Baufinanzierung: Die Darlehenssummen steigen und steigen

Haus auf dem höchsten von fünf Münzsäulen
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Der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) registriert immer höhere Darlehenssummen. Ein Kommentar von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG..

Wer sich den Wunsch der eigenen vier Wände erfüllen möchte, muss dafür immer mehr Geld in die Hand nehmen: Deutlich steigende Immobilienpreise sind spätestens seit Corona nicht mehr nur auf zentrale Lagen begrenzt.

Proportional nehmen auch die Kaufnebenkosten zu, sodass ein großer Teil des Eigenkapitals in diesen Posten fließt. Resultat sind höhere Darlehenssummen, die einen neuen Rekordwert erreichen: Im Februar beträgt der durchschnittliche Baufinanzierungskredit rund 304.000 Euro. 

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG

Im Februar hat die Standardrate zugenommen, die als Vergleichswert für ein Darlehen mit folgenden Parametern berechnet wird: 150.000 Euro Darlehenshöhe, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und 10-jährige Zinsbindung. Mit 381 Euro liegt sie über den Vormonaten und knapp unter dem Mittel des vergangenen Jahres (385 Euro).

Eigenkapital ist fester Bestandteil der Finanzierungen 

Auch wenn der Beleihungsauslauf in den letzten Jahren gestiegen ist – bis Mitte 2017 pendelte er unter 80 Prozent, seit März 2018 liegt er durchgängig darüber – bringen die Deutschen nach wie vor viel Eigenkapital beim Immobilienerwerb auf. Ein Grund ist das Sicherheitsbedürfnis der zukünftigen Eigentümer, außerdem rechnen die Banken konservativ: Kreditgeber finanzieren nur in sehr seltenen Fällen mehr als den Kaufpreis und erwarten je nach Einzelfall weiteres Eigenkapital.

Die früher verbreitete 20-Prozent-Formel trifft inzwischen allerdings nicht mehr zu. Bei entsprechender Bonität und zuverlässigen Einkommensperspektiven ist die Finanzierung des gesamten Preises zu guten Konditionen durchaus möglich.

Aktuell beträgt der Beleihungsauslauf 83,7 Prozent und damit weniger als in den letzten acht Monaten. Der Beleihungsauslauf bezeichnet den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert, der durch Sicherheitsabschläge der Bank in vielen Fällen nicht mit den Kauf- oder Gestehungskosten identisch ist. 

Hohe Tilgung, langfristige Zinsbindung

Die aktuellen Daten zur anfängliche Tilgungshöhe und zur durchschnittlichen Zinsbindung spiegeln das Bedürfnis nach soliden Finanzierungen. Mit 2,8 Prozent bzw. 13 Jahren und 4 Monaten liegen die Werte auf dem Niveau des Vormonats. Wer seinen Immobilienkredit gleich zu Beginn mit einer hohen Tilgungsrate zurückzahlt und eine lange Zinsbindung wählt, reduziert die Summe, die als Restschuld übrig bleibt und anschlussfinanziert werden muss. Damit verringert sich das Zinsänderungsrisiko und gleichzeitig wird die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt.

Forward-Darlehen mit leichtem Zuwachs  

Forward-Darlehen spielen derzeit eine verhältnismäßig geringe Rolle. Mit dieser besonderen Form der Finanzierung – die Dr. Klein in den 1990er-Jahren gemeinsam mit Bankpartnern entwickelt hat –, erhalten Kreditnehmer die aktuellen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft. Für einen Aufschlag von zurzeit ca. 0,015 Prozentpunkte pro Monat sichern sie sich so gegen steigende Zinsen ab. 

Im Februar bauen Forward-Darlehen ihren Marktanteil mit einem Plus von 0,5 Prozent zwar auf rund 5,5 Prozent aus, aber dennoch bleibt das Niveau niedrig: Erst seit Mitte 2018 ist der Wert durchgehend einstellig, im Februar 2017 erreichten sie ihren Höchstwert von knapp 20 Prozent.

Aufschlagfreie Annuitätendarlehen bleiben mit knapp 83 Prozent der Anteile unangefochtener Favorit unter den Baufinanzierungen und auf dem Niveau des Vormonats.

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