Geliebt wie ein Familienmitglied, scheinbar für die Ewigkeit gemacht und zweifellos ein Kultobjekt: der VW-Käfer. Entsprechend groß war die Euphorie, als er in diesem Jahr erstmals offiziell als E-Käfer vorgestellt wurde. Ein Liebhaberobjekt, das auf klimafreundlichen Betrieb umgestellt wurde. Nach unserer Beobachtung verhält es sich bei manchen Immobilienkäufern ganz ähnlich. Ein Gastbeitrag von Mark Heydenreich, Fortis Group
Wer gründerzeitlichen Altbaustuck oder Pitchpine-Dielen sucht, wer Wohnungen mit Holzkastenfenstern von 1890 oder 1910 erwirbt, der will gezielt Nostalgie, der will einen Oldtimer. Was er jedoch nicht will, ist eine Energieschleuder, sondern eine Immobilie mit positivem ökologischen Fußabdruck. Nachhaltigkeit ist als Kriterium für ein Immobilieninvestment heutzutage ein größeres Thema als vielleicht jemals zuvor – und unter diesem Gesichtspunkt stehen umfassend modernisierte Altbauten häufig besser da als ein kompletter Neubau auf der grünen Wiese.
Doch bevor die Nachhaltigkeitskriterien selbst diskutiert werden, stellt sich die Frage, wer überhaupt für ein solches Investment in eine nachhaltige Immobilie infrage kommt. Für Berlin lässt sich beispielsweise immer stärker feststellen, dass die Käufergruppen jünger werden. Natürlich hat die Hauptstadt eine Sonderstellung. Berlin bleibt nach Paris und London langfristig der Hotspot für Start-ups, Berlin bleibt die Stadt für junge Menschen unterschiedlicher Herkunft und in der Regel mit geordneten finanziellen Verhältnissen.
Dennoch mag es überraschen, dass sich immer mehr Menschen in dieser Stadt, die immer noch die Hauptstadt eines Mieterlands ist, bereits in ihren frühen Zwanzigern mit Wohneigentum beschäftigen. Altbauten in Berlin sind gerade für junge Menschen und Schwellenhaushalte dabei nicht nur wegen ihres Charmes, sondern auch preislich vergleichsweise attraktiv: Man kauft als Selbstnutzer, und man kauft antizipierend auf mindestens ein Kind. Insofern sind 80 bis 120 Quadratmeter häufig favorisierte Wohnungsgrößen. Groß genug, dass der Kaufpreis pro Quadratmeter mit Blick auf die Gesamtbelastung meist sehr kritisch geprüft wird – und Neubauten im Ergebnis ausscheiden.
Aber auch jenseits der Hauptstadtgrenzen erobert aktuell die sogenannte Generation Y die Arbeitswelt, die neben einem stark ausgeprägten Umweltbewusstsein in aller Regel auch stärker auf eine geregelte Lebensplanung setzt als ihre Vorgängergeneration. Eigentumserwerb inklusive. Dennoch sind ältere Menschen nach wie vor eine Käufergruppe für selbst genutzte Altbauwohnungen, die auf ein entsprechendes Nachhaltigkeitsniveau gebracht wurden. Um Denkmalschutz mit seinen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten geht es hierbei im Übrigen nicht. Es geht um das schöne alte Loft oder den klassischen Altbau.
Mehrheitlich kaufen also Selbstnutzer. Und wenn doch einmal Kapitalanleger eine Altbauwohnung in Berlin zum Vermieten erwerben, dann handelt es sich nicht um institutionelle Immobilieninvestoren, sondern um private Käufer. Denn institutionelle Anleger fokussieren in der Regel auf eine möglichst hohe Mietrendite, während private Käufer bei Liebhaberobjekten durchaus auch offen für – unter Berücksichtigung der Inflation – nahezu renditelose Immobilien sind. Erworben wird aufgrund der Anziehungskraft von Lage und Objekt sowie der Annahme weiter steigender Quadratmeterkaufpreise. Diese Annahme bezieht sich explizit auch auf Zeiten nicht steigender beziehungsweise gedeckelter Mieten. Solche privaten Kapitalanleger für nachhaltige Altbauwohnungen kommen in der Regel aus Deutschland oder vielleicht noch aus dem europäischen Ausland.
