Die Kaufnebenkosten für eine Immobilie betragen in der Regel zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises. Fachleute empfehlen, diese aus Eigenmitteln zu bezahlen, um gute Kreditkonditionen zu sichern. Doch gerade Berufseinsteigende verfügen selten über ausreichende Ersparnisse. Stefan Vogelsang, Baufinanzierungsspezialist bei Dr. Klein in Nürnberg, erklärt, unter welchen Umständen der Erwerb einer Immobilie auch ohne Eigenkapital gelingen kann.
Von einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung ist die Rede, wenn nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten über ein Darlehen abgedeckt werden. Laut Vogelsang werde diese Möglichkeit zunehmend von jungen Paaren nachgefragt, die am Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen. Grundsätzlich sei eine solche Finanzierung machbar, allerdings nur unter strengen Voraussetzungen.
Banken achten dabei besonders auf die Bonität der Antragstellenden. Gefordert sind ein verlässliches Einkommen, auch während einer möglichen Elternzeit, und gute berufliche Perspektiven in stabilen Branchen. Zusätzliche Sicherheiten wie eine bereits abbezahlte Immobilie der Eltern können die Chancen erhöhen. Auch die Immobilie selbst muss bestimmte Kriterien erfüllen: erstklassige Lage, gute Bausubstanz und langfristige Werthaltigkeit.
Traditionell galt die Empfehlung, rund 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Inzwischen akzeptieren jedoch mehr Banken einen geringeren Eigenkapitalanteil. Entscheidend seien die Schwellenwerte der Institute: Wer beispielsweise zehn Prozent einbringen kann, profitiert häufig von besseren Zinssätzen. Kleinere Summen darunter ändern dagegen wenig. Nicht selten wird die Differenz zu einer besseren Konditionsstufe durch Unterstützung aus der Familie aufgebracht.
Fehlt das nötige Eigenkapital, können auch kurzfristige Lösungen helfen. Privatdarlehen von Familie oder Freunden verschaffen schnell Liquidität und sind oft günstiger als Bankkredite. Eigenleistungen am Haus – sogenannte Muskelhypothek – gelten ebenfalls als Eigenkapitalersatz und können die Konditionen verbessern.
Langfristig empfiehlt Vogelsang, frühzeitig Rücklagen zu bilden. Wer mit dem ersten Gehalt beginnt, regelmäßig einen Teil zur Seite zu legen, schafft sich Handlungsspielraum. Eine detaillierte Übersicht über Einnahmen und Ausgaben zeigt, wo Sparpotenzial liegt. Zusätzliche Einkünfte oder die Umschuldung bestehender Kredite können das Eigenkapital weiter stärken. Auch Wertpapierinvestitionen wie Fonds- oder Aktiensparpläne kommen als Ergänzung infrage.
„In den Beratungsgesprächen zeigt sich immer wieder, dass es mehr Optionen gibt als die Darlehensnehmenden zunächst parat haben“, so Vogelsang. Welche Möglichkeiten sinnvoll seien, hänge stets von der individuellen Situation ab. Ziel sei es, den passenden Eigenkapitalanteil, eine tragfähige Ratenhöhe und eine passende Laufzeit zu finden.
