Wie sich Inflation auf den Immobilienmarkt auswirkt

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Daniel Ritter, von Poll Immobilien

Das Preisniveau in Deutschland steigt, das Thema Inflation ist allgegenwärtig. Was folgt ist die Sorge vor dem Wertverlust des Geldes und den daraus resultierenden Folgen. Auch Kapitalanlegern stellt sich zunehmend die Frage, wo sich eine Investition bei anhaltender Inflation noch lohnt.

In Zeiten von Inflation sind Immobilien eine vergleichsweise gute und sichere Kapitalanlage, da sie einen langfristigen Vermögenserhalt ermöglichen. Die Märkte für Wohnimmobilien bleiben bestimmt von Angebot und Nachfrage, von den Finanzierungsmöglichkeiten und den Erwartungen der Haushalte über die Entwicklung der individuellen Arbeitseinkommen sowie immer notwendiger werdenden Reformen und Ergänzungen zur Altersvorsorge.

Inflationsangst – Was passiert bei einer Inflation?

Grundsätzlich bedeutet eine Inflation, dass Verbraucher für gleiches Geld weniger Waren kaufen können. Die Geldmenge, die im Umlauf ist, wächst stärker im Verhältnis zur Gütermenge. Bestimmt wird die derzeitige Inflation mittels der Inflationsrate. Diese misst die Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vergleich zum Vorjahresmonat. Dazu wird ein fiktiver Warenkorb herangezogen, der auf der Basis verschiedener Güterarten repräsentativ für den Konsum in Deutschland steht.

Wie wir wissen, hat eine starke Inflationsrate ganz unterschiedliche Folgen für die Wirtschaft. Die langsam steigenden Preise sollen die Verbraucher dazu anregen, Geld auszugeben und zu investieren. Dadurch soll das Wirtschaftswachstum angetrieben werden. Trotz dessen, dass die Inflationsrate statistisch ausgewertet wird, sind die Auswirkungen und Wahrnehmungen der Verbraucher eher subjektiv zu betrachten. Je nach persönlichem Bedarf, wirkt sich die Inflationsrate unterschiedlich auf einen Haushalt aus. Was bleibt ist allerdings die Ungewissheit und Angst vor einem hohen Wertverlust des Geldes.

Aktuelle Inflationsentwicklungen

Aber wo stehen wir? Die aktuellen Zahlen der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesbank zeigen einen deutlichen Anstieg der Inflation seit März dieses Jahrs: Von 1,7 Prozent im März und 2 Prozent im April, auf 2,5 Prozent im Mai und 2,3 Prozent im Juni – im Juli hat sich die Inflationsrate nochmals erhöht und zwar auf 3,8 Prozent. Für das laufende Jahr wird mit einer anhaltend hohen Inflationsrate gerechnet, zum Jahresende sind bisher Teuerungsraten um 4 Prozent prognostiziert worden. Nach dem erneut hohen Anstieg im Juli rechnen Experten mittlerweile mit einer Steigerung nahe 5 Prozent zum Jahresende. Der derzeitige Anstieg ist umso auffälliger, weil die Inflationsrate in den vergangenen zwei Jahren extrem niedrig war.

Die Ursachen für den starken Anstieg sind laut Bundesbank unter anderem der Baustoff- und Rohstoffmangel, stark gestiegene Preise für Nahrungsmittel und auch die neu eingeführten CO2- Emissionszertifikate schlagen zu Buche. Die Kernrate ohne Energie hätte dagegen nur bei 1,6 Prozent im Juni 2021 gelegen. Ein weiterer Auslöser für den Anstieg sind auf die Auswirkungen der Pandemie zurückzuführen: Vor allem die gesenkte Mehrwertsteuer im Vorjahr hat einen großen Einfluss auf die aktuelle Messung. Aber auch die pandemiebedingte erhöhte Nachfrage wirkt sich auf die Inflationsrate aus. Privatpersonen, aber auch Unternehmen horten Produkte und Waren, weil sie eine Knappheit des Angebots befürchten. Dieses Phänomen ist nicht nur für alle Verbraucher ungünstig, sondern hat Folgen für die gesamte Wirtschaft.

Immobilien als inflationssichere Anlagemöglichkeiten

Erst kürzlich hat die EZB das Inflationsziel angepasst und definiert nun eine etwas höhere Inflationsrate mit 2 Prozent als oberen Wert. Die Währungshüter wollen zudem vorübergehende Überschreitungen dieses Ziels tolerieren. Daher ist davon auszugehen, dass sich die Wohnimmobilienpreise in diesem Szenario am oberen Rand der Inflationsrate entwickeln. Die Themen Altersversorgung und Flucht in Sachwerte tragen maßgeblich dazu bei.

Es ist kein Geheimnis, dass sich Immobilien hervorragend als langfriste Kapitalanlage mit hohem Inflationsschutz eignen. Immer mehr Banken erheben schließlich Negativzinsen auf Giro- und Tagesgeldkonten und das schon ab Summen in Höhe von 50.000 Euro. Um ihr Geld sicher anzulegen, suchen Kunden daher nach lukrativen Alternativen. Der Marktpreis der Immobilie steigt mit der Inflation, der Kreditbetrag nimmt jedoch konstant ab und sinkt sogar zusätzlich im prozentualen Verhältnis zum Marktpreis.

Obwohl die monatliche Standardrate für ein Darlehen im Juni leicht angestiegen ist, bewegen sich die Kreditzinsen weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Während eine gute Rendite in den Metropolen eher schwierig ist, lassen sich in gefragten C-Städten – im Umland der Großstädte – noch attraktive Renditen erzielen. Beeinflusst wird die Rendite dabei von der Lage, der Qualität, der Finanzierung und der Dauer der Verschuldung sowie im Fall der Vermietung vom Vermietungsrisiko.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Vor allem Kapitalanleger, die sich mit finanziellen Themen beschäftigen, betreiben Inflationssicherung durch Immobilienerwerb. Aber auch auf dem Mietmarkt sind Entwicklungen zu beobachten. Von Poll Finance Experten wie die geschäftsführende Gesellschafterin Dr. Lucie Lotzkat bestätigen, dass heutige Mieter verstärkt darüber nachdenken, sich gegen zukünftig weiter steigende Miete mit den derzeit immer noch recht günstigen Zinsen weitestgehend abzusichern.

Eine Herausforderung bei der Immobilienfinanzierung in Zeiten einer Inflation wird die Immobilienwerteinschätzung durch die Banken sein. Es wird zu beobachten sein, inwieweit die Immobilienwerte aus Bankensicht mit einer etwaigen inflationären Entwicklung Schritt halten. Bei großen oder zunehmenden Diskrepanzen könnte dann ein vermehrter Eigenkapitaleinsatz gefordert werden – wenn also die Bankbewertung nicht mit dem aufgerufenen Kaufpreis mithalten kann. Dennoch schätzt Frau Dr. Lotzkat Immobilieninvestments als einen sehr guten Inflationsschutz ein.

Autor Daniel Ritter ist geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN mit Hauptsitz in Frankfurt.

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