schwierig vom Kauf zurück zu treten, denn dafür muss der Verkäufer bewusst Mängel versteckt haben – und das lässt sich nicht so einfach beweisen“, erklärt der Immobiliensachverständige Andre Heid.
Substanzschäden besonders kostenintensiv
Während der Erstellung eines Gutachtens besichtigt der Sachverständige das Objekt und prüft auf eine Vielzahl von Schäden und Mängeln, die im Gutachten aufgeführt werden und in Abhängigkeit der geschätzten Sanierungskosten, Einfluss auf die Wertbeurteilung haben. Als besonders kostenintensiv erweisen sich häufig Substanzschäden wie aufsteigende Feuchtigkeit, Setzungsrisse am Haus und Schädlingsbefall im Dachstuhl oder an den Treppen. Je nach Art und Größe der Schäden entstehen häufig Kosten von 20.000 bis 40.000 Euro, warnt Gutachter Andre Heid.
Besonders brisant für Käufer ist der Befall mit Schimmelpilzen, deren Sporen teils gesundheitsschädliche Auswirkungen haben. Sachverständige können bei Verdacht auf Schimmel mit speziellen Messgeräten die Feuchtigkeit messen und abschätzen wie hoch der Schimmelbefall ist und ob die Gefahr einer Ausbreitung besteht. Die komplexen Untersuchungen beschränken sich nicht auf raumklimatische und bauphysikalische Aspekte. Oft gehört auch die mikrobiologische Bestimmung der Schimmelpilzart dazu, um das Gesundheitsrisiko einzugrenzen. Immobiliengutachter Andre Heid erklärt: „Fakt ist: Wenn die Gründe für den mikrobiellen Befall nicht eindeutig geklärt sind, wird der Schimmelpilz auf Dauer nicht verschwinden.“
Ebenfalls sehr kostspielige und gerade bei Altbauten häufig notwendige Sanierungen betreffen die Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, Wasserleitungen und Fenster. Auch nicht genehmigte Anbauten oder Ausbauten können nach dem Kauf einer Immobilie zu Problemen mit den Behörden und erheblichen Mehrkosten führen. „Die Kosten für umfangreiche, notwendige Sanierungen, die nicht vor dem Kauf sichtbar waren, steigen in vielen auf mittlere fünfstellige Beträge“, erklärt Immobiliengutachter Andre Heid.
Sanierungen und Mängel sorgen häufig für finanzielle Probleme
Summieren sich die Schäden und Mängel, die nach dem Kauf einer Immobilie auftreten, geraten die Erwerber häufig in problematische, finanzielle Situationen. Die niedrigen Zinsen bei gleichzeitig stark gestiegenen Immobilienpreise haben dafür gesorgt, dass die durchschnittlichen Kreditsummen zur Finanzierung selbst genutzter Immobilien in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Laut einer Analyse des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein mussten sich die Deutschen im Schnitt mit 248.000 Euro verschulden. Ein Jahr zuvor lag die durchschnittliche Darlehenssumme noch 34.000 Euro niedriger bei 214.000 Euro.
Fast parallel mit der Höhe der Darlehenssummen stieg auch der durchschnittliche Verschuldungsgrad von Immobilienkäufern in Deutschland. Der fremdfinanzierte Anteil am Immobilienwert, der sogenannte Beleihungsauslauf, liegt mit 84,02 Prozent erstmals über der Marke von 80 Prozent. Noch im Jahr 2016 brachten Bauherren und Käufer im Schnitt deutlich mehr als 20 Prozent Eigenkapital in ihre Finanzierung ein, der durchschnittliche Beleihungsauslauf lag zwischen 76 und 79 Prozent. „Immobilienkäufer kalkulieren ihre Finanzierungen immer enger. Entsprechend katastrophal können sich zusätzliche Kosten aufgrund von Sanierungen und Mängeln auswirken“, sorgt sich Immobilienprofi Andre Heid.
Immobilienkäufern rät der Chef des Sachverständigenbüros Heid Immobilienbewertung daher sich vor dem Kauf zumindest die Zeit für ein Gutachten zu nehmen, auch wenn der Markt zu einem schnellen Kauf einlädt. Letztendlich handele es sich nicht nur um eine langfristige, sondern auch sehr kostspielige Investition, die eine nicht zu unterschätzende, finanzielle Belastung mit sich bringt. Gleichzeitig sei Vorsicht geboten, denn beim Immobilienkauf gilt wie beim Gebrauchthändler: „Gekauft wie gesehen – Umtausch ausgeschlossen.“
Foto: Heid Immobilienbewertung, Shutterstock
