Die globalen Immobilienmärkte befinden sich laut DWS in einer frühen Phase eines neuen Zyklus. Nach einer Marktbereinigung kehrt schrittweise Liquidität zurück, erste Anzeichen steigender Preise werden sichtbar. Vor diesem Hintergrund stellt sich für Investoren die Frage, ob bisher erfolgreiche Strategien weitertragen oder ob ein grundlegender Strategiewechsel erforderlich ist.
Simon Wallace, Global Co-Head of Real Estate Research bei DWS, ordnet die Entwicklung in der aktuellen Immobilienmarktanalyse ein. Ein neuer Zyklus bedeute nicht automatisch, dass etablierte Themen ausgedient haben. Zwar bringe jede Phase eigene Herausforderungen und veränderte Kapitalmarktbedingungen mit sich. Doch strukturelle Nachfragetreiber wirkten häufig über mehrere Zyklen hinweg.
So sei es wenig wahrscheinlich, dass die Zinsen erneut auf das Niveau der frühen 2020er-Jahre fallen, das damals zu Rekordvolumina am Transaktionsmarkt geführt habe. Gleichwohl blieben langfristige Trends wie Demografie, Digitalisierung und Nachhaltigkeit prägend für Angebot und Nachfrage.
„Beds & Sheds“ bleiben im Zentrum
Wohn- und Industrieimmobilien – häufig als „Beds & Sheds“ bezeichnet – stehen der Analyse zufolge seit fast zehn Jahren im Mittelpunkt vieler Portfolios. Ihre Entwicklung basiert auf langfristigen Veränderungen: einer alternden Bevölkerung, Urbanisierung, veränderten Lebensstilen und dem anhaltenden Wachstum des E-Commerce. Auch Segmente wie Studentenwohnen profitieren davon.
Die jüngste Outperformance von Wohn- und Industriefonds in der frühen Erholungsphase des Marktes stützt diese Einschätzung. Industrieimmobilien haben sich seit Anfang der 2000er-Jahre zu einer der größten institutionellen Anlageklassen entwickelt. Vor der globalen Finanzkrise machte der Industriesektor rund 16 Prozent des globalen MSCI-Index aus, heute sind es etwa 36 Prozent.
Auch der Wohnsektor hat demnach weltweit an Bedeutung gewonnen. Kleinere Haushaltsgrößen, veränderte Lebensentwürfe und ein restriktiverer Zugang zu Hypotheken nach der Finanzkrise haben institutionelle Investitionen begünstigt. Gleichzeitig zeigen sich die Kehrseiten struktureller Veränderungen: Der stationäre Einzelhandel leidet unter dem E-Commerce, Teile des Büromarktes stehen durch Digitalisierung, Outsourcing und flexible Arbeitsmodelle unter Druck.
Megatrends wirken über Zyklen hinweg
Zu den zentralen Treibern zählen die fortschreitende Digitalisierung, die grüne Transformation und der demografische Wandel. Diese Trends beeinflussen Flächennachfrage, Bauprozesse und Betriebskonzepte seit Jahren – teils seit Jahrzehnten – und verlaufen weitgehend unabhängig vom konjunkturellen Umfeld.
Hinzu kommen Entwicklungen wie Migration, politische Fragmentierung, wachsendes Klimabewusstsein und der Einsatz künstlicher Intelligenz. Andere Themen wie autonome Fahrzeuge oder Bioengineering dürften sich langsamer durchsetzen, könnten langfristig jedoch ebenfalls relevante Impulse für einzelne Segmente liefern.
Für Investoren bedeutet das: Anpassungsfähigkeit bleibt gefragt, ohne bewährte Themen vorschnell aufzugeben. Entscheidend ist, strukturelle Veränderungen frühzeitig zu erkennen – bevor sie zum Mainstream werden.
Zwischen Pioniergeist und Disziplin
Beispiele aus der Vergangenheit zeigen, welches Potenzial in frühzeitigen Allokationen liegt. Rechenzentren zählten bereits 2014 zu den zehn attraktivsten Sektoren im europäischen ULI/PwC-Ranking, obwohl viele Investoren damals noch nicht investiert waren. Wer früh einstieg, profitierte von der späteren Institutionalisierung und stark steigender Nachfrage.
Gleichzeitig birgt ein zu früher Einstieg Risiken. Begrenztes Angebot, operative Herausforderungen und geringe Liquidität können die Umsetzung erschweren. Zudem besteht die Gefahr, kurzfristigen Hypes zu folgen, die nicht auf tragfähigen Fundamentaldaten beruhen.
Eine sorgfältige Analyse bleibt daher zentral. Investoren müssen unterscheiden, ob es sich um zyklische Modeerscheinungen oder um nachhaltige strukturelle Veränderungen handelt. Zeigen sich stabile Fundamentaldaten, können auch neue Teilsegmente wie Studentenwohnen, Gesundheitsimmobilien, Wohnkonzepte für ältere Menschen oder Self-Storage langfristig attraktive Perspektiven eröffnen.
