Zum 50. Mal in Folge legt Bulwiengesa seinen Immobilienindex vor und analysiert damit die Entwicklung von Preisen und Mieten in Deutschland seit 1975. Nach den belasteten Vorjahren zeigt der Index für 2025 eine leichte Erholung: Nominal steigt der Gesamtindex um 1,8 Prozent, nach 0,8 Prozent im Jahr zuvor. Von einer breiten Marktbelebung kann jedoch keine Rede sein.
Das Umfeld bleibt demnach angespannt. Hohe Baukosten, niedrige Fertigstellungszahlen und zögerliche Investitionsentscheidungen sorgen weiterhin für Zurückhaltung. Die Entwicklung verläuft zudem je nach Nutzungsart deutlich unterschiedlich. Während der Gesamtmarkt leicht zulegt, zeigt sich der Wohnungsmarkt erneut als stabilisierende Kraft. Der entsprechende Teilindex steigt 2025 um 2,3 Prozent und übertrifft damit die Inflationsrate.
Wohnungsmarkt: Mieten als zentrale Triebkraft
Nach der Unterbrechung der Wachstumsphase im Jahr 2023 gewinnt der Wohnungsmarkt wieder an Dynamik. Maßgeblich dafür sind steigende Mieten. Neubaumieten erhöhen sich um 3,7 Prozent, Bestandsmieten um 2,6 Prozent. Auch die Preise für Reihenhäuser mit einem Plus von 2,7 Prozent sowie für Neubau-Eigentumswohnungen mit 2,0 Prozent ziehen an.
Deutlich verhaltener entwickeln sich die Baulandpreise, die lediglich um 1,1 Prozent steigen. Die Angebotsseite bleibt angespannt. André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei Bulwiengesa, ordnet ein: „Den Tiefpunkt der Baustarts haben wir erreicht. Wir erwarten jedoch erst ab 2027 wieder leicht steigende Fertigstellungszahlen.“
Die geringe Neubautätigkeit wirkt sich vor allem in den Ballungszentren aus und verstärkt dort den Druck auf die Mietmärkte. Gleichzeitig profitieren Wohnimmobilien insgesamt von den flächendeckend steigenden Mieten und kehren zu einer positiven Wertentwicklung zurück.
Deutliche Unterschiede zwischen Büro, Logistik und Einzelhandel
Im gewerblichen Segment fällt das Bild heterogen aus. Der Teilindex Gewerbe steigt 2025 lediglich um 0,4 Prozent. Innerhalb der Nutzungsarten zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen Büro, Logistik und Einzelhandel.
Im Büromarkt stehen klassische Flächen weiter unter Anpassungsdruck, während moderne, hochwertige Objekte gefragt bleiben. Oliver Rohr, Bereichsleiter Gewerbe- und Büroimmobilien, erklärt: „Der Flächenumsatz im Bürosektor ist zwar leicht rückläufig, allerdings verzeichnen wir bei den Büromieten einen Anstieg von 1,9 Prozent, getrieben durch einen klaren ‚Flight to Quality‘ in zentralen Lagen.“ Sinkende Neubauvolumina und zunehmende Umnutzungen, etwa zu gewerblichen Apartments oder Hotels, prägen das Marktgeschehen.
Die Logistikbranche zeigt sich stabil. Gewerbegrundstücke im Logistiksegment legen um 1,1 Prozent zu. Impulse kommen unter anderem aus der Verteidigungsindustrie sowie aus dem Bereich der Rechenzentren.
Einzelhandel: Druck bleibt bestehen
Der Einzelhandel bleibt das schwächste Segment im Index. Die Spitzenmieten in 1a-Lagen sinken im Durchschnitt um 1,5 Prozent, während Neben- und Stadteillagen mit einem Minus von 0,8 Prozent vergleichsweise stabil bleiben. Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel, sagt: „Die Schere im stationären Handel geht weiter auseinander. Während lebensmittelorientierte Fachmärkte bei Investoren hoch im Kurs bleiben, entscheiden bei großflächigen innerstädtischen Shoppingcentern Qualität und aktives Leerstandsmanagement über die Investitionsfähigkeit.“
Auch real, also nach Abzug der Inflationsrate, zeigt sich eine vorsichtige Trendwende. In fast allen Segmenten drehen die realen Werte wieder leicht ins Plus. Im Einzelhandel halten die Wertverluste zwar an, fallen jedoch weniger stark aus als in den Vorjahren.
Für 2026 erwartet Bulwiengesa eine Fortsetzung der Stabilisierung bei einer Inflationsrate von rund 2 Prozent. Da mit etwa 185.000 Fertigstellungen weiterhin zu wenig neuer Wohnraum entsteht, dürfte der Mietauftrieb in den Ballungszentren anhalten.
