Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt hat laut CBRE im ersten Quartal 2026 rund 8,6 Milliarden Euro erreicht. Das sind knapp 20 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Gegenüber dem starken Schlussquartal 2025 ging das Volumen jedoch um rund 19 Prozent zurück. CBRE führt das vor allem auf die ausgeprägte Jahresendrallye und die zu Jahresbeginn traditionell niedrigere Marktdynamik zurück.
„Der Investmentmarkt startete dynamisch im Jahr 2026, zumindest bis zur jüngsten geopolitischen Eskalation im Nahen Osten. Zwar wurden die meisten laufenden Transaktionen fortgesetzt, hinsichtlich neuer Prozesse sind viele Akteure jedoch spürbar vorsichtiger geworden. Es gilt: Cashflow ist King“, sagt Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Nach Angaben des Beraters entfallen 61 Prozent des Volumens auf sicherheitsorientierte Investments, 18 Prozent auf Value-add und weitere 13 Prozent auf opportunistische Strategien.
Auch der konjunkturelle Rahmen bleibt ein Unsicherheitsfaktor. „Unser grundlegender Konjunkturausblick deutet darauf hin, dass die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten nutzerseitig zu einer stabilen, wenngleich selektiveren Nachfrage führen. Zugleich werden die Investoren an den Immobilienkapitalmärkten angesichts des neuen Inflationsumfelds und der allgemein gestiegenen Unsicherheit etwas zurückhaltender agieren“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Büroimmobilien führen den Markt an
Mit rund 2,1 Milliarden Euro waren Büroimmobilien CBRE zufolge die umsatzstärkste Assetklasse. Ihr Anteil am Gesamtvolumen lag bei rund 24 Prozent, im Vergleich zum ersten Quartal 2025 entspricht das einem Plus von gut 60 Prozent. Insbesondere in diesem Segment unterscheiden sich die CBRE-Zahlen deutlich von den Erkenntnissen, die der Wettbewerber Savills nahezu zeitgleich in zwei Mitteilungen (hier und hier) veröffentlicht hat. So hat Savills mit Büroimmobilien im ersten Quartal 2026 lediglich ein Volumen von 704 Millionen Euro ausgemacht. Dort steht Wohnen mit rund 1,6 Milliarden Euro auf Platz eins.
Diese Größenordnung hat auch CBRE für das Residential-Segment, also Wohnimmobilien, mit rund 1,7 Milliarden Euro ermittelt. Trotz des hohen Volumens blieb das Ergebnis demnach unter dem Vorjahreswert. Industrie- und Logistikimmobilien erreichten laut CBRE mit rund 1,4 Milliarden Euro Platz drei und legten um rund 16 Prozent zu. Deutlich zugelegt haben auch Gesundheitsimmobilien. Rückläufig entwickelten sich dagegen Transaktionen mit Einzelhandels- und Hotelinvestments.
Top-7-Standorte und Investorenverhalten
In den sieben größten deutschen Immobilienmärkten summierte sich das Volumen auf rund drei Milliarden Euro, ebenfalls rund 20 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Hinter dem Plus steht jedoch keine einheitliche Entwicklung. Berlin verzeichnete einen Rückgang, während Düsseldorf und Frankfurt spürbar zulegten. In Düsseldorf trug der Verkauf des Neubauquartiers „Deiker Höfe“ an HIH Invest maßgeblich zum Ergebnis bei.
Getragen wurde das Marktgeschehen vor allem von inländischen Käufern, so CBRE. Sie investierten rund 5,1 Milliarden Euro und steigerten ihre Aktivitäten um etwa 26 Prozent. Damit entfielen knapp 60 Prozent des Gesamtvolumens auf deutsche Investoren. Ausländische Käufer kamen auf rund 3,5 Milliarden Euro, ein Plus von rund zwölf Prozent. Ihr Engagement blieb damit zwar unter dem längerfristigen Durchschnitt, zeigte aber eine leichte Belebung.
„Deutschland ist für eine Vielzahl ausländischer Investoren weiterhin einer der wichtigsten Zielmärkte für ihre Immobilienallokation, vor allem bei Investoren mit einem Value-add-Ansatz“, sagt Lemli. „Jedoch gilt der hiesige Markt gerade für diese Investoren im Vergleich zu manch anderen europäischen Standorten als zu teuer – trotz seiner Größe, Liquidität und Transparenz. Das zeigt sich auch am weiterhin hohen Bid-Ask-Spread.“
Preise bleiben stabil, große Deals selektiv
Bei den Preisen zeigt sich der Markt bislang robust. Die Nettoanfangsrenditen blieben gegenüber dem Jahresende 2025 überwiegend stabil. Dies hatte auch Savills berichtet.
CBRE sieht wegen geopolitischer Risiken, höherer Inflationserwartungen sowie steigender Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen die Möglichkeit einer weiteren Preisanpassung. „Angesichts der geopolitischen Herausforderungen und einer damit einhergehenden Verlangsamung der Konjunkturerholung, tendenziell höheren Inflationserwartungen sowie steigender Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen steht der Markt vor einer möglichen weiteren Rekalibrierung der Preise und damit der Immobilienrenditen“, erwartet Linsin.
„Bei Immobilienrenditen ist eher von einer Seitwärtsbewegung oder einem moderaten Aufwärtsdruck auszugehen als von einer schnellen Entspannung“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland. Besonders zinssensitive und energieintensive Nutzungsarten reagierten anfälliger, während Wohnimmobilien wegen ihrer bedarfsgetriebenen Nachfrage vergleichsweise stabil blieben.
Auffällig war im ersten Quartal die Struktur der Abschlüsse. Einzeltransaktionen dominierten mit rund 6,2 Milliarden Euro und einem Zuwachs von rund 28 Prozent. Paketkäufe blieben mit rund 2,5 Milliarden Euro vergleichsweise schwach, obwohl mehrere größere Portfoliodeals abgeschlossen wurden. Insgesamt wurden 16 Transaktionen über 100 Millionen Euro registriert, zusammen knapp 3,6 Milliarden Euro. Gleichzeitig zog vor allem das kleinere Segment an: Abschlüsse unter zehn Millionen Euro erreichten teils wieder ihr langfristiges Durchschnittsniveau. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion sank damit um zehn Prozent auf knapp 22 Millionen Euro. Insgesamt zählte CBRE knapp 100 Transaktionen, rund ein Drittel mehr als im Vorjahresquartal.
Mehr Angebot im weiteren Jahresverlauf
„Wir gehen davon aus, dass sich der Markt aufgrund eines größeren Produktangebotes beleben wird. Offene Immobilienfonds werden weiterhin und teilweise sogar verstärkt ihre Portfolios bereinigen. Zugleich werden auch durch Banken Objekte auf den Markt kommen – denn die NPL-Quote bei Immobilienkrediten deutscher Banken ist im europäischen Vergleich am höchsten“, sagt Lemli.
