Das ging aus einem Vortrag von Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG und Vize-Präsident des Immobilienverbands ZIA, am Mittwoch auf der Veranstaltung „Sachwerte-Kolloquium“ am Münchener Flughafen hervor. So sei es für die Einstufung eines Immobilienfonds nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung (noch) nicht notwendig, dass alle Investitionen die Merkmale der EU-Vorschriften zur Nachhaltigkeit (auch als „ESG-Kriterien“ bekannt) erfüllen.
Die BaFin hat demnach den offenen Publikums-Immobilienfonds von Real I.S. als Artikel-8-Produkt akzeptiert, bei dem nach den Anlagebedingungen lediglich 60 Prozent der Investitionen ESG-konform sein müssen. Die verbleibenden 40 Prozent kann der Fonds also ohne Berücksichtigung dieser Kriterien kaufen.
„Manage-to-Green“-Objekte
In den 60 Prozent können zudem auch „Manage-to-Green“-Objekte enthalten sein, also Immobilien, die erst noch nachhaltig – in erster Linie energetisch – saniert werden sollen. Dies kann dann innerhalb von drei Jahren angegangen werden und muss auch nicht auf einen Schlag geschehen. Vielmehr kann die energetische Verbesserung auch sukzessive anhand des „Carbon Risk Real Estate Monitor“, kurz CRREM, erfolgen.
Dabei handelt es sich um ein Tool, das mit Förderung der EU von verschiedenen Universitäten und Instituten entwickelt wurde, um die Immobilienbranche bei der „Dekarbonisierung“ zu unterstützen. Mit Hilfe des Tools können Immobilien auf dem Pariser-Klimapfad eingeordnet und in ihrer CO2-Bilanz entsprechend nach und nach prozentual verbessert werden.
„Jede Immobilie hat einen Wert“
„Stranded Assets“ gebe es insofern nicht, sagte Schenk. Der Begriff geistert neuerdings für Objekte durch die Branche, die wegen ihrer schlechten CO2-Bilanz praktisch unverkäuflich sowie unvermietbar und damit wertlos seien. „Das ist Unsinn“, so Schenk. „Jede Immobilie hat einen Wert: Den Verkehrswert nach Sanierung abzüglich notwendige Investitionskosten.“ Real I.S. habe den Begriff „stranded“ aus dem Vokabular gestrichen.
Bis 2050 die Klimaneutralität von Gebäuden zu erreichen, werde „kein Problem“, sagte Schenk. Dabei sei auch davon auszugehen, dass bis dahin neue Techniken und Materialien verfügbar sind. So sei etwa die Entwicklung eines Betons, dessen Produktion 90 Prozent weniger CO2 verursacht als bisher, bereits weit fortgeschritten. Die weitaus größere Herausforderung sei die Reduktion der Gebäude-Emissionen um 55 Prozent bis 2030, so Schenk.
Maßstab für Primärenergieverbrauch bleibt problematisch
Problematisch bleiben weiterhin vor allem Kriterien für einen regionalen Vergleich, der grundsätzlich zur Einstufung der Gebäude herangezogen werden kann, sowie ein objektiver Maßstab für den Primärenergieverbrauch der verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien. Hierzu hat sich mangels behördlicher Vorgaben mit ECORE eine sehr breite Brancheninitiative aus Unternehmen und Verbänden zur Erarbeitung entsprechender Vorschläge gebildet. Schenk kritisierte außerdem, dass die EU-Offenlegungsverordnung, die Taxonomieverordnung und die Neufassung der Level-2-Verordnung zur MiFID II „inhomogen“ seien, also nicht ausreichend aufeinander abgestimmt.
Er betonte, dass die BaFin durchaus offen für Vorschläge sei und auch die Notwendigkeit anerkenne, dass die Anforderungen nicht unrealistisch hoch sein dürfen. Dennoch kritisierte Schenk erneut, dass die BaFin eine angekündigte Richtlinie auf Eis gelegt hat und zunächst deren unzureichenden Entwurf verwenden will. BaFin-Präsident Mark Branson hatte dies unter anderem mit der „dynamischen regulatorischen Lage“ begründet.
Das führe auch dazu, dass die Behörde keine einheitliche Linie verfolge und es teilweise auch von der Abteilung abhänge, in der ein Prospekt oder eine Anfrage lande, welche Vorschläge der einzelnen Unternehmen die BaFin akzeptiert, sagte Schenk. So werde teilweise auch eine Mindestquote von 75 Prozent an ESG-konformen Objekten (inklusive Manage-to-Green) verlangt. Schenk bestätigte auch, dass es insofern einen Rollentausch gibt: Statt – wie sonst üblich und zu erwarten – Vorgaben der Behörde sind Vorschläge der Betroffenen erforderlich, wie die Vorschriften auszulegen und in der Praxis umzusetzen sind.
Nächste Präsenz-Veranstaltung am 31. Mai
Daneben ging es auf dem „Sachwerte-Kolloquium“ unter anderem um Investitionen in Erneuerbare Energien, Digitalisierung sowie die Folgen der seit Jahresbeginn erheblich gestiegenen Hypothenzinsen und der hohen Inflationsrate auf die Immobilienmärkte und die Fondskonzeption.
Zu der Veranstaltung haben sich unter der Leitung der Fachjournalisten Werner Rohmert, Markus Gotzi, Stefan Loipfinger und Friedrich A. Wanschka am vergangenen Mittwoch rund 80 Teilnehmer im Kongresszentrum im Flughafen München getroffen, davon knapp 20 Referenten und Moderatoren.
Die nächste Präsenz-Veranstaltung der Sachwert-Branche steht bereits am Dienstag (31. Mai) in Hamburg an: Der „18. Assetmanagement-Tag“ (ehemals Fondsrating-Tag) von Veranstalter Jürgen Braatz. Dort stehen unter anderem Frank Rottenbacher (Vorstand AfW), Martin Klein (Vorstand Votum) und Sascha Sommer (Vorstand BIT Treuhand) auf der Referentenliste. Cash. ist Medienpartner.