Eine wichtige Säule beim Thema Nachhaltigkeit im Segment Altbau betrifft die Energieeffizienz
Typischerweise sind diese mit Standorten wie London oder auch Lissabon vertraut, und sie kennen die Kleinteiligkeit der jeweiligen Immobilienangebote sowie die positiven Marotten der Metropolen. In Berlin finden sie all dies in ähnlichem Maße – aber zu weitaus günstigeren Kaufpreisen. Das Thema Nachhaltigkeit spielt je nach Präferenz tendenziell vielleicht eine etwas geringere Rolle als bei Selbstnutzern. Aber auch Kapitalanleger erfreuen sich bei sanierten oder teilsanierten Altbauten hierzulande an den hohen Qualitäten. Und warum gelten diese Punkte nicht für private Käufer aus Amerika oder Asien? Ein Grund: Dort schließt man sich für Investments in Deutschland häufig zu Gruppen zusammen.
Zum Charme von Altbauten gehört aber nun einmal die spannungsvolle Bandbreite unterschiedlicher Größen und Grundrisse – von einer womöglich nur 18 Quadratmeter umfassenden ehemaligen Pförtnerwohnung über vielleicht 70 Quadratmeter im Seitenflügel bis zu 140 Quadratmeter im Vorderhaus oder mehr. Die Gefahr, dass in einer Gruppe von Käufern keine Einigkeit darüber erzielt werden kann, wer welche Wohnung erwirbt, ist groß.
Zurück aber zum Thema Nachhaltigkeit: Wie stellt sie sich im Altbau konkret dar? Eine wichtige Säule betrifft natürlich die Energieeffizienz. Hierbei schneidet unsanierte ältere Bausubstanz zunächst einmal erheblich schlechter ab als jeder Neubau. Und auch nach der Sanierung gilt: Eine Eigentumswohnung im Passivhausstandard der KFW wird es im Altbau unter vertretbarem Aufwand kaum geben. Aber es gibt eine Reihe von Maßnahmen, die eine enorme Hebelwirkung haben. Die Heizung beispielsweise. Fernwärme oder Gas sind im Vergleich zu alten Ölheizungen wesentlich energieeffizienter. Allein das Isolieren der Zu- und Abwasserleitungen schont die Umwelt beachtlich.
Gedämmte Fassaden oder Dachgeschosse, die im Übrigen natürlich auch ausgebaut werden können und Potenzial für zusätzlichen Wohnraum bieten, sind weitere übliche Ansätze. Je nach Verkäufer wird so das Gemeinschaftseigentum saniert und fit gemacht für die Zukunft: In der alten „Karosserie“ steckt nun ein Elektromotor. Im Betrieb mag ein Neubau immer noch besser abschneiden – aber es gilt, auch den Ressourcen- und Energieaufwand zu bedenken, den ein Abriss und ein Neubau bedeutet. Bestehende Bausubstanz weitgehend zu erhalten und auf ein energetisch attraktiveres Niveau zu bringen, das ist Nachhaltigkeit. Upcycling, wie man in anderen Bereichen sagen würde.
Aus Erwerbersicht sollte ein saniertes Gemeinschaftseigentum dabei ein hartes Kriterium sein. Natürlich wäre auch eine spätere Sanierung denkbar. Aber wer sich erst einkauft und auf ein späteres Upcycling hofft, der muss sich mit der Hauseigentümergemeinschaft auf die entsprechenden Maßnahmen verständigen. Häufig blockieren aber einzelne Parteien. Die Sanierung bleibt womöglich aus oder erfolgt auf einem niedrigeren Niveau als gewünscht.
