1. Immobilienbesichtigung: Je öfter, desto besser – und nicht allein
Exposés, Fotos und Immobilienanzeigen vermitteln einen ersten Eindruck, eine Besichtigung vor Ort bleibt jedoch unverzichtbar. Interessenten sollten sich bei der Besichtigung Zeit nehmen, Notizen und Fotos machen und die Räume selbst vermessen. „Auch wenn die potenziellen Käufer mit anderen Interessenten konkurrieren oder der Makler die Immobilie schnell verkaufen möchte, sollte auf eine zweite Besichtigung bestanden werden – am besten mit einem Architekten oder Bausachverständigen“, rät Oberländer. „Denn für Laien sind gravierende Mängel oder der Sanierungsbedarf oft nicht zu erkennen.“
Bei diesem zweiten Termin sollten Schwachstellen wie Bausubstanz, Materialien, Energieeffizienz und Haustechnik genau geprüft werden. Um sich einen guten Eindruck von Geräuschkulisse und Parksituation zu verschaffen, finden die Besichtigungen idealerweise zu verschiedenen Tageszeiten statt.
2. Bestandsimmobilie: Objektunterlagen sorgfältig prüfen
Je größer das Investment, desto sorgfältiger sollte geprüft werden. Wichtige Unterlagen sind:
▪ Der aktuelle Grundbuchauszug: Dieser ist nicht nur ein verlässlicher Nachweis über die Eigentumsverhältnisse und Grundstücksgröße, sondern verrät auch, ob auf einem Grundstück Alt- und Baulasten, Grundschulden oder andere Einschränkungen (z. B. Nießbrauch) liegen.
▪ Die Flurkarte zeigt die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks. Sie ist wichtig, um sicherzustellen, dass das Grundstück wie beschrieben genutzt werden kann.
▪ Der Energieausweis und die letzten Heizkostenabrechnungen geben Aufschluss über die Betriebskosten und darüber, ob Heizungsanlage und Wärmedämmung modernisiert werden müssen.
Ein Extra-Tipp des Experten: „Eine sehr ergiebige Quelle für Informationen sind die zukünftigen Nachbarn. Sie kennen Probleme mit dem Haus und wissen, was die Eigentümer beschäftigt.“
3. Kaufpreis mit Argumenten verhandeln
Mehrere Mitbewerber bedeuten nicht, dass Käufer automatisch den vollen Kaufpreis zahlen müssen. Verhandeln lohnt sich! Wer gut vorbereitet ist und Argumente wie Sanierungsbedarf oder Marktpreise ins Spiel bringt, kann oft einen besseren Preis erzielen. „Eine Liste mit Baumängeln vom Bausachverständigen gibt der Käuferseite eine gute Verhandlungsbasis“, so Oberländer. Käufer sollten vorab zwei Preise festlegen: ihren Startpreis für die Verhandlung und ihre Obergrenze.
4. Immobilien: Kaufvertrag prüfen (lassen)
Der Kaufvertrag regelt den Eigentümerwechsel. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, den beide Vertragsparteien vor der Beurkundung gründlich prüfen sollten. „Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte den Vertrag nicht nur selbst lesen, sondern auch juristisch prüfen lassen“, empfiehlt Oberländer. So lässt sich vermeiden, dass unklare Formulierungen, fehlende Regelungen oder versteckte Klauseln später zu Problemen führen.
5. Vergleichsangebote für die Finanzierung einholen
Der Weg zur Hausbank ist der bequemste, jedoch nicht immer der günstigste. Bei hohen Summen und langen Laufzeiten wirken sich schon geringe Unterschiede bei Zinssatz und Finanzierungskonzept erheblich aus. „Nur wer die Angebote der Hausbank mit denen anderer Anbieter vergleicht, kann die besten Konditionen finden“, erklärt Oberländer.
6. Finanzierung: Genau kalkulieren und Puffer einplanen
Eine präzise Kalkulation ist entscheidend. Die monatliche Belastung sollte die Lebensqualität nicht einschränken, und auch unvorhergesehene Kosten – etwa für (Auto-)Reparaturen – müssen einkalkuliert werden. Mit einer Haushaltsrechnung ermitteln Käufer ihr verfügbares Budget und prüfen, wie viel Haus sie sich leisten können. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. „Wir empfehlen, rund 20 Prozent der Gesamtsumme plus Kaufnebenkosten – etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – mit Eigenkapital zu finanzieren“, ergänzt Oberländer.
Ein weiterer Einblick in die Praxis: „Wir erleben es häufig, dass eventuell notwendige Sanierungsarbeiten bei der Finanzplanung nicht ausreichend berücksichtigt werden – oft auch, weil das eigene handwerkliche Geschick für Eigenleistungen überschätzt wird. Hier hilft nur der Rat eines Experten.“ Gut zu wissen: Für die Anschlussfinanzierung sollte man frühzeitig vorsorgen, beispielsweise mit einem Bausparvertrag.
7. Sanierungsbedarf richtig einschätzen
Bei gebrauchten Immobilien gilt: „Gekauft, wie gesehen“. Offensichtliche Mängel können nach dem Kauf nicht mehr geltend gemacht werden. Deshalb ist eine kritische Prüfung vor dem Kauf unerlässlich. Zwar sind Verkäufer verpflichtet, den Käufer über eklatante versteckte Mängel, wie zum Beispiel Schimmel hinter der Tapete, zu informieren. Sie haften aber nur, wenn der Mangel absichtlich verschwiegen oder beschönigt wurde.
Für offensichtliche Mängel, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent hätte erkennen können, zum Beispiel Risse in der Fassade, haften Verkäufer hingegen nicht. Zusätzlich sollten Käufer auch die Renovierungs-Historie prüfen: Was wurde wann in welchem Umfang repariert, renoviert, modernisiert oder saniert?
Eine übereilte Kaufentscheidung stellt ein hohes Risiko dar und kann teuer werden. Wichtig ist, alle Unterlagen zu prüfen, Eventualitäten zu berücksichtigen und Chancen zu nutzen. „Ersterwerber sollten sich die Zeit nehmen, die sie brauchen, sich gut vorbereiten und professionellen Rat einholen. Eine sorgfältige Planung ist das A und O für den Immobilienkauf“, fasst Oberländer zusammen.
