Als die Bauzinsen ab 2016 historische Tiefstände erreichten, nutzten viele Haushalte die Gelegenheit zum Immobilienkauf. Teilweise lagen die Konditionen für zehnjährige Zinsbindungen unter einem Prozent. Heute bewegen sich vergleichbare Finanzierungen bei über drei Prozent. Für viele Darlehensnehmende mit auslaufender Zinsbindung stellt sich daher die Frage nach der künftigen Belastung.
„Der Zinsunterschied zwischen heute und dem Niveau Mitte der 2010er Jahre wirkt erst einmal drastisch“, sagt Dominik Nehls, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Berlin. „Aber die meisten Kreditnehmenden befinden sich heute in einer völlig anderen Situation als noch vor zehn Jahren.“
Tatsächlich profitieren viele Eigentümer von gestiegenen Immobilienwerten und bereits geleisteten Tilgungen. „Wer 2016 gekauft hat, hat meist deutlich niedrigere Kaufpreise bezahlt als sie heute aufgerufen werden. Die Quadratmeterpreise sind in der Zwischenzeit vielerorts stark gestiegen, ebenso die Bodenrichtwerte. Demnach ist der Wert der damals gekauften Immobilien heute oft um ein Vielfaches höher. Hinzukommt, dass der Kredit bereits seit zehn Jahren getilgt wird“, erklärt Nehls.
Durch die fortgeschrittene Tilgung sinkt die Restschuld, gleichzeitig reduziert sich häufig der Beleihungsauslauf. „Das verbessert die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung, da eine niedrigere Beleihung ein geringeres Risiko für das Kreditinstitut bedeutet.“
Auch wenn die Unsicherheit bei einigen Kreditnehmenden gestiegen ist, sieht Nehls selten existenzielle Probleme. „Die Sorge über eine deutlich wachsende monatliche Kreditrate ist in den allermeisten Fällen unbegründet“, sagt er. „Viele Haushalte verfügen heute über ein höheres Einkommen als vor zehn Jahren. Selbst wenn die Rate um 100 Euro steigt, ist das in vielen Fällen gut darstellbar.“
Entscheidend sei eine frühzeitige Planung. „Wir sprechen viele Kundinnen und Kunden bereits drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung an. Dann beobachten wir gemeinsam den Markt und entscheiden strategisch, wann der richtige Zeitpunkt ist, die Anschlussfinanzierung abzuschließen.“ Spätestens drei Monate vor Ablauf sollte die Finanzierung geregelt sein.
Viele Banken unterbreiten automatisch ein Prolongationsangebot. Ein Vergleich mit anderen Anbietern kann sich jedoch lohnen. „Ein Wechsel lohnt sich oft, denn das Prolongationsangebot der Hausbank hat in der Regel schlechtere Konditionen als die Angebote von Wettbewerbern“, sagt Nehls. Die Wechselbereitschaft sei dennoch häufig gering.
Dabei ist der Aufwand überschaubar. Für die Übertragung der Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 0,2 bis 0,4 Prozent der Restschuld an. Bei 200.000 Euro entspricht das rund 400 bis 800 Euro. Dieser Betrag wird durch bessere Zinskonditionen oft schnell kompensiert. Zusätzliche Vorteile ergeben sich, wenn die Immobilie neu bewertet wird. Gestiegene Marktwerte können die Finanzierungskonditionen weiter verbessern und Spielräume eröffnen.
Eine Anschlussfinanzierung bietet auch die Möglichkeit, die Finanzierung neu auszurichten. „Wenn ohnehin eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann es sinnvoll sein, Modernisierungskosten gleich mit einzuplanen“, sagt Nehls. Banken seien häufig bereit, zusätzliche Beträge etwa für energetische Sanierungen in das Darlehen zu integrieren.
Auch eine Kapitalbeschaffung über die Immobilie ist möglich. „Gerade bei Darlehensnehmenden mit niedriger Restschuld sehen wir, dass sie diese Möglichkeit nutzen“, so Nehls. Voraussetzung bleibt eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation.
