Wohnrecht in Härtefällen: Können Mieter pauschal unkündbar werden?

Deutschland ist ein Land der Mieter, nur knapp 48 Prozent der Haushalte verfügen über Haus- beziehungsweise Grundbesitz. Durch den demografischen Wandel gibt es deshalb inzwischen viele Mietwohnungen, die von Menschen jenseits der 70 bewohnt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinen Urteilen vom 22. Mai 2019 nun entschieden, ob ein Mieter ab einem gewissen Alter unkündbar wird und wie Härtefälle bei Kündigungen generell zu behandeln sind (Az: VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17).

Philipp Takjas, Mc Makler

Eigentumswohnungen sind eine beliebte und ertragreiche Kapitalanlage. In Zeiten des immer stärker ausgelasteten Mietmarktes in Großstädten sind sie aber auch aus einem anderen Grund beliebt: sie bieten die Möglichkeit zur Eigennutzung, bei Bedarf. Das klassische Beispiel: Eltern kaufen eine Wohnung, in die später ihr Kind einziehen kann. Grundsätzlich ist der Anspruch auf Eigennutzung gesetzlich fest verankert. Zur Kündigung berechtigender Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So regelt es der § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Aufgrund der besonderen Natur eines Mietverhältnisses, schließlich geht es um eine Existenzgrundlage des Mieters, ist sein Wohnrecht in Einzelfällen aber stärker als das Recht des Eigentümers. Diese Regelung ist ganz in der Nähe zum Eigenbedarf, nämlich im § 574 des BGB verankert. 

Übermäßige Härte ist entscheidendes Kriterium

Konkret beschreibt der Paragraf, dass wenn die Kündigung für den Mieter eine übermäßige Härte bedeutet, sein Wohnrecht Vorrang hat. Eine solche Härte kann beispielsweise vorliegen, wenn der Gesundheitszustand des Mieters oder einer dem Haushalt angehörigen Person sich durch den Umzug rapide verschlechtern würde. Gerade in Zeiten des demografischen Wandels stellt diese Vorschrift Gerichte vor eine große Herausforderung. Denn wann liegt diese besondere Härte vor? Gibt es ein Krankheitsbild oder ein Lebensalter, ab dem ein Umzug pauschal nicht mehr zumutbar ist?

Die Antwortet des Bundesgerichtshofes ist klar: Nein, es kann keine pauschale Regel gelten. Das entschieden die Richter des VIII. Zivilsenats gleich anhand von zwei Fällen. Im ersten Fall wurde der Eigenbedarf des Eigentümers, eines jungen Familienvaters, anerkannt. Gleichzeitig wurde der beklagten Mieterin aber von Seiten der Instanzgerichte bescheinigt, dass der Umzug eine unzumutbare Härte für die demenzkranke Frau Anfang achtzig darstellen würde.

Das Gericht hat sich für dieses Urteil aber kein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand der Mieterin und den potenziellen Auswirkungen eines Umzuges eingeholt. Im zweiten Fall entschieden die Instanzgerichte im Sinne des Eigentümers, trotz des attestierten schlechten Gesundheitszustandes eines Bewohners. Auch hier bemängelten die Richter des Bundesgerichtshofs, dass kein Gutachten eingeholt wurde. Laut dem Gericht seien Expertengutachten aber unabdingbar, wenn der Mieter im Rahmen des Verfahrens ärztliche Atteste vorlegt, die eine Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch einen Umzug bescheinigen.

Bisherige Rechtsprechung wurde nur weiter präzisiert

Fazit: Im Ergebnis haben die Richter des Bundesgerichtshofes die bisherige Rechtsprechung lediglich weiter präzisiert. Bereits vor den aktuellen Urteilen gab es den Konsens, Richter müssten bei mangelnder Sachkunde Expertengutachten einholen, die nicht nur an der Oberfläche eines Sachverhaltes kratzen. Da die Instanzgerichte dies in den beiden verhandelten Fällen versäumt hatten, wurden die Fälle von den Richtern des Bundesgerichtshofes an die Instanzgerichte zurückverwiesen, wo nun die Einholung von Expertenmeinungen nachgeholt werden muss. Denn Richter verfügen in den seltensten Fällen über ausreichende eigene medizinische Sachkunde, um von Mietern vorgelegte medizinische Gutachten hinreichend prüfen zu können.

Gerichte müssen dabei beachten, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht nur der Wohnungseigentümer den Eigentumsschutz des Grundgesetzes genießt, sondern auch die Mieter, auch wenn sie zivilrechtlich gerade nicht Eigentümer sind. Zudem betont der BGH, dass im Gutachten nicht nur die potenzielle Gefahr für die Gesundheit des Mieters beleuchtet werden müsse, sondern auch, ob diese durch familiäre und ärztliche Betreuung minimiert werden könnte. Demnach besteht in keinem Fall, sei es aus Altersgründen oder einem bestimmten Krankheitsbild, ein immanenter Härtefall.

Autor Philipp Takjas ist Syndikusrechtsanwalt beim Full-Service Immobiliendienstleister McMakler (www.mcmakler.de) und Rechtsanwalt in Berlin.

Foto: McMakler

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