Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten drei Quartalen 2025 in Deutschland Immobilien im Wert von 23,7 Milliarden Euro gehandelt. Das entspricht einem leichten Rückgang von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfielen 17,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 6,5 Milliarden Euro auf institutionelle Wohnobjekte mit mindestens zehn Einheiten. Während der Gewerbebereich sein Vorjahresniveau halten konnte, verzeichnete der Wohnsektor ein Minus von sieben Prozent.
Mit einem Volumen von knapp 6,3 Milliarden Euro erzielte der Gewerbesektor im dritten Quartal das bislang stärkste Ergebnis des Jahres. Die Zahl der Transaktionen stieg um fünf Prozent, blieb jedoch überwiegend im kleinvolumigen Bereich. Rund 90 Prozent aller Deals liegen unter 50 Millionen Euro. In diesem Segment stieg der volumenbezogene Marktanteil auf 48 Prozent.
Allmähliche Rückkehr des Vertrauens
Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, sieht den Markt weiterhin in einer „Transformationsphase“. Institutionelle Investoren reagierten noch vorsichtig auf geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheiten. „Das Vertrauen in Immobilieninvestments kehrt jedoch allmählich zurück“, betont sie. Der Immobilienklima-Index zeige über alle Nutzungsarten hinweg einen Trend in Richtung der 100-Punkte-Marke – ein Indikator für ein positiveres Marktsentiment.
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, bestätigt: „Bestätigung für eine allmähliche Marktbelebung findet sich auch in einigen richtungsweisenden Transaktionen, die wir im aktuellen Quartal beobachten konnten.“ Mehr als die Hälfte der 25 Großabschlüsse mit einem Volumen über 100 Millionen Euro entfielen auf das dritte Quartal.
Zu den größten Deals zählten der Verkauf des zwölf Logistikimmobilien umfassenden Helix-Portfolios von Nuveen und Palmira an Starwood Capital für rund 350 Millionen Euro sowie die Veräußerung des Berliner Einkaufszentrums Gropius Passagen an Hayfin Capital für rund 250 Millionen Euro. Damit konnten Logistikimmobilien mit 23 Prozent Marktanteil Platz zwei der gefragtesten Nutzungsarten behaupten, gefolgt vom Einzelhandel mit 22 Prozent.
Core-Immobilien wieder stärker gefragt
Büroobjekte erreichten mit 24 Prozent Marktanteil wieder die Spitzenposition unter den Gewerbearten. Verkäufe wie die Berliner Edison-Höfe und das Hamburger Atlantic Haus signalisierten erste Bewegung im Core-Segment. Dennoch blieb der Anteil der sieben großen Investmentzentren mit 38 Prozent am Gesamtvolumen unter dem langjährigen Durchschnitt.
Baumann sieht in dieser Entwicklung Chancen für Investoren: „Die Marktphase bezüglich Verfügbarkeit und Pricing im Core-Bereich kann kaum attraktiver werden als im Moment.“ Besonders ausländische Investoren zeigten verstärkt Interesse, sie zeichneten für 44 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich, im Großdeal-Segment über 100 Millionen Euro sogar für rund zwei Drittel. Unterstützung komme auch von Banken, die selektiv wieder Finanzierungen für krisensichere Core-Produkte anbieten.
Auffällig ist zudem der wachsende Anteil an Betreiberimmobilien. Sowohl Pflegeobjekte als auch Hotels erreichten mit jeweils acht Prozent ungewöhnlich hohe Marktanteile. Im Pflegesektor treiben Konsolidierungen und Übernahmen die Aktivität, während im Hotelbereich steigende Übernachtungszahlen für neue Impulse sorgen. Beispiele sind der Verkauf von 22 Einrichtungen der insolventen Argentum Pflegegruppe und das Keystone-Hotelportfolio.
Renditen stabil, Non-Core-Segment unter Druck
Die Spitzenrenditen in den Top-7-Standorten blieben im dritten Quartal stabil und liegen weiterhin zwischen 4,50 Prozent in München und 5,00 Prozent in Düsseldorf und Köln. Vereinzelte niedrigere Werte sind laut Colliers meist auf Käufe durch eigenkapitalstarke Privatinvestoren zurückzuführen.
Für das Non-Core-Segment erwartet Colliers hingegen weitere Preisnachlässe. Steigende Finanzierungskosten und hohe Bauausgaben belasten vor allem Investitionsstrategien im Bestand. Gleichzeitig greifen Asset- und Fondsmanager wieder stärker ins Marktgeschehen ein und stellen mit 24 Prozent Marktanteil die aktivste Käufergruppe.
Im Ausblick rechnet Colliers trotz einer gut gefüllten Pipeline nicht mit einer Jahresendrallye. Baumann hält an der Prognose fest, dass das Transaktionsvolumen im Gewerbesegment zum Jahresende rund 25 Milliarden Euro erreichen dürfte. Boucard sieht Fortschritte bei der Markterholung bis 2026, erwartet aber „noch keinen ausgeprägten zyklischen Aufschwung“.