Die angesprochene Zielgruppe schätzt es zudem, über das sanierte Gemeinschaftseigentum hinaus individuell und nach den jeweils eigenen Möglichkeiten in ihrem Sondereigentum für noch mehr Nachhaltigkeit zu sorgen. Dies kann über vergleichsweise geringe Investments erfolgen, die beispielsweise den Wasserverbrauch betreffen: So lassen sich Siebträger in die üblichen Einhebelmischer in Dusche oder Waschbecken setzen, die den Verbrauch um etwa die Hälfte senken. Auch gibt es Duschköpfe, die bei einem Drittel des Wasserverbrauchs das gleiche Duscherlebnis liefern. Und natürlich sind neue Toiletten im Spülvorgang erheblich sparsamer als ältere. Der Wasserverbrauch ist hierbei nur ein Ansatz.
So kann sich jeder persönlich einbringen und seinen Vorstellungen folgen. Investmentangebote, die auch im Sondereigentum schon eine Sanierung der Substanz umfassen, sind dagegen meist von uniformem Charakter: Es wird für eine große Zahl an Wohnungen beispielsweise ein identisches Waschbeckenmodell erworben. Für derartige Angebote gibt es selbstverständlich ebenfalls eine Zielgruppe, aber es ist nicht zwangsläufig die, die als Liebhaber selbst auch gern einmal tüftelt. Zudem liegt natürlich der Kaufpreis ein- und derselben Immobilie bei Vollsanierung höher als bei Teilsanierung.
Die Wertstabilität eines Guts gilt als weitere ökonomische Säule von Nachhaltigkeit
Stichwort Kaufpreis: Die Wertstabilität eines Guts gilt als weitere ökonomische Säule von Nachhaltigkeit. Altbauten punkten mit einem begrenzten Angebot. Sie sind nicht reproduzierbar. Einen alten Käfer gibt es entweder noch oder es gibt ihn eben nicht mehr. Man kann seine statistische Lebensdauer verlängern, aber neu wird er nun einmal zum Beetle, zum modern interpretierten Nachbau. Wenn knappe historische Bausubstanz dann auch noch eine attraktive, stadtkernnahe Lage aufweist, darf wohl davon ausgegangen werden, dass selbst in schwächeren Konjunkturzyklen nicht mit einem Einbruch zu rechnen ist. Zumindest mit keinem, wie er in architektonisch beliebigeren Gebäuden in womöglich peripherer Lage zumindest einmal realistisch erscheint.
Die dritte Säule von Nachhaltigkeit umfasst eine gesellschaftlich-soziale Komponente. Diese hat bei sanierten Altbauten mit Selbstkäufern als Hauptzielgruppe ein ganz besonderes Gewicht. So wird unter anderem das Stadtbild für nachfolgende Generationen erhalten. Jeder Käufer liefert also einen Beitrag dazu, um gewachsene Urbanität und die Historie im Kiez zu erhalten. Hinzu kommt, dass Selbstnutzer in der Regel Wohnungen erwerben, die bereits frei sind. Sie möchten schließlich einziehen, üblicherweise so rasch wie möglich. Eine aktive Verdrängung von Milieus findet insofern nur sehr bedingt statt. Außerdem geschieht – sofern beim Modernisieren des Gemeinschaftseigentums mittels Aufzügen für Barrierefreiheit gesorgt wird – eine Durchmischung von Altersklassen. Denn durch Aufzüge werden Wohnungen grundsätzlich auch für ältere Selbstnutzer attraktiv. Im Übrigen freuen sich bekanntlich auch junge Menschen über einen Aufzug, wenn sie mit einem Kinderwagen oder Einkaufstaschen unterwegs sind. Und auch junge Menschen werden natürlich irgendwann älter.
Mein Fazit: Was ein Immobilienkäufer als nachhaltig definiert, bleibt ihm natürlich selbst überlassen. Daher sollten Immobilienentwickler möglichst viel Raum für Flexibilität und eigene Schwerpunktsetzungen durch ihre Kunden bieten – denn während der eine beispielsweise besonders auf den geringen Energieverbrauch achtet, möchte der andere möglichst viele nachwachsende Ressourcen für die Innenausstattung verwenden.
Autor Mark Heydenreich ist Geschäftsführer bei Fortis Group.
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