Laut der Zeitschrift „Immobilienwirtschaft“ streiten sich Denkmal- und Finanzbehörden verstärkt darüber, welche Gebäude im Rahmen von Sanierungsprojekten förderwürdig sind und welche nicht. Damit seien auch die aus der Denkmaleigenschaft resultierenden Steuervorteile für die Erwerber entsprechender Eigentumswohnungen fraglich.
Der Artikel aus der Juni-Ausgabe des Fachmagazins hatte unlängst für Gesprächsstoff in der aktuell wachsenden Schar der Denkmalimmobilien-Anleger gesorgt. Tenor: Im seit Jahren schwelenden Streit zwischen Denkmal- und Finanzbehörden entscheiden die letztlich für die steuerliche Einordnung verantwortlichen Finanzämter in der Tendenz verstärkt gegen die vorher festgestellte Förderwürdigkeit. Diese Praxis kritisiert der Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft scharf.
?Obwohl die Denkmalschutzbehörde die erforderliche Bescheinigung erteilt hat, dass die Baumaßnahmen zur Erhaltung des Denkmals erforderlich sind, verweigert ihnen das Finanzamt die erhöhten steuerlichen Absetzungen nach Paragraf 7 i Einkommenssteuergesetz. Dies gilt insbesondere für Dachgeschosswohnungen, aber auch bei einer Umnutzung des Gebäudes?, moniert Ira von Cölln, Steuerexpertin beim BFW Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen in Berlin.
Offensichtlich nehmen einige Finanzämter in jüngster Vergangenheit das Recht für sich in Anspruch, unabhängig von einer Bescheinigung der Landesbehörde selbst zu prüfen, ob durch die Baumaßnahmen ein Neubau entstanden ist. Hintergrund scheint die Auffassung der Finanzbehörden, dass die Denkmalschutzämter immer wieder auch Maßnahmen als förderwürdig ansehen, die zur Erhaltung des Denkmals nicht zwingend erforderlich und somit auch nicht steuerlich begünstigt sind. Da die Behörden die Bescheinigung trotz der entsprechenden Anregung des Finanzamts in der Regel nicht aufheben, versucht die Finanzverwaltung die aus ihrer Sicht ungerechtfertigte Inanspruchnahme des Paragrafen 7 i Einkommenssteuergesetz (EStG) zu verhindern. Auf diese Art und Weise würde letztlich die Frage, ob ein Neubau entstanden sei nach steuerrechtlichen und nicht nach bautechnischen Gesichtspunkten geprüft.
Der BFW fordert ein Umdenken: ?Die Investitionsbereitschaft von Unternehmen in denkmalgeschützte Gebäude kann aber nur durch angemessene Abschreibungsmöglichkeiten erhalten werden, die den bürokratischen und bautechnischen Mehraufwand ausgleichen. Wir fordern daher, dass die Finanzämter im Rahmen der Bescheinigungspraxis für Denkmäler dem Sachverstand der Denkmalbehörden folgen.?
Entsprechende Prüfungsverfahren seitens der Ämter könnten laut ?Immobilienwirtschaft? zudem Jahre dauern, was die Investoren zunehmend verunsichere. Das bestätigt auch Curt-Rudolf Christof, Vorstand des Erdinger Anbieters Deutsche Sachwert Kontor: „Diese Situation sorgt für Unsicherheit bei Vermittlern und damit bei Kaufinteressenten. Letztendlich sehe ich es aber auch so, dass das endgültige Urteil beim Finanzamt liegt ? und somit die Anleger im Unklaren bleiben. Allerdings sehe ich es nicht als reine Glücksache an, ob eine Anerkennung erfolgt oder nicht, wie in dem Artikel der Immobilienwirtschaft erwähnt. Wir arbeiten sehr eng mit dem Denkmalschutzamt zusammen, um hier alle Fehlerquellen auszuschließen. Wir können derzeit nicht von negativen Erfahrungen berichten und kennen auch nicht die genauen Hintergründe für eventuelle negative Bescheide. Ich bin der Ansicht, dass man einige Probleme vermeiden könnte, wenn zum Beispiel die Marktschreier mit ihren reißerischen Anzeigen unter dem Motto Steuern sparen etwas leiser rufen würden. Das wäre schon mal ein erster Schritt.“ Auch von Cölln weiß von nur wenigen Finanzämtern, die in der Praxis gegen die Bescheide der Denkmalschutzbehörden vorgehen.
Tatsächlich gibt es laut BFW aber eine Grauzone zwischen Sanierungsmaßnahmen und Neubau. Das moniert auch Christof: ?Ich halte es von der Politik für fast unverantwortlich eine solche Grauzone offenzulassen und durch diese Rechtsunsicherheit dringend benötigte Investitionen zu behindern.? Der Tipp der BFW-Expertin von Cölln: „Der Anleger sollte sich die Prospekte mit den entsprechenden Vorhaben genau ansehen.“ Referenzprojekte zu prüfen sei ebenfalls hilfreich. „Etablierte Bauträger wie unsere Mitglieder befinden sich im regelmäßigen Austausch mit den Behörden und haben bereits belegt, dass es am Ende für den Anleger keine bösen Überraschungen gibt.?
Zu begrüßen sei auch, dass Bundesfinanzminister Peer Steinbrück in einem Schreiben vom 25. Mai dieses Jahres an die Landesfinanzminister darum gebeten hat, dass Finanzämter in der derzeitigen Krisensituation kulanter gegenüber Unternehmen und Selbstständigen sein sollen. Vor allem sollen sie bei Anträgen auf Stundung, Erlass, Vollstreckungsaufschub oder Anpassung der Vorauszahlungen großzügig entscheiden und die Unternehmen unterstützen. ?Dies kann auch ein Signal für eine Entspannung im Streit zwischen Denkmal- und Finanzbehörden sein, um Denkmalprojekte weiter attraktiv zu halten?, interpretiert von Cölln.
Hintergrund: Nach Paragraf 7 i Absatz 1 EStG kann derjenige, der als Bauherr ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude modernisiert, für die Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, erhöhte Absetzungen in Anspruch nehmen. Die erhöhten Absetzungen betragen in den ersten acht Jahren neun Prozent und in den folgenden vier Jahren sieben Prozent. Die Begünstigung kann auch derjenige in Anspruch nehmen, der eine unter Denkmalschutz stehende Eigentumswohnung kauft, die von dem Verkäufer modernisiert worden ist. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer mit der Modernisierung erst nach Abschluss des Kaufvertrages begonnen hat. Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen ist in diesem Fall der Teil der Anschaffungskosten, der einer Modernisierung zuzurechnen ist. Nach Paragraf 7 i Absatz 2 EStG kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Behörde nachweist, dass dieses Gebäude die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt und dass die Baumaßnahmen zur Erfüllung der in Paragraf 7 i EStG genannten Zwecke erforderlich waren. (te)
